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集中供地周年考:房企拿地像坐过山车,投拓人接连被裁

来源:时代周报      时间:2022-02-21 22:24:08

编者按:2021年2月下旬,全国22个重点城市陆续推出"两集中"土地出让政策,这意味着土地市场的游戏规则迎来"大洗牌",开发企业不仅面临着资金的巨大压力,更要为抢地的"决策"风险买单。过去一年,土地市场出现"前热后冷"的趋势,流拍、底价成交逐渐成为常态。

值此两集中供地一周年之际,时代财经推出《集中供地周年考》专题,记录这一政策下房企、土地市场及地产投拓人的变化。

随着北京新年首场土拍结束,2022年集中供地的帷幕正式拉开。

图片来源:视觉中国

上周,北京迎来今年第一批集中供地,出让的18宗地块里仅有1宗流拍,剩余17宗地块中8宗以底价成交、9宗溢价成交,最终的总成交价为480.22亿元。北京新年首场土拍的平稳落幕,似乎给2022年"土地两集中"出让开了个好头。

一年前,在自然资源部提出的土地新规指导下,全国22个主要城市接连发布"土地两集中政策",即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且发布住宅用地公告不能超过3次。最终,2021年全国三批集中出让土地成交金额分别为10542亿元、6437亿元、5601亿元,拿地总额前高后低,房企的拿地意愿也由激进转为谨慎。

进入新的一年,北京率先开启集中供地,福州、合肥等城市也紧随其后发布了出让计划。有专家指出,与去年后两轮集中供地相比,此次北京土拍明显有更多的企业参与其中,"后续其他城市土拍市场也存在复苏可能,但整体恢复尚需时日。"

尽管北京此次土拍取得较好成绩,但近半数地块以底价成交,仍说明着当前的房地产行情并不理想。而梳理2021年三次全国性的集中供地,房企们纷纷收缩战略,拿地规模和范围都有了变化。

房企拿地经历过山车,投拓人接连被裁

集中供地政策的初衷是为稳地价、规范土拍市场,但在第一轮集中供地中,房企仍在积极抢地,以重庆、无锡、厦门、南京为代表的城市依旧出现房企超高价拿地的现象。

数据显示,重庆首轮集中供地土拍的平均溢价率达到39%,较2020年全年上涨31%,有地块溢价率达到130%;无锡出让的16宗地块中,15宗达到最高限制地价;南京有地块经过158轮竞价,房企直接加价5.8亿元触顶。

首轮集中供地后,融创中国以超40幅地块,拿地金额超700亿元位列拿地榜第一位,其次为保利发展、华润置地、招商蛇口和万科等国企、央企。此外,卓越、融信等中小规模房企也在首轮集中供地中拿地超过百亿元,其中,卓越在北京首轮集中供地中就以187亿元拿下4宗地块(3宗为联合拿地),融信则在杭州首轮土拍中豪掷142亿元收获7宗地块。

在经过第一轮集中供地后,有业内人士向时代财经表示,"没有雄厚的资本根本不敢举牌竞价,为了抢到心仪地块,大家真的都不惜一切代价。"

面对依旧火热的土地市场,不少城市陆续对政策进行了调整,到了第二轮集中供地时,限地价成了所有试点城市的共识,溢价率的上限范围控制在了15%内。

规则由宽松到收紧后,加上资金趋紧,房企们不再激进拿地。统计数据显示,在第二轮集中供地中,22城的整体流拍率达到了60%,较上一次集中供地提升54%,同时,底价成交的地块占比达到了77%,整体溢价率仅4%。

从激进抢地到收缩战线,克而瑞数据显示,以50强房企为例,上半年整体投资金额为1.9万亿元,而下半年骤降至0.8万亿元,下半年投资力度降幅高达60%,进入四季度接近一半的50强房企没有拿地。

时代财经梳理发现,此前曾积极参与深圳土拍的龙光、佳兆业等房企,从第二轮集中供地开始都低调起来,不再参与竞拍。

一位房企投拓人员告诉时代财经,目前大型央企在土地市场相对积极,民营房企大多是收缩投资、节约开支,这个现象从去年第二轮集中供地就开始显现,并且持续到现在。

同时,该投拓人员还表示,不仅民营房企在收缩投资,规模相对较小的国企、央企也在收缩,"虽然他们(小型国企、央企)没有裁员,但是也不积极投拓了。"

土地投资收缩,房企的投拓部门规模逐渐减小,据时代财经了解,以世茂集团为例,区域的投拓岗位规模在去年下半年至少减少一半。

一位总部位于华东的top15房企区域投拓高层郑元(化名)对时代财经称,拿地收缩对投资人员的影响还是很大的,首先是组织架构上的精简合并,对投资人员进行优化调整。此外,大部分未被优化的投资人员,工作重心也从招拍挂到收并购、勾地、代建等业务上转移,"代建业务目前在房企里还是比较多的,基本是投拓人员在做,主要是寻找可代建项目、沟通代建意向、谈判代建条件、内部上会决策几个方面的工作。"

