观点指数2022年伊始，上海楼市延续去年高热度，受集中房源入市制度影响，楼市传统的淡旺季消失，月内多盘入市，迎来开盘高峰。
1月第六批次房源集中入市，供应增加带动成交上行，共有47个项目开盘，其中33盘日清，24盘触及积分制。
供应上，第六批次房源仅剩4盘未取证，5盘取证待开，新一批次房源还未公布，预计市场在未来两月将出现缺货期。
土地方面，2022年第一批住宅用地拟于2月第四周（2月21日-2月25日）集中出让公告，4月上旬集中组织交易活动，同时公布了74幅推介地块，面积约338公顷。
城市更新方面，上海披露2021年全市完成90.1万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，超额完成70万平方米的目标，改造余量仅剩20万平方米，中心城区二级旧里以下房屋改造进入收尾阶段。
中心城区城市更新再超目标
1月20日，上海披露2021年全市完成90.1万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成13个城中村改造项目，建设筹措6.7万套（间）保障性租赁住房，制定实施"沪十条""沪七条"等调控政策，房地产市场保持平稳健康发展。
上海城市更新自2019年以来采用"政企合作、市区联手、以区为主"的政策，区政府作为把关人，引入企业一同参与二级旧里以下房屋改造，这一政策有效地推动了城市更新的进程，2020年、2021年实际完成量均大幅超过计划量。
2021年5月至6月期间，绿城、葛洲坝两家企业分别与黄埔区政府、金山区政府签订战略合作协议，在城市更新方面进一步合作；6月及12月设立的两个城市更新基金也将持续为上海城市更新发挥力量，参与方包括国资背景的房企、保险资金及本地国企上海地产。
各项利好下，2021年中心城区成片二级旧里以下房屋改造完成量再度超过计划量，2021年计划量为70万平方米，实际完成90.1万平方米。按照原定规划，2022年将完成剩余41万平方米的房屋改造，由于2021年的超额完成，2022年实际余量仅剩20余万平方米，这意味着中心城区成片二级旧里以下房屋改造进入收尾阶段。
而中心城区零星二级旧里以下房屋改造由于地块分散，改造难度更大，是接下来攻克的重点方向。
上海计划于十四五期间，完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米。
集中供地上新，涉宅用地54幅
1月26日，上海土地市场发布公告称，2022年第一批住宅用地拟于2月第四周（2月21日-2月25日）集中出让公告，4月上旬集中组织交易活动，同时公布了74幅推介地块，面积约338公顷，包含住宅、商业、办公等多种业态，其中涉宅用地共54幅。
值得注意的是，本次推介地块并不一定是2022年第一批集中出让的地块。
本次推介地块延续了2021年的供应趋势，五大新城的供应继续放量，主要增大了青浦新城、奉贤新城及临港开发区的供应。其中，青浦供应17宗地块，其中8宗涉宅地；奉贤供应14宗地块，涉宅地10宗；临港开发区的涉宅地供应最多，为13宗。内环区域供应较少，普陀推介两宗地块，静安、虹口各一宗地块。
整体上五大新城的地块供应上增加，一定程度上体现出上海对这些区域的政策支持，但五大新城的土拍热度较低。回顾2021年第三批次集中供地成交区域分化明显，热门地块多封顶价成交，而五大新城的地块大多以城投公司托底收尾，今年上半年五大新城的土拍热度能否提升仍是未知数。
虽然近期发布了多项对房企利好的政策，但一月全国住宅销售仍然萎靡，房企流动性存在较大压力，拿地仍谨慎，预计城投公司托底的现象在一批次供地中仍将广泛存在，而托底的地块很可能集中在五大新城区域。
淡季不淡，第六批次房源集中入市
楼市方面，市场延续高热度，由于集中房源入市制度影响，上海楼市传统淡旺季不复存在，现今楼市热度受集中房源公布时间影响较大。
本应处于供应低点的1月，由于第六批次房源集中入市影响，项目开盘数达到高峰，多家房企积极推货，带动成交上升。
月内，共有47个项目开盘，其中33盘日清，24盘触及积分制。
供应上，第六批次房源仅剩4盘未取证，5盘取证待开，新一批次房源还未公布，预计市场在未来两月将出现缺货期。
本月入围积分最高的项目为中粮瑞虹海景壹号，入围积分96.08，该项目上一期开盘时间为2021年11月，入围积分为88.18。项目位于东外滩板块，销售均价11.5万/平方米，本次推售178套，主推138-192平3-4房豪宅。
多家房企在多盘连开，融创、仁恒、大华、龙光、金地等房企均有多个项目开盘。
第六批次集中供应中，最受关注的当属融创，取证近3000套。其中4盘于本月开盘，均当日售罄，销售超1400套房源，当月全口径销售额近百亿，为1月销冠。
融创未来金融城是融创在唐镇的大体量项目，于2021年期间四次开盘，四次当日售罄，均触及积分制，最低入围积分为52.99。
此前四次开盘推售1477套，而本次推售1017套，由于第六批次推出套数较多，蓄客时间较短，并未触及积分制，但仍取得当日售罄的表现。
仁恒在本月有3个项目入市，其中海上源及海上溪云均触及积分制，当日即售罄；海明院当日去化47%，表现一般。根据观点指数监测，3个项目全口径销售额超75亿元，权益销售超55亿元，在1月上海销售中位列第二。
据观点指数监测，21年仁恒在上海的销售额为170亿元左右，在售项目主要有森兰、东滩云别墅、珊瑚世纪、锦绣世纪、海明院、海上源、海和院、海上溪云等，销售均价最高的项目为海明院项目，售价达11.5万元/平方米。
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