正荣地产已在洽谈项目股权转让。
千亿房企正荣风波不断。
2月11日午后，由于一则无法按时偿债的传闻，正荣地产和正荣服务的股价在40分钟内闪崩80%。
2月18日，传闻坐实，正荣地产公告，无法按原计划的3月5日赎回2亿美元永续债。正荣地产提出，将该笔永续债的票息重置日改到2023年3月6日，相当于展期一年。
2月21日晚，正荣地产公告，2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外债券提出交换要约，以等额新债券交换原有债券，新债券到期日为2023年3月6日。
上述展期债券未兑付本金分别为5000万美元、2.18亿美元、16亿元人民币、2.93亿美元及2.36亿美元，合计约66亿元人民币。
当晚，正荣通知投资人，境内债“PR正荣01”欲展期。
投资人措手不及。数位房企人士也表示，完全没有预料到，之前觉得正荣现金流充裕，“一夜之间，变得很惨”。
“春节前，正荣大量支付工程款，我们都是压着付的。”一名TOP3房企区域公司财务对《21CBR》表示。
“行业下行，困难突生，公司猝手不及。从2021年下半年开始，销售额逐月下跌。今年1月，销售金额较去年同期下降30%。”2月23日，正荣管理层在电话会议上回应道。
预判不足
与普通债券不同，永续债原本无明确赎回日期。1月初，正荣地产公告，将于3月5日悉数赎回该笔永续债。
正荣为何在一个月后变卦？现金流为何有这么大的变化？
为了解答投资人疑惑，正荣管理层在2月23日的会议上称：“今年1月公布赎回永续债，是基于公司当时的资金铺排计划。”其将现金流变化的原因总结为：
1）销售不如预期，1月，全口径销售金额同比下降30%。
2）融资放款收紧，公司1月份还款55亿元，但融资放款仅14亿元。部分国有股份银行，合同未到期，就提前抽贷。
3）年前的工程款也到期，1月份现金流流出81亿元，比预期超了50多亿元。
4）项目层面能用于偿还债务的资金，非常有限。资金受限比例达到了95%，可动用资金才5%。
正荣管理层称：“目前公司在境外有息负债40亿美元，今年本息15亿美元。除美元债以外，公司也会跟2022年要到期的境外ABS和银行债权人协商展期”。
等待春天
“2月份的销售额比1月份更差。从项目公司回流到总部的资金，大概2亿元。”
图为正荣地产的合同销售额和平均售价走势；图表来自正荣地产2022年2月投资者会议PPT
正荣管理层表示，将2022年到期的美元债延期到2023年3月，希望投资者支持，“1年后，公司更有信心偿还新票据”。
近期，房地产政策在销售端出现了一些积极信号：广州、佛山等地银行下调房贷利率，其中广州下调了20BP；菏泽、重庆、赣州等地部分银行下调首套房房贷首付比例，从30%降低至20%。
销售何时全面回暖？政策的传导仍需时间，西部证券预计，房地产销售增速在今年第三季度由负转正。正荣管理层表示，希望今年下半年，在一二线城市的销售情况能有所改善。
正荣希望从以下途径回笼资金：（1）预售资金监管放松，受限资金释放；（2）加快销售：剩余权益货值1300亿元以上，大部分在省会和强二线城市；（3）出售持有物业：净值40-50亿元。
就资产出售计划，正荣解释道，公司梳理了一批合作项目，主要对手方是项目本来的合作方和大型国企，预计上半年可以盘活30-40亿元资产。正荣称，持有物业有100亿元，扣除20亿元融资和未来再投入的30亿元资金，净值约40-50亿元。
营业执照公示信息