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万科时隔多年首次进入尖岗山豪宅片区 市场反响平淡

来源:时代财经      时间:2021-06-22 15:33:29

“八九百万元的预算,在深圳可以挑的地方就有很多了,万科都会四季比起来性价比不高。”

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图片来源:网络

“纠结了很久,其实当时74平方米的户型还有可选的低楼层,但最后觉得位置尴尬,没有地铁,以后难出手,就放弃了。”

李青是深圳万科都会四季1306名意向客户中的一位,这次她摇到了800多号的位置。但跟超半数的客户一样,权衡再三的她最终选择了放弃选房。

6月20日,万科都会四季线上选房正式开始,1306批选房客户选购856套房源。下午13:20分左右,线上选房结束,但项目近成交约500套,剩余300多套仍未售出(具体以官方公示为准),市场反响平淡。

这个集“深圳西部热土”“宝安豪宅区”“低总价520万起小三房”三大标签于一体的项目关注度极高。

项目自拿地之初,就备受市场关注。2020年11月23日,备受关注的宝安尖岗山地块在经历130多轮激战之后,最终被万科以59.98亿元 配建人才房6.6万平方米获得,溢价率达45.02%,可售楼面价约6.51万元/平方米。这是万科时隔多年之后,再度出现在深圳招拍挂市场拿地,并首次进入尖岗山豪宅片区。

根据地块出让要求,项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于8.33万元/平方米。可售楼面价与最终限价之间的溢价空间并不大,这也就意味着项目的利润空间将被挤压。为充分发挥高周转模式,实现利润最大化,万科在拿地当天下午就进场动工。

今年3月,项目正式备案名为“万科都会四季花园”,并于5月10日开放展示中心。6月8日,万科都会四季获批预售许可证,备案住宅856套,分布于4、11、12、13栋。户型以刚需小户型为主,建面约69-115平方米,均价约8.82万元/平方米,总价区间在524-1113万元/套,带精装修交付。

去年,尖岗山片区的越秀和樾府项目入市,均价9.1万元/平方米,相比之下,万科都会四季在价格上有一定优势,总价低、上车门槛较低。不过,在以豪宅为主打的尖岗山片区,小户型的操盘思路未必能收获市场认可。

市场消息指出,此次开盘,万科都会四季74平方米的户型全部被抢光了,但95平方米左右的户型却仍剩大量房源。在李青看来,这部分就属于富人看不上,穷人买不起。

“八九百万元的预算,在深圳可以挑的地方就有很多了,万科都会四季比起来性价比不高。”

定位为豪宅片区的尖岗山,其优势在于舒适的环境,拥有尖岗山、平峦山和铁岗水库等六山两水四公园,自然资源丰富。但最大的缺陷是交通不便利,三面环山,主要通过尖岗山大道对外联系,直线距离最近的地铁站有约1.7公里。对于以地铁为主要出行方式的刚需而言,未必合适。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,尖岗山片区的主要客群还是一些中高收入人群为主,偏好于产品溢价高的精致产品。万科在这个片区选择做这类洋房项目而不是豪宅项目,跟整个片区的风格并不匹配。

此外,万科都会四季销售遇冷与市场大环境也不无关系。

今年以来,深圳住建局连续出台政策严控新房市场过热现象,从购房资质、升级限价政策、细化积分政策等方面进行精细化调控。在调控组合拳下,深圳新房成交量已连续两个月下滑。

深圳中原研究中心数据显示,4月深圳新房市场成交明显下滑,新房市场共网签5389套商品房,环比下降23.2%;当月开盘的新房项目均未售罄,市场低迷。5月,深圳新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积为26.5万平,环比下滑24.9%,新房住宅成交量降至近一年最低值。

深圳“打新”热度也明显降温。此前,万丰海岸城诚意登记客户名册中无房类入围客户2114批,中签率仅为34%。但5月、6月扎堆入市的数个新盘项目,很多项目申请摇号人数未达入围上线,而摇号的项目认筹中签率也普遍升至1:2。

李宇嘉认为,从近期市场的成交量来看,深圳楼市几乎已经降到冰点。特别是二手房仅有3000套的成交量,更是创下近几年的新低,业主报价因此开始回调,国家统计局的二手房价指数也时隔22月首次出现下降。而且,从资金链来看,银行仍在不断收紧信贷,提高利率,降泡沫降杠杆。综合多方面因素来看,深圳楼市极有可能将继续回调。

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