从北京市6部门《通知》提出的“物业服务 养老服务”试点来看，重点是在居家式养老层面强化服务能力，根据物业企业更贴近居民、更了解小区实际情况的特点，针对性地试点多元化、个性化养老服务。

2月9日，北京市民政局、财政局、住房和城乡建设委等6部门联合印发《关于开展“物业服务 养老服务”试点工作的通知》（简称“《通知》”）。其中提出，要探索实行“物业服务 养老服务”模式，确定北京首开集团、天恒置业集团、万科物业有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司等物业服务企业为试点单位，并明确了试点期限、试点内容、支持措施、监管措施等内容。

在业内人士看来，此次政策有助于入选试点的物业企业创造社区养老的商业模式，未来也可从“局部试点”到“全面推开”，逐步缓解国内社会老龄化的压力；而对于物业企业而言，既是机遇又是挑战。

北京市6部门近日印发《通知》，明确了探索“物业服务 养老服务”模式的试点单位等。图片来源/IC photo

“物业服务 养老服务”试点启动

此次《通知》明确，推动和支持物业服务企业探索“物业服务 养老服务”模式，重点选择在北京首开集团、万科集团、北京天恒置业集团（北京天恒优家科技服务公司）、远洋亿家物业服务股份有限公司等公司旗下的物业养老服务企业开展试点；对于其他已经开展养老服务或有意愿参与试点工作的物业服务企业，各区也可纳入试点，同等享受试点支持政策。

据悉，本次“物业服务 养老服务”试点期限暂定为一年，试点范围重点选择在城六区人口密集的老旧小区、新建小区、街巷物业等不同类型的区域。

与此同时，试点内容将按照“企业自愿参与、政府适度支持”的原则，引导物业服务企业发挥常驻社区、贴近居民、响应快速等优势，根据不同区域人口结构、老年人服务需求，有针对性地提供多元化、个性化的社区居家养老服务，包括支持上门提供居家养老服务、支持品牌连锁运营、组建专业化养老服务队伍、发展智慧居家养老服务、整合闲置资源举办养老服务设施、推进社区适老化改造等。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，该政策很大程度上使后续物业企业跟养老服务更好地结合，北京发布该政策，而且提出几家典型企业具有标杆意义，让这些物业企业先行探路，对于后续发展养老地产这一业务有很大的启发意义。

值得一提的是， 早在2020年12月，住建部等六部门曾发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，要求推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务 养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给。在此基础上，北京市此次发布相关政策，在安馨康养集团董事长鄂俊宇看来，是贯彻和落实这一体系的重要举措。

“这对养老市场化的发展是个重要举措，因为过去我国养老服务体系是在民政和民生的服务体系中构建，更多依赖于政府支持的驿站体系，这次则是在市场化和社会化方面渗透到了居家、社区之中，真正把物业企业的优势及可能承担的社会责任都列得较为详细，选取的几家试点企业也颇为优秀，由此可以形成非常强的示范效应。”基于此，鄂俊宇预计，未来1-2年内可能会出现一些比较明确的示范项目，不仅如此，未来全国其他城市也可能会有所跟进，从而形成一个全国的示范效应。

倡导居家养老服务标准化、智能化

事实上，近年来，以北京、上海为代表的不少一二线城市的老龄化程度在不断加深，一方面需要通过建立养老机构，以集中式养老的方式来解决养老需求；另一方面，也需要结合国内的特点，重点发展居家式养老。

不过，从目前国内的现状来看，现在老年人更接受居家式养老，这也比较符合国人的传统。“居家式养老本身也面临着一些现实问题，尤其在软性服务层面总体缺失比较严重。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称，从北京市6部门的“物业服务 养老服务”的试点来看，重点就是在居家式养老层面强化服务能力，根据物业企业更贴近居民、更了解小区实际情况的特点，针对性地试点多元化、个性化养老服务。

