编者按：2021年2月下旬，全国22个重点城市陆续推出"两集中"土地出让政策，这意味着土地市场的游戏规则迎来"大洗牌"，开发企业不仅面临着资金的巨大压力，更要为抢地的"决策"风险买单。过去一年，土地市场出现"前热后冷"的趋势，流拍、底价成交逐渐成为常态。

值此两集中供地一周年之际，时代财经推出《集中供地周年考》专题，记录这一政策下房企、土地市场及地产投拓人的变化。

随着北京新年首场土拍结束，2022年集中供地的帷幕正式拉开。

图片来源：视觉中国

上周，北京迎来今年第一批集中供地，出让的18宗地块里仅有1宗流拍，剩余17宗地块中8宗以底价成交、9宗溢价成交，最终的总成交价为480.22亿元。北京新年首场土拍的平稳落幕，似乎给2022年"土地两集中"出让开了个好头。

一年前，在自然资源部提出的土地新规指导下，全国22个主要城市接连发布"土地两集中政策"，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且发布住宅用地公告不能超过3次。最终，2021年全国三批集中出让土地成交金额分别为10542亿元、6437亿元、5601亿元，拿地总额前高后低，房企的拿地意愿也由激进转为谨慎。

进入新的一年，北京率先开启集中供地，福州、合肥等城市也紧随其后发布了出让计划。有专家指出，与去年后两轮集中供地相比，此次北京土拍明显有更多的企业参与其中，"后续其他城市土拍市场也存在复苏可能，但整体恢复尚需时日。"

尽管北京此次土拍取得较好成绩，但近半数地块以底价成交，仍说明着当前的房地产行情并不理想。而梳理2021年三次全国性的集中供地，房企们纷纷收缩战略，拿地规模和范围都有了变化。

房企拿地经历过山车，投拓人接连被裁

集中供地政策的初衷是为稳地价、规范土拍市场，但在第一轮集中供地中，房企仍在积极抢地，以重庆、无锡、厦门、南京为代表的城市依旧出现房企超高价拿地的现象。

数据显示，重庆首轮集中供地土拍的平均溢价率达到39%，较2020年全年上涨31%，有地块溢价率达到130%；无锡出让的16宗地块中，15宗达到最高限制地价；南京有地块经过158轮竞价，房企直接加价5.8亿元触顶。

首轮集中供地后，融创中国以超40幅地块，拿地金额超700亿元位列拿地榜第一位，其次为保利发展、华润置地、招商蛇口和万科等国企、央企。此外，卓越、融信等中小规模房企也在首轮集中供地中拿地超过百亿元，其中，卓越在北京首轮集中供地中就以187亿元拿下4宗地块（3宗为联合拿地），融信则在杭州首轮土拍中豪掷142亿元收获7宗地块。

在经过第一轮集中供地后，有业内人士向时代财经表示，"没有雄厚的资本根本不敢举牌竞价，为了抢到心仪地块，大家真的都不惜一切代价。"

面对依旧火热的土地市场，不少城市陆续对政策进行了调整，到了第二轮集中供地时，限地价成了所有试点城市的共识，溢价率的上限范围控制在了15%内。

规则由宽松到收紧后，加上资金趋紧，房企们不再激进拿地。统计数据显示，在第二轮集中供地中，22城的整体流拍率达到了60%，较上一次集中供地提升54%，同时，底价成交的地块占比达到了77%，整体溢价率仅4%。

从激进抢地到收缩战线，克而瑞数据显示，以50强房企为例，上半年整体投资金额为1.9万亿元，而下半年骤降至0.8万亿元，下半年投资力度降幅高达60%，进入四季度接近一半的50强房企没有拿地。

时代财经梳理发现，此前曾积极参与深圳土拍的龙光、佳兆业等房企，从第二轮集中供地开始都低调起来，不再参与竞拍。

一位房企投拓人员告诉时代财经，目前大型央企在土地市场相对积极，民营房企大多是收缩投资、节约开支，这个现象从去年第二轮集中供地就开始显现，并且持续到现在。

同时，该投拓人员还表示，不仅民营房企在收缩投资，规模相对较小的国企、央企也在收缩，"虽然他们（小型国企、央企）没有裁员，但是也不积极投拓了。"

土地投资收缩，房企的投拓部门规模逐渐减小，据时代财经了解，以世茂集团为例，区域的投拓岗位规模在去年下半年至少减少一半。

一位总部位于华东的top15房企区域投拓高层郑元（化名）对时代财经称，拿地收缩对投资人员的影响还是很大的，首先是组织架构上的精简合并，对投资人员进行优化调整。此外，大部分未被优化的投资人员，工作重心也从招拍挂到收并购、勾地、代建等业务上转移，"代建业务目前在房企里还是比较多的，基本是投拓人员在做，主要是寻找可代建项目、沟通代建意向、谈判代建条件、内部上会决策几个方面的工作。"

