因为涉及担保抵押，上海佳铭旗下一批房源被法院查封，然而这批被查封的房源依然在市场销售。“现房”的诱惑下，购房者纷纷中招。

举全家之力购买的房产，无法办理过户，贷款客户甚至不能正常入住，没有产证的房子还引发了户口、子女上学、抵押、交易等一系列问题……

2022年春节是王华（化名）这两年来过得最为踏实的一个春节，在不断地奔走、发文控诉后，他得到了有关部门的帮助，在开发商口头同意下，王华住进了自己购买的新房，彼时距离原定交房时间已经过去了500多天。

这套掏空全家积蓄购买的房产没能给他的生活带来稳定，反而让他在照顾生病母亲的同时也奔走在维权的路上，欺瞒拖延、处理停滞，个中艰辛让他一度感受着“生命中不能承受之重”。

断水断电不让住

这套折腾了王华近两年的房子位于上海市松江区九亭镇，项目名为新虹桥首府（备案名：西郊百丽苑）。

项目售楼处 刘一飞摄

2020年4月，新虹桥首府17、18、19号楼房源入市，由于项目早在2016年便取证，4年时间已从期房“熬成”了现房，现房销售也成了项目最大的卖点。由于当时开发商对首付比例要求较高，王华并未下手。

同年6月，新虹桥首府的销售人员联系王华，称有购房者资金出现问题，空出了部分房源，再次看盘后，王华选择了17号楼一套总价420万元、面积约84平方米的房源，并于7月支付了七成房款。

按照销售人员承诺的款清交房原则，待银行按揭贷款放款王华便可以拿到房子。

然而等到贷款合同下来后，他却被告知购买房源目前已被查封，需等解封后才能办理贷款、过户。

这是王华第一次知道房源存在抵押的情况，变动犹如晴天霹雳，打得他措手不及。

这套400多万元的房子承载了家庭此刻太多的需要。

为了置换新虹桥首府这套房产，他卖掉了自己位于虹口区的老公房。这场置换的初衷是希望母亲有个良好的环境休养，彼时王华母亲患癌需要化疗，其不忍身体虚弱的母亲辛苦爬楼梯，想换一套环境好些的电梯房方便母亲出行。考虑到母亲的朋友住在附近，在看了多个楼盘后的王华最终决定在新虹桥首府“落脚”。

如今，手头的房子已经卖掉，新房却交易“卡壳”，王华进退两难。

2020年11月中旬，按照合同王华需要从卖掉的虹口的房子内搬走给买家腾房，考虑到母亲的病情，他向新虹桥首府的开发商提出申请，希望可以先办理入住，却遭到拒绝。

无奈之下，王华私自搬进了新房，可第二天便被劝离。彼时，销售人员向他承诺会帮忙申请交房入住，建议其“先去酒店安顿几天”，王华听从了建议，找了个酒店落脚，母亲忍受着煎中药的不便。

11月27日，没有等到入住通知，王华反而被告知“申请没有通过”，销售建议他找房子短租一个月，并表示12月31日前问题一定解决。

此后的沟通中，类似话术频繁出现，时间节点从2021年1月延长到4月、二季度、圣诞节，直至2022年的元旦……

一年多的时间里，他带着母亲在外“流浪”。

无止境的拉扯耗尽了王华的耐心，也消磨着他对开发商的信任。交涉过程中，他提出退房，销售人员则让其签订免责协议，免除双方的法律责任。根据销售透露，房源解封后，销售单价将会从4.23万涨至6万，“现在退房不划算”。

同时这期间，销售方也告知了王华开发商为解封房源作出的另一个解决方案——用新一期的别墅产权置换涉及的债权。

2022年元旦后，承诺的解封依旧没有到来，失望至极的王华再一次私自搬进了新房。隔天，物业方掐断了王华家的水电供应。

小区物业管理处 樊梦成摄

为尽快解决居住问题，2022年春节前，在王华的奔波之下这一情况被相关部门了解，开发商终于口头同意其入住，但也仅仅是入住，无法办理产证意味着落户、子女上学、抵押、交易都阻断了。

“孩子没法上户口”

和王华一样有房不能住的业主不在少数。

2020年6月，计划备孕的李琳（化名）在中介的推荐下来到新虹桥首府，考虑到距离工作单位不远，又是现房，她定下了一套100多平方米、总价五百余万元的房子，并在7月支付了四成首付。

新虹桥首府小区内景 曾莞摄

同年8月，李琳被告知房产涉及资产冻结，最晚将于年底解封。在此后与销售人员的沟通中，房子的解封时间一拖再拖，从2020年底变为2021年，再到2022年，“当时没有意识到这个事情会拖得这么久，一直在等”。

李琳直言，当初有购房者申请退款，但销售那边表示若退款就属于个人行为，没有任何赔偿，加之2020年上海房价迎来一波暴涨，她担心退款后同等地段也买不到类似的房子。

于是李琳向开发商申请提前交房入住，等官司结束解封后马上办理贷款，同样遭到拒绝。

如今，李琳的孩子已经快满一岁，这个曾经为迎接宝宝而置办的房产仍旧没有着落，甚至孩子至今也上不了户口。

被查封了还在卖

不同于贷款客户，全款客户获得了开发商的“优待”——可以办理入住。

周诚（化名）便是已经入住的全款购房者中的一员，但他的忧虑不比贷款业主少，签了合同的他没有得到保障，相反合同中的“陷阱”反而将他捆绑了起来，包括开发商1%的违约成本、合同中2030年1月1日前过户的条款、房产被冻结后销售仍联系其支付价款的动作……

