市场的动作，一波比一波猛。
1
最大的响动从菏泽传来。
2月17日，山东菏泽多家银行下调住房贷款首付比例：
对于名下无房且无贷款记录的购房者，首付比例降为20%。
2成首付，终于出现了！
无独有偶，重庆和江西赣州也都悄咪咪出现了2成首付比例。
重庆在春节后，对于满足1年社保要求的购房者，首付比例降为2成；
江西赣州则从去年下半年起，对于首套房就已经执行2成首付。
其实根据《中国人民银行关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：
按照因城施策原则，非“限购”城市首套房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。
但是，自2016年中国楼市开始高速上涨后，各城的首付比例均维持在30%。
也就是说，2成首付，是时隔5年后再次出现！
闻到了吗？浓烈的信号味道！
——楼市的新阶段正在来临。
一场新的浪潮正在席卷整个中国楼市。
2
为什么说当下是楼市新的阶段？
1.当下是2015年以后，最新且最确定的楼市窗口期。
2.当下这个阶段，楼市已经出现了新的特征。
我们一点点来说。
为什么说是最新且最确定的窗口期？
最确定指的是啥？最新指的又是啥？
最确定的是，当下刺激楼市的措施与2015-2016年非常一致：
货币大放水、政策密集刺激、低首付。
让我们来回顾一下，2015年到底发生了啥？
和现在的大环境不一样的是，当时的经济下行不是因为疫情也不是因为自然灾害，而是由于股灾。
2015年的美股价格一路下跌，带动A股也疯狂下跌。
于是，由美国带头，一场全球化的大放水发生了，我国为了经济发展也及时跟进：
2015全年降准5次，仅2016年1月社融信贷就新增2.54万亿，创造了2009年1月以来的新高。
大水一来，房地产这个大夜壶，关键时候还是要拿出来用一用。
大量的信贷流入房地产，2016年全年新增贷款12.65万亿元，个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，比重达到前所未有的规模。
而当下，相同的情节又再次发生。
从去年底开始，央行就在陆续开闸：
连续降准降息后，1月份金融数据出台，M2同比增长9.8%，社融达6万亿规模，比去年同期多9842亿。
仅2022年1月，就新增人民币贷款4万亿。
要知道，2016年全年新增贷款也只有12.65万亿元。
看到没？是相同的大放水！甚至力度更猛！
其次，2015-2016期间，全国还出台了从未有过的密集政策刺激和低首付情况：
不限购的城市首套房首付比例降为20%，且全国房贷利率普降、契税减免。
而当下，2成首付和低利率的情况也再次出现。
相同的刺激政策后，会出现相类的的结果吗？
当年的那阵大涨行情还记得吗？
一波彻彻底底的大阳线！
上海等一线城市率先领涨；然后南京、合肥、苏州、厦门“四小龙”的集体狂飙，随后全国其他城市的轮番上涨。
总销售面积破15亿平大关，销售额超11万亿，双双打破历史记录。
所以，2022年的市场在相同的刺激措施之下，会出现和当年一样的结果吗？
还真不会！
因为，对比过去，楼市已经有2点不同。
1、2015年有货币棚改化推动。
2、所处的时代不一样了。
3
所谓新阶段的“新特征”指的就是以上两点。
一点点来说：
2015年那一波行情，推动最猛还要算是开启了棚改三年计划，进行货币化安置。
在全面棚改的推动下，当时别说一二线了，山脚旮旯的县城房价都噌噌往上窜。
房价上涨的新闻满天飞，小区的保安大爷都要连夜请假回家买房。
但是自2018年之后，全面棚改已经被叫停，没有了棚改货币化安置的强力刺激，这是当下市场和过去的第一点明显差异。
除此之外，第二点差异在于，当下的市场已经出现了一些新的特征。
首先，市场的新秩序正在逐渐完善；
其次，过去的红利正在消失，新的红利期正在来临。
来看第一点：楼市秩序正在不断完善。
过去几波起伏的行情中，我们听过太多因为买对房而资产翻倍的故事；
同样也见过许多因投机失败而负债累累的案例。
而当下的购房者，足够理智；当下的房地产行业，也正在经历阵痛。
去年650余次调控，市场冷了是事实，出清了部分实力薄弱的开发商也是事实。
肉眼可见的是，烂尾风险正在降低，交易的合规性和整个房地产市场秩序正在越来越完善。
过去的几年，严打学区房炒作、二手房指导价出台、网签交易系统上线、购房资格审核、严查JY贷等等一系列操作，市场交易也越来越规范。
对于整个行业来说，这是全新的阶段。
对于真正有购房需求的人来说，这正是能买到优质房产的最好的时代。
来看第二点：过去的红利正在消散，新的红利期正在来临。
我们必须要认识到，全面棚改的时代已经过去，生育率在下降，城镇化发展的速度也在放缓。
过去推动楼市迅猛上涨的红利因素都在逐渐消散。
曾经那种随随便便买一套房子，资产一夜间翻倍的故事基本不可能再发生了。
但是，这并不意味着，楼市红利期已经消失了。
相反，楼市到达的是第二阶段的红利期：抢人口存量的新阶段。
这波红利，注定属于那些能抢到人口，保证人口增长的少数城市。
人，是城市发展的动力，也是楼市需求的支撑！
人口对于城市发展和楼市需求的刺激作用，所有的地方政府都心知肚明。
于是，在大大小小的规划文件中，“抢人”永远都被写在了重要位置。
以四大一线为例，到2035年，上海的目标人口是2500万人，北京的目标人口是2300万人，广州2000万人，深圳1900万人。
深圳和广州，每年都有50-60万人的净流入，而北京和上海去年的落户政策也都出现了松动。
除此以外，杭州、南京、合肥、郑州、长沙等一众强二线城市还在大力引进人才。
所以，未来楼市新阶段的玩法就是那些能抢到人的城市，而这些城市概括起来就是：
一线和强二线城市和以及少部分环一线城市。
这意味着，未来长线的上涨，只是少数价值城市的专属。想知道你的城市今年是否会出现上涨行情，可以扫码咨询我们的房产顾问。
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而且在新阶段之下，有个重要信号千万别忽视：
楼市已经在逐渐回暖。
根据国家统计局最新发布的1月份70城房价数据：
新房价格环比上涨城市31个，而2021年12月是20个，增加了11个；
二手房价环比上涨城市15个，而2021年12月是7个，增加了8个。
制图：城市财经
无论是新房还是二手房，价格上涨的城市数量都在增加。
目前的全国楼市，已经开始穿越底部，稳步回抬。
说了这么多，只是为了告诉你，2022年的楼市已经出现了巨大的变化。
首付下调是一方面，央行放水是一方面，利率降低是一方面，回暖城市增多也是一方面。
当众多的零碎的市场信息组合在一起，构成的这就叫新趋势、新阶段。
对于刚需来说，所在的城市有足够的政策优惠，可以考虑上车了，比如低首付、低利率、或者税费减免等。
对于投资群体来说，更要抓住2022年一季度这段宝贵的楼市窗口期买入核心城市的核心资产。
如果你还在摇摆不定，那么我就直接一点告诉你：年前放出的水，也正在悄咪咪流入楼市。
毕竟，最近有太多来自银行的电话，电话里柜台小姐姐总会温柔地问：
“请问您最近还有资金需求吗？我行可为您提供，利率非常优惠。”
楼市新阶段来临，多重牛市信号已经出现，眼下已经出现了最好的买房时机。但是如何选对城市、如何选则最有潜力的资产，才是新阶段在楼市赚到钱的秘诀。
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