郑元指出，现在对投拓人员的要求是多专多能，整体来说工作压力不小，但也会有上升空间。

另一位总部位于华东的top50房企区域投拓人赵城（化名）则没有那么幸运，他于2020年下半年离开原来供职的房企，"当时公司说我效益不好，实际是想裁员，我干脆就提了离职。"随后，赵城转投一家外地房企在长三角成立的区域公司，负责长三角某城市的投拓工作，但没过多久也因大环境不好被裁，"2021年下半年被裁的，后来那家房企在华东的投拓也差不多走光了。"

战略收缩，更多城市将出现流拍

除拿地金额减少，2021年房企的土地布局也由过往的对外扩张、全国铺开到战略收缩，房企们对城市的选择更为集中。

据亿翰智库监测的16家典型房企拿地金额分布，一线城市占比由2020年的16.3%提升至19.3%，核心二线城市占比由2020年的28.3%提升至33.1%，其余能级城市的拿地金额占比均有所下降。

从区域来看，成都、天津等具体城市以及杭州、南京为代表的长三角城市群，均是上述16家典型房企重点投资的区域，其中在杭州的拿地金额占比提升36.2%、南京提升47.8%、天津则大幅增长170.7%。

克而瑞数据指出，2021年30强房企总投资金额中有41%用于22城集中供地，全国22城以外的其他城市合计吸金占比仅有59%。此外，2021年，包括新城、美的、中梁、龙光、滨江等房企拿地城市的数量不超过6个，招商、旭辉、绿城、金茂等基本完成全国化布局的房企拿地城市的数量也仅在7-13个之间。可见，不管是从企业层面，还是城市层面，市场集中度都将持续走高。

在郑元看来，房企拿地收缩一方面是市场因素，下行严重，客户购房态度转变明显；二是前两年土地市场太过火热，地价抬升太高；三是开发商资金有限，只能集中资金在更为安全的一二线城市，"例如扬州，今年很多房企都决定不再投了，类似的城市很多，今年如果态势还无好转，可能很多地方的土地都会经历流拍。"

他同时指出，最近市场有一些好转信号也不少，例如降低房贷利息，降低首付比例，但都是在刺激需求端，"关键其实还是房企现金流，有对现金流强有力的政策，才可帮助房企度过这一难关。但目前市场还是处于比较冷的状态。"

退地、转让股权，房企合作说散就散

为缓解资金压力、减少拿地风险，房企联合拿地的现象一直颇为普遍，然而一旦涉及利益，合作就不会完全一帆风顺。在土地价格上涨、市场行情下行、拿地利润不断被压缩的压力下，房企联合的矛盾也逐渐显露出来。

2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣布放弃此前竞得的杭政储出【2021】8号地块，而已缴纳的5000万元预约申请保证金也将一并没收。

宋都股份在随后回复上交所问询函的公告中表示，公司在杭州首轮集中供地中，分别拿下杭政储出【2021】8号地块和12号地块的使用权，随后就上述两地块分别与祥生控股和宝龙地产约定合作。

然而，几天后祥生单方面表示不再参与本次合作，宝龙地产也在此后表示放弃合作。在综合考虑后，宋都股份决定放弃竞得的8号地块土地使用权。

一场退地罗生门，暴露了房企合作背后的利益冲突。有业内人士分析指出，祥生和宝龙企之所以放弃合作，最大原因在于地块利润少，加上资金紧张。以杭政储出【2021】8号地块为例，宋都股份以17.83亿元+21%自持摘得地块，溢价率达到29.90%，成交楼面价20962元/平方米，而该地块最高售价限价为20950元/平方米，利润空间十分有限。

除退地外，更多房企选择股权转让来缓解资金压力。以目前正在开发建设的杭州雅望轩项目为例，该地块由融信于去年5月以25.6亿元竞得，后引入融创共同开发，但在该项目即将入市的时候，融信和融创却同时退出股权，雅望轩项目交由星创置业继续开发。

此外，去年杭州的集中供地中，融信与滨江联合拿下4宗地块，并各自持有50%的项目股权。但时代财经通过天眼查查询发现，融信与滨江联合拿下的4宗地块在去年6月和10月陆续出现股权变更，其中3个项目融信几乎退出所有股份，剩余1个项目则是滨江退出股份，融信的股权比例变为77.6%。

面对房企退地或退出股权的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这些行为都与公司的资金压力有关，"当前房企面临一些压力，拿地方面有心无力，冲动性拿地后也会有退地的止损措施。"

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