全国各地，降首付的枪声接连不断。
从前几天的山东菏泽打响降首付第一枪开始，惯常的三成首付就变成了两成。
万万没想到，今天惠州就被爆出，有楼盘最低可以0.7成首付入手！
也就是说，首付款只需要房价7%。
为了救市，各城市在降低首付比例上纷纷卷了起来。什么信号？
1
惠州的开发商们，急眼了。
据华夏时报报道，当前，惠州的楼盘大多都是打9折起步卖房。
当吃瓜群众还在高喊“666”的时候，这场价格战已经卷到白热化的阶段了——
大亚湾冠华城桂香园项目，不仅打9折，还另外再送一成首付款，相当于两成首付买房。
换句话说，原本上车门槛需要30万，现在仅需凑够20万即可买房。
综合算下来，房子足足打了8折。
这还不算厉害的，就算是二成首付，对于启动资金少的年轻人来说，依旧是一道门槛。
因此，贴心的华南某大型房企，在惠州的住宅项目甚至做到了送2.3成首付。
也就是说，该项目的首付只需0.7成。
他们真的急了！
事实上，这场价格战并不是最近才打起来的，也不是个别现象。
早在去年年底，惠州就开始了大降价模式。
当时，有记者不断试探开发商的底线究竟在哪里——
哥，你这首付最低能低到哪儿去呀？
位于大亚湾某项目的销售豪气地大手一挥——
随便给个几万元，差多少开发商借多少。
嚯，合着压根儿没有底线！
这座城市不仅是开发商在降价打折，就连房贷利率都开始大滑坡。
从去年的最高首套房贷利率7%，直接坐了个滑滑梯，最低降到了5.2%。
要注意，这已经创下了近两年来的新低。
即使是新冠疫情肆虐，售楼处关门的2020年初，惠州的最低房贷利率也堪堪降到5.3%，没能低于今年二月的房贷利率。
但即使是这样的力度，惠州还嫌不够。
前几天，惠州大亚湾内部酝酿了一则重磅政策，主要内容包括：
大专及以上毕业生买房补贴100-250元/㎡
鼓励团体与房企团购买房，最低可打八折
首次买商办产品，可返30%契税补贴
适当放宽入户政策
......
官方呼吁团购打折，甚至想从落户方面下手救市。
这种力度，不可谓不大。
2
惠州，何以至此？
这座靠近广深两市的大湾区重要成员，各方面数据都不太差。
论人口，七普数据显示，惠州常住人口已经突破600万人，相比十年前，足足增长了144万人。
论经济，惠州去年GDP实现4977亿元，排名全省第五，仅次于广佛深莞四大强市。
然而，就是这样相对能打的城市，也遇到了楼市大冰封。
从去年开始，整个惠州在调控下，新房的成交同比就大跌19%，尤其是以大亚湾为代表的临深片区，成交同比接近腰斩——
足足暴跌42.2%。
背后，是过去几年累积下来过多的库存，导致供大于求。
要知道，靠近深圳这个楼市发动机的惠州，素来被戏称为“深圳，来了就是惠州人”。
因此，在过去楼市景气的几年里，被深圳带动轮涨的惠州，也被开发商盯上。
打着“临深”的招牌，3万的价差，足够让买房人为之买单。
据中原房产数据，从2018年开始，惠州楼市的新房供应就迎来了阶段性的高峰，再没从1500万㎡的水平下来过。
如果按照100㎡一套房来计算，光是2021年就几乎供应了15.86万套新房，以年均增长14.4万人的数据来看，已经大大超出了惠州人的购买力。
简单来说，不管是投资还是刚需，惠州人都买不动房子了。
惠州中原数据显示，截至目前，惠州住宅库存约1762万平方米，其中大亚湾体量最大，达到351万平方米，去化周期在3年以上。
库存高企，最吓人的结果还是房价下跌。
国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。
惠州的楼市泡沫，还需要更多时间和更多的政策刺激，才能真正吸收。
3
惠州，是大部分弱二线以下城市的缩影。
像这样供给过剩，需求不足的城市，一旦遇到行情下行，往往会比大城市冻结得更快。
因此，像这种城市，也会率先跳出来，开始救市。
黄大大早早就做了预告，在央行、住建部陆续吹风，放松贷款限制，鼓励住房消费之后，地方政府可能迎来一个政策宽松的窗口期。
尤其是降首付还有官方站台：
2016年2月1日，央行、银保监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
这意味着非限购城市最低首付比例可降到20%。
有了这句话，多个城市都开始大胆放飞了——
山东菏泽，首个官方将“无房无贷”者的首付比例降至20%；
南宁调整了公积金贷款首付比例，二套房仅为三成；
重庆、江西赣州都提出两成首付；
安徽芜湖甚至出现了一成首付...
降首付，已经在三四线城市中刮起了一股风。
4
当下，引导住房合理消费，几乎已经成为了新的风向标。
形势确实不太好。
据中指研究院监测，过去的1月里，50城商品住宅成交面积在2426万平方米左右，同比下降34.1%，降幅扩大。
楼市不景气，房企难言回春。
就在2月18日，阳光城发公告摆烂，表示因未按时偿还约1.7亿元境外债利息，出现违约。
牵一发而动全身，一家房企连接的是银行、上下游行业和大量买房人。
已经有部分建筑公司喊出了“要活下去，只有降薪减员”的口号。
这种传导链条不可持续。
因此，为了修复房地产行业和楼市信心，政策的调整通常会按照利率-公积金-商贷这样的方向一步步进行。
同时，这种政策调整还会从低能级城市，进一步发展到高能级城市。
而我们正在目睹这些时刻的发生：
就在今天，地产股异常拉升，秦禾涨停，珠江股份直线封板！
皆因楼市利好频频出现——
四大行同步下调广州地区的房贷利率，最低首套房仅为4.6%。
佛山非限购区的部分楼盘，重回几年前的首付2成年代。
从三四线城市的利好到广佛这种城市的放松，传导链条非常明显。
不过，当前楼市还需要更大的利好刺激，那么三月份的小阳春，就有希望出现。
在这段时间里，对于大力打折的城市，如果你是刚需自住，可以多去跑跑市场，跟中介小哥多聊聊，持币伺机购入。
不过，对于指望买房投资者而言，这些下大力度打折降首付的三四线城市，恰恰用行动证明了它们的毫无价值——
投资，还是要坚定看好一线和部分强二线城市。
楼市分化，已经是势不可挡。
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