孟母三迁的故事告诉我们,国人对学区房的狂热,是融在基因里的自觉。
买房时,周边配套的教育资源成了大多数购房者首先考虑的问题。不少人为了孩子,不惜放弃温暖舒适的大房子,转身投奔老破小。
从去年起,随着调控政策不断加码,楼市越发凉凉,连曾经所向披靡的学区房,也开始退烧了。
01 顶流学区房风光不再
1月23日,浙江杭州西湖区耀江文鼎苑13幢一处58.66平方米的房源,在阿里拍卖作为法拍房上架。
这套房一上线就引发了杭州市民的关注。因为耀江文鼎苑太出名了,它周边坐拥杭州一流的幼儿园、小学、初中,一旦买入,就意味着自家孩子可以在家门口享用十几年的优质教育。
作为杭州顶流学区房代表,文鼎苑在当地被戏称为“杭州第一孟母盘”。
但就是这样一个炙手可热的楼盘,却在近期的法拍中遭到冷落,出手参拍者寥寥。
最终,该房源以430万的底价成交,折合单价约7.33万元/平方米,甚至比548.6万元的评估价低了118.6万元。
要知道,去年上半年,同样是在网上拍卖,文鼎苑一套180平米的房子拍出了1850.85万元的高价,折合单价约10万元/平方米。
同样在去年上半年,文鼎苑在二手房交易中成交了一套87平的两居室,成交价1063万元,均价12.22万元。如今58.66平的同小区法拍房拍出430万元,单价只有7.33万元——不到一年的时间,文鼎苑的房价便宜了大约40%,接近腰斩。
仔细翻看阿里拍卖的记录可以发现,从去年9月开始,文鼎苑小区上架房源的围观人数和参与人数都开始锐减,房子的成交价也开始低于评估价。
根据安居客数据,文鼎苑二手房均价已从2021年5月时的10万元/平米降至8.7万元/平米,而且房源数量充足,从150平的大户型到80平、60平左右的小户型都有在售。
有中介人士表示,杭州市学区房的价格此前之所以居高不下,很大原因在于市场的炒作与哄抢,甚至背后还有炒房团的身影。
但从去年8月开始,随着杭州楼市新政的出台,“严禁炒作学区房”被白纸黑字地写进了文件。在房住不炒的影响下,人们对学区房的狂热也开始褪去。没了热火朝天的“炒”,以文鼎苑为首的杭州学区房自然也就光环不再了。
除了遏制炒作以外,楼市新政还在需求端实打实地掐灭了很多购房者的念想。
对于非杭州市户籍的居民,购房资格从原本的2年社保增至4年社保,让很多人失去了买房资格。
而教育行业带来的学校改革,例如名优校长和教师需要交流、轮岗,会导致学生入学后面对的教育资源变得不确定,即便你买了名校周边的房子,也不见得能获取到与之配套的教学质量。于是,一些购房者开始持钞票观望。
02 “摇号入学”改变了学区房
作为楼市排头兵,深圳的房子一直以贵著称。争夺优质的教育资源,也往往是家长们的一场硬仗。
但你可能没发现,深圳学区房现在也在悄然褪色。
近日,深圳市龙华区教育局发布了有关2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示。其中提到了3个将采用“电脑派位”的学区:未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学。
虽然具体细节仍有待官方公布,但对于深圳教育来说,这无疑是一场震动。
电脑派位可以理解为俗称的“摇号”,对于学童来说,比拼的不再是家庭财力带来的学区房优势,而是大家都在同一个“池子”里等待电脑投掷子。虽然电脑派位意味着“就近入学”会被误伤,但对于大多数人来说,这是一种相对更公平的入学方式。当然,学区房的重要性也势必会被削弱。
过去,深圳房价受学校影响很大,通常是刚传出风声有学校要建分校,当地房价立马就会涨起来,其中最有名的案例便是福田八卦岭片区。2019年与2020年,八卦岭二手房涨幅都处于深圳前列,原因特别简单粗暴——只因为荔园小学校区入驻了该地。
而这样的涨幅,很快就在2021年冷却了下来。
为了实现教育均衡,深圳推出了许多政策,其中就包括各大名校集团化办学、老师轮换等举措,将各小学区综合整理成一个“大学区”,教师资源得以方便置换。此举虽然导致一些非学区房的价格涨了起来,但更多的学区房价格得到了大幅下滑。整体而言,深圳楼市已经开始降温,并且在学区房上有一降再降的趋势。
根据房天下信息,去年11月,八卦岭二手房的成交均价在8.7万元/平米,今年1月,参考价已经降至7.37万元/平米。尽管有不少业主开始急于甩手打出低价,但成交量却很低。
03 结语
面对曾经火热一时的学区房,不少城市都开始了“精准打击”,北京、上海更是一直走在教改前列。
2020年,随着北京西城区多校划片政策实施,北京的学区房价格开始剧烈波动,不少学区房一夜之间直降百万。
学区房是否会彻底凉凉?要得出这个答案还为时尚早。
但可以确定的是,在越来越完善的教学政策与房地产管控方法下,学区房价格想要再进一步,怕是难了。
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