“物业服务作为一个服务于空间和社区居民生活的重要社会平台，在老龄化背景下，物业服务企业承担养老服务，或者主动选择养老服务作为增值业务是大势所趋，谁先去积极探索，谁就有可能先拥有更好的发展模式而抢占先机。”鄂俊宇称。

张波表示，从服务来看，此次政策有几个特点值得关注，一是服务的标准化，对于参与服务的人员会要求参加相关培训，从而熟练掌握服务对象的身心特点和为老人服务的技能技巧，并支持现有物业服务企业的物业管家、保洁等人员参加培训并提供相应服务；二是服务的智能化，在人工服务的基础上，开展数据平台管理的建设，对居家社区养老服务设施进行智能化升级改造，推动配置健康管理、家用电器监控、楼寓对讲和应急响应等智能设施，以重点解决失能、独居、空巢老年人的相关需求，实现提高突发事件应对能力、降低老年人意外风险的目的；三是加大扶持力度，不但有相应的资金支持，同时还有税费的减免，更大程度提升品牌物业企业的参与度，也更有利于试点效果的达成和推广。

江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟分析指出，该政策意味着以后在政府引导下，“儿女养老”模式将向“社会养老”模式转变。此外，在需求导向下，物业企业“硬式服务”也将向“人文服务”转型，同时“补贴机制”也将牵引企业先试先行。

那么，对于广大的物业企业而言，需要做好哪些准备工作？对此，鄂俊宇表示，物业服务企业首先要认知到，在老龄化社会大背景下，老龄服务和养老服务是物业服务中的一个重要内容，也是物业企业加强增值服务，或增加其他服务内容的重要支撑；同时，物业企业在整个服务体系中要迅速理解，在物业服务中加入养老服务的所有内容和服务标准，包括服务的实施路径，可能要跟一些原来从事养老的企业进行有机结合和对位，充分发挥各自优势。

“未来可从局部试点到全面推开”

新京报记者获悉，虽然2021年以来中央及多地发布专项文件鼓励有条件的物业企业开展社区养老服务，但受制于专业化程度高、资质要求多、孵化时间长、盈利水平低等原因，实际上大规模开展社区养老的企业并不多见。

在此背景下，当前开展社区养老的物业企业多选择自营或合作的模式，如绿城服务携手绿城养老服务集团共同探索智慧社区养老服务；银城生活同银城康养建立银城怡家，为老年群体提供养老综合服务。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟分析，伴随“银发经济”时代的到来，广阔的市场空间及居民强烈的居家养老意愿，将给物业企业带来巨大的发展机遇。伴随国家对生活性服务行业的大力支持及养老、托幼等民生领域具体措施的落地，物业企业有更好的契机开展社区养老服务，比如养老、托幼等场地支持将有效降低企业运营成本，实现盈利可能，助推物业企业打通社区服务闭环。

亿翰智库嘉和家业物业服务研究院唐卓分析指出，该项政策对于物业企业而言，既是机遇又是挑战。机遇在于，该项政策明确提出多项支持措施，并告知企业可通过互联网路径、市场路径、人才路径、行业联合路径等多方面提供养老服务；挑战则在于养老服务并非易事，物业企业需要有专业人员、专业设施以及应对突发事件的专业能力，倒逼物业企业服务品质、应急能力的提升。

对物业企业本身来说，鄂俊宇认为，其无论是自建养老体系，还是跟其他养老或康养服务机构联合，都要对自身社区内的老龄化程度及居民对养老服务的需求掌握得非常清晰，这样才能有的放矢，从而形成有效的协同；此外，要在养老服务这一相对个性化的服务体系内，构建一个标准化的体系，才能够有效地实施针对性服务。

“物业行业关注养老已久，社区居家养老服务也一直是政府支持、物业企业难以攻克的领域。”唐卓表示，在此次北京市政府推动下，相信入选试点的物业企业可以创造出一种社区养老的商业模式，未来也可从“局部试点”到“全面推开”，逐步缓解国内社会老龄化的压力。

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