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大郑州 小困难

常住人口1260万的大郑州，最近一年楼市遇到一点儿小困难，于是当地政府下决心祭出雪藏的杀手锏。

郑州日报最近报道，郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会提出：

大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。

没看懂？说白了就是又要重启拆迁、补贴、买房那一套模式了，郑州必须再次激活楼市。

因为最近三年，郑州房地产市场很不乐观。

58研究院数据显示，2019年以来郑州新房销量持续下跌，2021全年新房销量还不到2018年的一半。

尤其2021下半年，在房地产低迷、特大暴雨袭击以及疫情反复影响下，郑州楼市成交量进一步萎缩。

中指院数据显示，2021年郑州主城区新房成交928万平，同比下降12.1%，2022年1月新房成交37.9万平，同比下滑9%。

统计局70大中城市房价指数，也从侧面印证郑州楼市的低迷，从2021年8月到2022年1月，郑州一二手房价格双双持续下跌。

其实不止郑州，整个河南省成交量都在下滑。

2021年河南省商品房销售面积1.3亿平，同比下滑5.8%。住宅销售面积下降4.5%，办公楼下降43.7%，商业用房下降19.1%。

货币化安置的本质和棚改货币化是一样的，它们曾在2016—2017年间成为最流行的楼市去库存手段，以往三四线城市房价大涨，其实和棚改密切相关。

财通证券统计，棚改货币化早在2015年就发生奇效，货币安置化比例因此提高至30%，2016年货币安置化率竟达到了48.5%。

住建部统计，2016年全国实际完成棚改建房606万套，货币化安置比例48.9%，消化库存2.5亿平米。

郑州不是没用过这种办法，2016年7月政府曾连发两文件推进棚改货币化，大大激发了居民的买房需求。

克而瑞2016年数据，郑州主城八区商品住宅成交1443.7万平米，同比增加54.32%。

也就在同一年，郑州房价连涨数月，主城区成交价突破1万元一平，同比上涨11.25%。

土地单价、总价也被带动上行，克而瑞数据显示，2016年郑州主城区土地成交2962.9万平，同比增加54.23%，土地平均溢价31.23%，同比增长约82.51%。

但依靠拆迁、棚改引发的买房需求，总有消耗完动能的一天。

时间进入2022年，克而瑞数据显示，由于1月是传统淡季，再叠加疫情，郑州主城区住宅量跌价涨，成交量同比下滑22%。

而环郑区域住宅则是量价齐跌，价格接近最近两年最低，成交量同比下滑5%。贝壳研究院数据显示，因为郑州和天津1月疫情局部爆发，二手房成交量下跌超过50%。

从全国楼市来看，2022年前两月，已有45个城市发布稳定房市新政，部分一二线已开始回暖。

（人口依旧向一线涌入）

郑州政府当然不甘心冷静旁观楼市下滑，代市长何雄透露一系列新举措，为释放市场需求，将在需求端、供给端同时发力。

好消息是——作为中部人口超千万的核心城市，同时拥有省会资源及政策倾斜优势，周边人口还在陆续流入郑州。

这说明需求就在那里，关键看如何激活。

政府在2022年计划出台政策，每年吸引20万大学生留在当地就业生活。政府测算，假设他们在3年内买房，总需求将超过1000万平米。

同时，政府计划出台支持鼓励外来务工人员的买房新政，预计未来2年总需求超2000万平米，大学生和务工人员合计，差不多能在3年内完全消化掉郑州的存量商品房。

郑州目前空置率较高的有西南片区、航空港区。

随着高铁南站通车，郑开同城交通运输持续改善，都将明显提升以上板块的价值，未来随着更多企业和人口入住，房屋购买力还有进一步释放空间。

根据贝壳研究院数据，郑州2021年二手房成交50379套，同比减少11%，平均去化周期176天，成交难度上升53%。

一旦郑州重启“安置房货币化”，去化周期必迅速下降，相信可以解除当下的燃眉之急。

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小旧改 失却大光环

2019年以后，棚改渐次退出市场，开发商们苦苦寻找能够替代拆迁安置的业务新大陆。

最先进入房企视野的是旧房改造和城市更新，老小区原地旧改、加装电梯等业务，让市场一度燃起一丁丁希望。

广州黄埔区、高新区在2020年表示，将花费3年完成旧村拆迁，力争在2020年底完成66个重点旧村改造项目签约加拆迁。

然而从后续发展来看，以广州为首的数个城市，旧改已经暂停。

2021年10月开始，广州响应住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，随后一大批旧改项目被重新评估核查。

