文 / 子木

据报道，从今年1月-2月中旬，全国已经超过45个城市发布了救市政策，鼓励买房的大潮已经蔓延开来。

我在之前的文章也总结过，现在就是给楼市加“发动机”。

先是降低公积金门槛，补贴鼓励，单缸；紧接着放额度降利率，双缸；现在是降低首付比例，四缸；如果还不行，可能会放开限购，上8缸。

还能不能加，能加，比如搞0首付分期买房，16缸，但是，一定要有“底线”！

这个底线是什么呢？

“棚改货币化”。

换句话说，在一切鼓励买房政策面前，棚改货币化就是爷爷辈，方法极其粗暴。

今天王老五住着一个破房子，明天就有人拿着成捆的钞票去敲门，“起床，要拆房”。

王老五裤链儿都没拉上，就唱着妹妹坐船头，冲进了售楼处，“姑娘，来套房”。

我曾对货币化棚改，总结过一段话：

这种暴力拉升楼市的行为，一定会被记为楼市历史的反面教材，因为它的代价很沉重，会提前透支居民购买力，房价虚高，反噬城市发展。

2018年后，棚改货币化随着权限被强制收回，销声匿迹，而三四线楼市也进入漫漫阴跌路，一切化作句号。

之后，每次预测房价时，我都会提一句，这玩意儿，没人再碰，也没人敢碰。

然而，现实给我的老脸狠狠来了一巴掌。

就在刚刚，郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”，会议提出：

“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”

