去年，楼市受到史无前例的冲击，很多城市都扛不住了。
万万没想到，竟然还有一个省会城市带头大涨！
宁夏银川，这个并不知名的西北城市，频频出圈，涨幅随随便便就全国第一。
发生什么事了？
1
2022年的统计局数据一出来，第一名又是它——
来自西北的银川，房价环比涨幅竟然冲到了1.5%。
而楼市最为坚挺的北上广深，环比数据只分别上涨1%、0.6%、0.5%和0.5%。
最吓人的是，这还不是偶发情况。
银川同比去年一月份的房价，涨幅已经高达7.7%。
这意味着，即使是经历过2021年的楼市寒冬，银川这座三线城市的房价涨幅仅仅是略微收窄，而没有迎来下跌。
再往前翻翻数据，这也不是银川第一次凭借房价“出圈”了。
早在2020年，胡润年度全球房价指数显示，银川跃居中国房价涨幅第一，上涨14.2%，是唯一进入全球前十的中国城市。
可以说，不止是国内领先，其房价涨幅就算放眼全球，也绝对是名列前茅。
这三年间，据安居客数据显示，银川从2019年5月份的5277元/㎡上涨至今年二月份的7571元/㎡，足足涨了43%。
有人可能要问了，银川就没有任何调控措施吗？
事实恰恰相反——
2020年，银川发布“银八条”，将二套房首付比例上调至40%，加大土地供应......
2021年8月，在被住建部约谈后，银川再次出台加强版“银八条”，提出外来人口仅可购买一套住房，且满三年才可转让，还进一步把二套房首付比例上调至50%。
然而，这些做法都没能挡住脱缰的银川楼市。
这座城市，在去年12月略微回调，环比下跌0.4%，打断了连涨57个月的记录后，2022年一开年，就再次迎来了上涨。
这个西北三线小城市的楼市，究竟有什么魔力？
2
银川房价大涨，背后最大的底气，就是源源不断涌入的人口。
作为著名的“塞上江南”，宁夏的省会城市银川虹吸一省，无疑汇聚了最多的人气。
除了其周边的两市有轻微的人口增长外，其余的中卫市和固原市人口都在下降。
换句话说，整个宁夏，只有银川最能留得住人。
十年来，银川的常住人口总数从199万，增长到285万，中间是86万的人口增量。
单看这个增量似乎并不多，但是放眼全国，银川已经是全国人口首位度最高的省会城市了。
银川的人口，占全省人口已经高达39.69%。
合一省而肥一市，这是对于银川最贴切的描述。
银川 背后，站着整个省份的购买力。
光是人口涌入还不能说明太大问题，银川的小学生数据，则更为赤裸地解释了这个城市房价上涨的背后原因。
过去五年，银川的小学生人数涨势非常凶猛，从16万上涨至20万，23.3%的涨幅，名列全国19。
不仅如此，过去五年，银川的小学生增量，占了全省的422%。这是一个绝对的奇观。
这意味着，全省其余四市加起来生的小孩，都没有银川多。
小学生人数越多，增长越快，就越说明这个城市的经济活力和楼市需求相对更大。
毕竟，每一个小学生背后，都是一个需要买房的青壮年家庭；小学生长大后，也就成了新的购买力。
再加上作为少数民族聚居区，宁夏的出生率一向都偏高。
2019年，宁夏人口出生率高达13.72‰，高居全国第二，仅次于西藏。
在全国各个城市都生不动的情况下，银川不仅有着先天优势，还后期抢跑。
2020年，宁夏极大放开了落户要求，几乎可以说是无要求落户——
只要是中专更是可以在银川随意落户，就连租户都能直接在租赁房上落户。
银川已经对省内开启了强力“抽水机”模式，当来自省内的人，源源不断地涌入，当地楼市的需求，自然就增加了。
需求增加了，但供给没跟上，也进一步推高了当地房价。
近些年，银川商品住宅市场供不应求，同样导致房价上升。
数据显示，2021年，银川市商品房施工面积3704.85万平方米，同比下降1.4%。其中，住宅施工面积2433.28万平方米，同比增长1.3%。
可见住宅施工面积增长缓慢。
不仅如此，银川此前的卖地火爆，也推动了当地的房价上涨。
这座城市，曾在2020年以47.23%的土地溢价率居于全国103城之首。
面粉价格上涨，自然导致面包价格抬升。
3
然而，这种持续上涨，显然是不可持续的。
2020年，银川全市常住人口城镇化率达到78%，高于全国平均水平13个百分点。
银川的城镇化率，已经没有太大的增长空间了。
此外，随着经济持续发展，经济发展程度与生育率呈负相关关系的经济规律，也会在银川见效。
也就是说，未来，即使是再能生的宁夏人，也没法再延续高生育率的奇迹了。
不仅如此，银川还是个典型的内生市场。
这个城市的楼市吸引力，仅仅针对宁夏省，而对全国都没有吸引力。
像这样的小城市，一旦调控到位，供应增加，抑或是政策收紧，都会对楼市产生极大打击。
现实是，当地的二手房市场已经呈现了有价无市的现象。
在贝壳上，银川的挂牌二手房有足足5万套。
对于一个有着285万常住人口的城市而言，这已经是相当大的数据了。
因为，即使是有着1260万人口的郑州，在贝壳上的挂牌二手房，也仅仅为6.8万套。
两者之间，足足差了将近千万人口，而在售二手房数量却相差不远。
这意味着，银川的二手房很难出手。
这种城市的房子，仅仅适合当地人自住，而非投资。
事实上，三四线城市的楼市在今年，依旧是承压最严重的。
像银川这种虹吸一省的城市，以及部分有着特色支柱产业的城市如义乌等，暂时还没有感受到过度的料峭春寒。
但是时间线往后一拉，就会发现楼市持续繁荣的城市，必然是经济保持不断发展，吸引全国各地人才的城市。
据易居研究院，全国百城的新建商品住宅库存总量已经飙涨至52110万平方米，创下了近五年的库存新高。
其中，三四线城市库存攀升的态势最明显，已经连续37个月库存上涨。
在楼市分化的当下，只有经济面强，人口保持增长的一线城市，以及部分二线城市才有投资的价值。
只有坚决押注人口流入城市，放眼全国进行资产优化配置，才有可能跑赢这个时代。
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