郑元指出,现在对投拓人员的要求是多专多能,整体来说工作压力不小,但也会有上升空间。

另一位总部位于华东的top50房企区域投拓人赵城(化名)则没有那么幸运,他于2020年下半年离开原来供职的房企,"当时公司说我效益不好,实际是想裁员,我干脆就提了离职。"随后,赵城转投一家外地房企在长三角成立的区域公司,负责长三角某城市的投拓工作,但没过多久也因大环境不好被裁,"2021年下半年被裁的,后来那家房企在华东的投拓也差不多走光了。"

战略收缩,更多城市将出现流拍

除拿地金额减少,2021年房企的土地布局也由过往的对外扩张、全国铺开到战略收缩,房企们对城市的选择更为集中。

据亿翰智库监测的16家典型房企拿地金额分布,一线城市占比由2020年的16.3%提升至19.3%,核心二线城市占比由2020年的28.3%提升至33.1%,其余能级城市的拿地金额占比均有所下降。

从区域来看,成都、天津等具体城市以及杭州、南京为代表的长三角城市群,均是上述16家典型房企重点投资的区域,其中在杭州的拿地金额占比提升36.2%、南京提升47.8%、天津则大幅增长170.7%。

克而瑞数据指出,2021年30强房企总投资金额中有41%用于22城集中供地,全国22城以外的其他城市合计吸金占比仅有59%。此外,2021年,包括新城、美的、中梁、龙光、滨江等房企拿地城市的数量不超过6个,招商、旭辉、绿城、金茂等基本完成全国化布局的房企拿地城市的数量也仅在7-13个之间。可见,不管是从企业层面,还是城市层面,市场集中度都将持续走高。

在郑元看来,房企拿地收缩一方面是市场因素,下行严重,客户购房态度转变明显;二是前两年土地市场太过火热,地价抬升太高;三是开发商资金有限,只能集中资金在更为安全的一二线城市,"例如扬州,今年很多房企都决定不再投了,类似的城市很多,今年如果态势还无好转,可能很多地方的土地都会经历流拍。"

他同时指出,最近市场有一些好转信号也不少,例如降低房贷利息,降低首付比例,但都是在刺激需求端,"关键其实还是房企现金流,有对现金流强有力的政策,才可帮助房企度过这一难关。但目前市场还是处于比较冷的状态。"

退地、转让股权,房企合作说散就散

为缓解资金压力、减少拿地风险,房企联合拿地的现象一直颇为普遍,然而一旦涉及利益,合作就不会完全一帆风顺。在土地价格上涨、市场行情下行、拿地利润不断被压缩的压力下,房企联合的矛盾也逐渐显露出来。

2021年7月,杭州房企宋都股份公告宣布放弃此前竞得的杭政储出【2021】8号地块,而已缴纳的5000万元预约申请保证金也将一并没收。

宋都股份在随后回复上交所问询函的公告中表示,公司在杭州首轮集中供地中,分别拿下杭政储出【2021】8号地块和12号地块的使用权,随后就上述两地块分别与祥生控股和宝龙地产约定合作。

然而,几天后祥生单方面表示不再参与本次合作,宝龙地产也在此后表示放弃合作。在综合考虑后,宋都股份决定放弃竞得的8号地块土地使用权。

一场退地罗生门,暴露了房企合作背后的利益冲突。有业内人士分析指出,祥生和宝龙企之所以放弃合作,最大原因在于地块利润少,加上资金紧张。以杭政储出【2021】8号地块为例,宋都股份以17.83亿元+21%自持摘得地块,溢价率达到29.90%,成交楼面价20962元/平方米,而该地块最高售价限价为20950元/平方米,利润空间十分有限。

除退地外,更多房企选择股权转让来缓解资金压力。以目前正在开发建设的杭州雅望轩项目为例,该地块由融信于去年5月以25.6亿元竞得,后引入融创共同开发,但在该项目即将入市的时候,融信和融创却同时退出股权,雅望轩项目交由星创置业继续开发。

此外,去年杭州的集中供地中,融信与滨江联合拿下4宗地块,并各自持有50%的项目股权。但时代财经通过天眼查查询发现,融信与滨江联合拿下的4宗地块在去年6月和10月陆续出现股权变更,其中3个项目融信几乎退出所有股份,剩余1个项目则是滨江退出股份,融信的股权比例变为77.6%。

面对房企退地或退出股权的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这些行为都与公司的资金压力有关,"当前房企面临一些压力,拿地方面有心无力,冲动性拿地后也会有退地的止损措施。"

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