政策变动主要集中在旧改项目核查和计划变动，随着楼市大环境收紧和房企流动性紧缺，广州多个旧改项目发生新变化。

这之后一份通知乍现，列出老旧小区改造工作11项负面清单行为：

1.随意拆除老建筑、搬迁居民

2.盲目举债增加政府隐性债务

3.破坏老城区传统格局

4.小区改造方案未经法定比例居民表决同意

这也导致2021年之后，广州多个区域的旧改，走向了微改造的“小道儿”。

广州政府2021年11月对五羊新城更新改造的批复是：越秀区将结合小区情况，按照尽力而为、量力而行原则，确定微改造的范围、方案和计划时序。

既要积极探索城市更新，又要防止大拆大建产生新问题。

当然，“一刀切”完全停止城市更新既不现实，也无必要。

毕竟，城市更新对于投资拉动是有目共睹的。

研究显示：2021年前三季度，广州GDP突破2万亿。固定资产投资同比增长19.8%，这说明，工业投资、基建投资、房地产投资支撑力度在加大。

广州科学城的大塱村，经过城市更新之后，摇身一变为一流的区域商务中心和总部经济区，改造后预计地均GDP将超过130亿元/平方公里。

等到全面旧改之后，大塱村将释放产业用地436公顷，新增教育设施用地384公顷、医疗设施用地43公顷、养老设施用地14公顷，带动村集体经济增长10倍以上、村民人均年收入增长5倍以上。

随着房企回归一二线，回到它们最熟悉、最擅长的市场去深耕，中国城市化进程将进入下半场，它将不再是简单地创造更多GDP，而是转向城市空间的深度重塑。

根据发改委在最近一次会议上公布的数据，2021年中国城镇化率达到64.72%，但增长曲线趋于平缓，这也许表明城乡融合已进入新的历史阶段。

2022年以来，国家大力推进新基建、风电、水电、新能源光伏。

从此开始，城市更新的目标不再是建设更多道路、房屋，而是要提振内需、扩大投资，提升每一寸土地上的产出。

在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住建部已为新一年楼市整体定调，信息量极大：

1.努力稳地价、稳房价、稳预期。

2.推进长租房市场建设。

3.保交楼、保民生、保稳定。

4.加强城市建设底线管控，防止城市更新大拆大建。

5.大力发展绿色建筑，推进数字化、网络化、智能化新城建。

总之，住建部透露了楼市未来的四个关键词： 深调控、稳预期、保交付、新基建。

就在一天前，保利、首开、华发等多家房企，在上交所网站主动公开企业经营状况，这也是从企业端提振信心、稳定投资者预期。

无论棚改还是旧改更新，终极目的是帮助居民过上更好的生活，让城市更富有生机活力。

不一而同，新近俄罗斯乌克兰战事升温，对普通人的影响也将产生意料之外的“蝴蝶效应”。

2月21日，山东德州举行春季农业生产会议，高层强调批示：确保菜篮子与全年粮食丰收“至关重要”。

背后原因很简单，作为全球最大粮食进口国，我们对于俄罗斯和乌克兰的粮食进口依赖度极高。

中金数据显示，2020到2021年度，中国从乌克兰进口大麦257.53万吨，占进口总量的28%，占乌克兰出口总量的54%；国内从乌克兰进口的玉米，占其出口总量的30%。

未来一段时间，如果大家感到衣食住行及生活用品又涨价了，这很正常。

对于普通人，俄乌战争最大的感触可能是—— 和平与稳定发展，比昂贵的黄金还要更“贵”。

粮食、楼市、经济都是如此。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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