这一切，都令他感到不解且愤怒。

周诚最早是通过朋友了解到新虹桥首府开盘的，由于位置距离亲戚朋友较近、周边没有合适的在售楼盘，实际走访后他看中了一套面积120平方米左右、总价570万元的房源。

付完全款后，周诚开始着手办理产证，此时销售人员告诉他“房子涉及查封冻结，目前无法办理产证，需要等待”。彼时销售人员将等待的时间限定在2021年前。

既定节点全部被推翻，包括周诚在内的诸多业主开始坐不住了。其向《国际金融报》记者提供的一份产调信息显示，新虹桥首府18号楼全幢在2020年7月28日就已被正式查封。

这份产调报告让周诚觉得自己受到了欺骗，“我9月才付清全款，期间销售一直在催款”。在他看来，销售人员有义务告知购房者楼盘存在的质押信息，“要是知道这个，我后续肯定不会再付款了”。

盈科律所全球合伙人律师郭韧表示，查封房源无法办理产证，开发商不应该再进行销售。

东南大学法学院副教授张马林也认为，“已被法院采取诉讼保全措施的房产，开发商无权擅自处分或销售。”

记者了解到，该项目由上海佳铭房产有限公司（下称“上海佳铭”）委托给易居代理销售，项目销售人员均来自易居，对于销售时是否知晓房源已被查封，上述销售负责人上官云（化名）并未回应。

祸起抵押

新虹桥首府的开发商为上海佳铭。天眼查显示，该公司成立于2000年，注册资本4亿元，注册地在距离新虹桥首府40公里外的松江区中南路上，董事长和大股东均为徐学青。

记者据此联系上海佳铭，相关人员表示其为内部行政，并不知晓项目具体情况。

《国际金融报》记者调查发现，该公司资产查封主要涉及两起质押式证券回购纠纷。

2016年，江苏隆明投资有限公司（下称“江苏隆明”）、达孜县恒盛股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“恒盛投资”）分别与太平洋证券签订股票质押式回购交易相关协议。

江苏隆明以其持有的商赢环球股票质押给太平洋证券，融资4.99亿元，期间购回0.15亿元，待偿还融资本金约4.84亿元；恒盛投资亦将持有的商赢环球股票做质押，共融得资金2.64亿元，上海佳铭则为上诉债务提供了连带责任担保。

此后，因江苏隆明、恒盛投资股票质押式回购交易违约，太平洋证券于2019年1月向云南省高级人民法院提出诉讼，并分别于当年10月、7月达成调解协议。

因二者未完全履行调解协议义务，太平洋证券以保证人上海佳铭等为被告向云南省昆明市中级人民法院提起诉讼。2020年6月，法院作出民事裁定书，合计裁定查封、扣押、冻结上海佳铭价值6.49亿元的财产。

这也意味着，上海佳铭在2020年6月就应知晓新虹桥首府部分房源可能将被冻结，但6月至正式查封的7月28日之间上述房源仍在进行销售，且多名购房者在此期间支付款项，甚至完成网签。

可为何完成网签的房源也会被查封呢？

睿策律师事务所律师陈昱光向《国际金融报》记者表示，其一是因为网签与被查封时间离得太近，可能是中间查封程序的问题，但一般而言，并不是网签的房子就不能查封，“法院该查封查封，购房人可以提执行异议，并不一定导致权利丧失”。

理论上，在被查封标的物被执行完毕前都可以提出执行异议，“简单点说就是法院执行程序终结前”。陈昱光补充说道。

上官云对记者表示：“当前开发商计划用旗下一批别墅房源置换被查封房源，已经和法院方面沟通在走流程了，预计一季度能够完成。”

但其承认，因为并不归属于上海佳铭，具体情况无法保证，“这只是上海佳铭单方面给到的说法”。

张马林认为，因不同资产处置的难易程度、价格等方面不同，是否能置换主要看申请查封的一方当事人是否同意。同时其强调，通常开发商旗下项目存在抵押融资，别墅房源是否存在这一情况还需确定。

“匪夷所思”的合同

除了质疑开发商故意隐瞒房源所涉及的冻结信息外，合同上2030年1月1日前过户的条款也令购房者感到疑惑。

记者注意到，网签合同的第十九条显示，“甲、乙双方商定，2030年1月1日前，由乙方向松江区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。若因甲方原因导致乙方未在期限内取得房地产权证，甲方将承担违约责任，违约金为总房款的1%”。

这一期限远超出了正常的过户时长。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，一般开发商时间在2-3年，现房是随时可以交付，“上海佳铭的这个保险系数太大了”。

某十强房企项目营销负责人对记者表示，项目具体交付时间根据开发商工程进度而定，但现房销售却约定10年时间办理产证显然不合理，除非开发商知道房产证由于其他原因暂无法办理。

不少购房者在签订合同时也曾对这一条款表示过不解，彼时销售人员解释称，“这只是合同上的格式条款，实际不会这么长。”考虑到是现房的因素，购房者们并未对此深究。

按照合同规定，新虹桥首府17号楼1至17层的定于2020年4月30日交付，顶层复式定于签约及收到全部房款后的五个月内交付，18、19号楼则定于2020年6月30日交付。

同时，开发商在合同中保证，交付时房屋没有产权纠纷和财务纠纷，且未设定抵押权或已清除原由开发商设定的抵押权。若交付后情况不一致，开发商将承担相应违约责任。

周诚的实际交房时间在9月，但房子在7月28日被查封，那么这其中又是否涉及违约？

对此，陈昱光直言，开发商合同中的保证条款相当于买卖合同中标的物的瑕疵担保条款，类似上述情况只能说是违约，因为交房时涉及的抵押、查封都属于权利上有瑕疵，“可以按违约条款走”。

然而这份合同上“匪夷所思”的条款似乎早已预判了后续的纠纷，且将开发商的违约成本降到最低……

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