临近3月，楼市“小阳春”到没到还没谱，有的只是楼市长时间的低迷。
不过，未知的永远是刺激的。
这不，就在昨天，山东省菏泽市已经打响了降首付20%的第一枪，引发热议。
1.为什么是山东？是“财政危机”还是“利好信号”？
2月17日，山东菏泽多家大行已经下调住房按揭贷款首付比例，各家银行可执行的首付比例普遍在20%-40%之间。
从3成首付，降到2成，不仅如此，首套房、二套房的利率也下调了。
需要注意的是，作为非“限购”城市，本次菏泽首套住房按揭贷款首付比例最低20%仍在职能部门的政策要求内，且是由菏泽地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整的。
其实，自2021年实施房贷集中度政策以来，各地执行20%首付比例的情况非常少见，因此本次菏泽释放出了明显的房地产宽松信号。
从去年年底开始，不少城市为了促进楼市成交，信贷方面开始放松，银行房贷额度充裕，房贷利率下调，放款周期缩短。
但到目前为止，还没有其他城市像菏泽这样直接宣布降首付的。
那为什么是菏泽，率先起了个头？
第一，楼市库存压力已经喘不过气来了。
先来看数据，2020-2021年，菏泽一共新增供应8.3万套新房，平均每年供应4万套以上。
去年，菏泽一共成交了32200套新房住宅，比2020年（27500套）的上升约17%。
然而，到了下半年，全国房地产行业进入艰难的调整期，菏泽的新房成交量开始急剧下滑。
去库存化迫在眉睫，不得不出手了。
第二，行业进入黑铁时代，行业悲观情绪蔓延，房价上涨的预期降低。
再不调控，怕是真要“凉透”了。
2.多地房贷首付“松绑”，又是啥信号？
不只是山东菏泽，各个地方“因城施策”的房地产政策正在持续落地，多管齐下，才能出效果。
与菏泽不同，重庆和江西赣州的房贷政策在春节前后就已经“松绑”。
重庆当地中国银行表示，目前首套房首付并没有全部按照20%执行，是20%还是30%还要看具体楼盘和开发商。
而江西赣州首套房贷首付比例已降到20%，目前国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行此房贷政策。
但同样还要“因房而异”，能否拿到最低首付要看具体开发商的情况。
除了实质的房贷政策松动外，也有地方政府实打实出台政策促进刚需购房。
比如，近期吉林延吉发布《鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案》，对于农民进城买房全额补贴契税，还发家电、装修消费券。其中家电消费券面额最高可达1500元（消费15000元可使用）。
此外，还有地方政府部门“喊话”，鼓励房贷政策“松绑”。
1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》表示，引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。
3.“一城一策”，真能“对症下药”？
确实在进入2022年后，房地产市场宽松信号不断释放，但市场表现依然较为低迷。
即使江西赣州降低了公积金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都没有实现对市场交易的实质性影响。
从目前各地的政策看，动作虽然多，但影响力并不大。
再从实际过程看，降低首付是最好的措施，所以当前菏泽降低首付的做法是符合预期的，且只有商业银行贷款降低首付，才是最为核心的。
但不得不说，山东菏泽的这次调控，对当前的楼市来说是非常好的导向，对整体市场来说，也有着积极的提振作用。
因此，其他地方也应顺势主动出击，通过各类政策来刺激消费，把关注点放在保障刚需族的合理住房需求。
那么未来是否会有更多中小城市加入房贷“松绑”大军？
这个答案自然是肯定的。
从中央经济工作会议为今年房地产市场发展定调来看，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
保障刚需才是终极目标。
而接下来，只希望关于楼市的回暖，不再是简简单单的一种政策信号，而是真正落实到执行层面，关注刚需住房，让大家尝到甜头，感受到温度和关怀。
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