消息一出，震惊四座。三四线也就算了，郑州是什么身份？

国家中心城市，强二线城市，中部千万人口大城，竟然突破“底线”，用棚改货币化救楼市。

说出来，可能连自己都不信。

刨根问底，为此，子木特地去找了几位业内老友聊了很久，综合数据和现象，推出了确切答案。

那么，郑州为何要放开货币化棚改？这会不会是一个信号？当地或者其他城市的朋友应该怎么应对？且听我说。

1

高光背后

2016年12月26日，郑州被批复为“国家级中心城市”，河南人奔走相告。

这个求之不得的称号，意味着无数政策红利和国家级天量资金注入。

郑东新区，米字形高铁网络、跨越式发展十大工程、全国第一个航空港经济综合实验区……

在中央的助推下，河南省几乎把所有红利政策都给了郑州，集全省之力供一城之战，带领中原经济区近1.8亿人口，跟湖北武汉、安徽合肥、湖南长沙，展开激烈角逐。

2019年，郑州迎来“双喜临门”，人口破千万，经济跨入万亿GDP俱乐部。当时所有媒体竖大拇指，郑州是当之无愧的中原老大哥。

然而在壮丽的外表下，其实藏着房地产的尾巴。

2016年，上一轮全国房地产去库存大潮来临时，郑州就跟其他同等级城市不同：

别人主要靠自主购买力，而郑州学着三四线玩棚改，连发两份文件助推棚改货币化安置。

随后“郑纺机地王”引爆楼市，郑州房价从2016年均价9000元/平米跳涨到2018年的17000元/平米，全民进入抢房热潮。

我记得当时郑东新区房价能跑到3万/平米左右，而北龙湖豪宅区站在5万/平米的历史高位。

随后全国调控出台，郑州跟着连续多次上调房贷利率，楼市才勉强熄火。

事实证明，“伟哥”这东西，副作用就是大。

曾一起上涨的同级别城市，武汉、杭州、成都、长沙，2018年后都经历了反复几次上涨，然而郑州却像冬眠一样，此后再未醒过。

2020年，郑州房价下跌最为惨烈，同比2019年下滑26%，而公寓下滑甚至达到59%，居于全国首位。

炒得热闹的绿博新区，很多楼盘直接从每平米1.2万元左右，腰斩至7000元/平米左右。

同年年底，郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销，甚至还出现了“零首付”的怪象。

当地房企根本抵御不住冷市冲击，纷纷逃离，降价打折，以求自救，炒房客高位站岗，寒风萧瑟。

终于，2021年上半年，郑州“止跌横盘”，市场勉强恢复正常秩序，然而下半年一波“涝疫大灾”，再一次浇灭了希望，郑州楼市成交开始萎缩。

中指院数据显示，2021年郑州主城区新房成交规模928万平方米，同比下降12.1%，全市新房销量甚至不及2018年的一半。

2

悲惨连续

如果说郑州城市发展，是一部壮丽的创业史，那么，楼市只能说是一场不忍直视的苦情戏。

棚改货币化，提前透支了居民购买力，楼市支撑力断层；紧接着“疫情+涝灾”拉低经济运行值，又重创了居民购买力。

郑州的新房销售均价一路下滑，处于1.2万元/平米左右的水平，在全国23座GDP过万亿的城市中排名倒数第三。

这个房价高吗？

不高，作为千万级人口的国家中心城市，一点都不高。

按照目前的救市主基调，继续“加缸”，把利率降到5%以下，首付比例降到20%，是完全够用的。

但为什么会突破“底线”呢？

因为“供需彻底失衡”。

我在去年写过一篇调查报告，里面提到几项数据：

郑州商品房现在去化周期为27.38月，约为2.2年，公寓和商铺都在8年以上。而且据当地一家机构统计，郑州还有约60万套房的土地被出让，按照一年20多万套的出货量，靠当下市场购买力，消化极其漫长。

最重要的是郑州还有大量城中村，接下来5600万平的城中村将会被改造出租，极大分流了居住需求。

一句话，2021年，大郑州房价会被大供应彻底击垮。

现在看来，如数应验。

至于为何搞这么大的供应，市场上有两种说法：

一种是学着长沙和重庆，用供应压房价，想给年轻人创造一个低成本的安居环境，另一种就是为了卖地求发展。

现在来看，第二种可能性较大一些，只不过，步子迈得大，不小心劈了叉。

需求端遭遇打击，供给端野蛮供应，即使再强的城市，都扛不住。

再加上此阶段，居民购房预期普遍较低，房价看跌，又会进一步拉低楼市成交量。

这让郑州彻底着急了。

因为房地产失速，会持续拉低经济运行，让整个城市陷入“负循环”。

根据郑州市对外公布的数据，2021年郑州GDP12691.02亿元，实际增长率仅为4.7%。

横向对比，全国50强GDP城市中，郑州排名倒数第三，全国20强中，排名倒数第一。

要知道，前几年，郑州还跟武汉、合肥、长沙这些城市都是一起跑的，前后都拉不开一个身位。

而“楼市萎靡+疫情+涝灾”像一颗陨星直接砸在脑门上，郑州摔出了跑道，起身后顿时慌了。

“不患寡而患不均”，这个道理大家都知道。

3

不被应允

2018年后，全国再没有城市敢碰货币化棚改，因为这个问题，曾被严厉点过名，跟“房住不炒”大基调严重相悖。

那么郑州能成功吗？

我翻看了郑州过往的所有政策，其中早在2020年11月发布的储备土地综合开发实施细节(试行)等3个文件的通知中，郑州就提到货币化安置。

通知称，纳入征收范围的集体土地，按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收，涉及农村村民住宅的，采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。

后来这事儿就悄无声息地消失了，应该是被否决了。

但现在，我难以估摸，毕竟大环境已经变了。

首先今年是“稳增长”大年，连首付比例下调至20%这种激励政策都可以出台，意味着“下限”在不断放开。这个下限是否能落到底线，谁都说不清楚。

其次郑州表面上是楼市问题，背后实则是经济问题。

作为国家中心城市，郑州带动的不仅是河南省，还关系到中部地区崛起，以及国家均衡发展的战略全局。现在脉搏微弱，电击疗法该上还得上。

最后，郑州去年遭遇了重大灾害，经济受创是不可抗因素，在政策面上应当被照顾，而且郑州的房价整体并不高，对货币化棚改的副作用还有一定的容忍空间。

所以我推测，裁判可能会破例“睁一眼闭一睁眼”。

如果郑州这个政策能顺利推进，那么当地的刚需就要赶紧上车。

我们都见识过货币化棚改的威力，虽然不及2016年那般壮烈，但足可以让楼市短期内进入“癫狂状态”，市场交棒给卖家，买房成本会成倍增长。

有人说，如果郑州开了头，身后几百个城市心痒痒，也会也会跟着玩棚改，这是一个强烈的楼市信号，该来的还是来了。

两个字：扯淡。

按照当下的经济运行环境，再搞一轮棚改，这些年所有调控成果全部瓦解，以后我们也再也不用谈论楼市了，调控没有这么短视。

现在就相当于开了一个诊所，所有城市进来瞧病，根据病情和状况开不同的方子，医生都有自己的考量。

研究楼市这么多年，我一直都在坚持，房价可以跟随城市发展，一步一步有价值的成长，去慢慢享受红利，而不是打鸡血，一波行情冲灭了一些人的希望。

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