深圳调控一年，市场已寒意十足，那么问题来了，它外溢的购房需求，都上哪里去了？

2021年，由于全方位的严厉调控，深圳二手房成交仅4万出头，跌幅高达57%，惨遭腰斩，这是2014年以来数据的最低点！

数据来源：房天下

从18年开始梳理，可以明白看出，新房成交量逐年增长，4年间增长79.3%；而二手房，可看到在去年的史诗级调控前，一直都保持年均20%左右的增涨。

换句话说，如果没有一年的调控，按照如此增速，那去年深圳二手房成交理论上可达到11.4万套以上。

去年调控目标是冷却用来实际变现的二手市场，因此对新房增量没有太大影响，那么问题来了：

二手市场上原本应该交易的7、8万套房子的买家，都跑哪儿去了？

行情不好，房子能捂手中不卖，但是这么多的买房客不会凭空消失，他们的需求还在！

如果这是一个必须回答的问题，那大量的需求，大致会被分流到以下几个方向：

1.深圳内部消化。新房市场可以分流，但是非常有限。

2.区域内另一个一线广州也具备巨大吸引力，根据乐有家研究中心数据，去年其新房、二手房成交都达到新高，同比分别增加4200多套和5400多套。

3.钱留着不买了，或转投其他市场，炒股、买基金，买豪车，囤名酒，等等。

当然，除了这些，还有一个很受欢迎的选择，那就是——临深。

看下地图，所谓临深，刨除香港，就是惠州、东莞、中山、珠海，下边我们来一个个仔细端详，它们在大标的深圳受限后，各自表现如何？

1

惠州 一个理论上会很耀眼的城市

拜广东各地发展极不平衡所赐，长久以来，惠州一直不上不下。

它表面上是广东第五城（2021年GDP4977亿），21地市中的头部玩家，但城市体量排在它前边的深圳、广州、佛山和东莞，GDP分别是它的6.2倍、5.7倍、2.4倍和2.2倍，差距之大远超它自己和河源还有汕尾的距离，上升超越几近不可能，对不对？

即使把它放到广东省同量级的江苏，它也是倒数水平。而在它之下，从老六珠海开始，也还没有摸着4000亿的门槛。

换句话说惠州卡在了两个断层之间。它这个第五，完全就是被架上来的。

祸不单行，排位遇到瓶颈，人才留存也成了问题。

分享一个古董数据——2000年时惠州市委组织部有一篇《惠州市人才队伍的现状与对策》，里面提到，2000年，惠州的人才数量占全市人口的3.1%。这其实尚不如95年广东全省人才占比3.18%。

这人才比值差距略大，且当年就已出现积累多年的人才流失，外迁就业的人员中本硕博占比较大，留也留不下，就算南方通信这样的好单位，也有大量人才被深圳的华为等公司挖走。

这不是硬生生活成了电子行业的黄埔军校么？......

但偏偏就是这么个地方，成了隔壁深圳人眼中的香饽饽。

乐有家研究中心1月27日报告：

2021年惠州全年购房者中，深圳客占比高达58%，这是环深城市中，唯一一个由深圳“主导”的楼市。

图片来源：乐优家研究中心

为啥呢？因为惠州存在一个理论上的高度。

地理位置上，惠州在临深城市圈算不上最优，虽紧邻深圳，但其他方向也是13不靠，城市既然没有挤入大湾区核心圈（广州到香港的这条线上，广、佛、莞、深还有港澳两地，围聚珠江口这一水运龙兴之地），就只能在外围担任高级替补。

这种情况惠州本来只能跟着蹭饭喝汤，但它运气好，现如今深圳向外拓展也恰好需要一个城市伙伴，而佛山、中山、江门离广州更近，且和深圳隔了一个珠江口。

惠州以东这一大片地，就成了深圳能够扩张的优先之选。

况且惠州的电子产业（19年产业规模已达全省第三 ）和石化在全省都数得上号，且在产品出口方面表现优异，这对于同样依赖进出口贸易的深圳，是不俗的助力。又加上惠州房价相对低廉，对于深圳来说，有钱的多了一个投资标的，没钱的有了一个买得起的临深住所，真是“两全其美”。

深惠城际、深大城际、深汕高铁，深圳地铁14号线惠阳段等规划中的轨道交通，深莞惠经济圈（3 2）联动发展对世界级湾区的展望，甚至包括惠州自己发布的《惠州市“丰”字交通主框架总体布局规划》，都是在字面意义上在给惠州的未来铺路。

造势效果是明显的，根据乐有家研究数据，2021年惠州市下辖惠阳区和大亚湾的新房价格同比大涨数字为9.6%和10.7%。

但房价上涨的代价，却是成交量大幅下滑，惠州新房成交面积同比大跌三成，成交量更是从2020年的15万跌到接近10万套。

原因很简单，去年的最热门，也就是惠阳和大亚湾，限购了。

而这种颓势，到目前也没有止住。

根据华夏时报2月22日消息，最近网上流传一份“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”，其中提出各种住房补贴，俨然一份救市政策。

目前形势是，惠州楼市的确在下行，国家统计局70城数据标明其在连续下跌，很多开发商已开出9折以下优惠，甚至有的首付款低至0.7成——也就是100分之7的首付啊，朋友们！

作为投资者个人，和过去一样，我对惠州楼市不很看好，不仅是政策限制，也是深惠两地协同发展的“画饼”时间超长，以至于都把一部分投资者的耐心耗完了。

其二，我对惠州的人口有疑惑，从2019年的惠州经济发展公报上可以看到，当时统计常住人口488万，且此前10年左右增势平均，一年小几万。但到了七普数据，也就是2020年的常住人口，一下变成600万，一年时间多出112万（当然我也不是说统计口径就永远不能变化）！

而且最重要的，它的城区常住人口，过300万了，这个数字对于地铁来说，真的非常重要了。

我不知道这是单纯公报和人口普查统计口径的误差，还是为了推进地铁建设而做的调整，总之惠州人口数的飘忽，让我觉得它的楼市，在我心底里很没有安全感。

2

东莞 珠海低调表示 区位才是硬道理

东莞、珠海，这俩地方有一个共同特点，就是非常优越的地理位置。

先讲东莞，这可是广东第四座万亿级城市，要不如何在万亿城市数量上追平江苏啊，大功臣一枚有没有？

由于经济体量够大，所以和惠州不同，一些问题比如人口吸引力啥，就相对来说小case。

在楼市上，我觉得可把东莞当做小一号的深圳，人够多（七普1046万），地卖得动（去年卖了655亿，全国24位），房价涨得快，政策上也喜欢来回横跳。

据数据宝统计，2020年二手房涨幅，东莞以47.11%的增长，空降榜首，技惊四座！你说恐不恐怖？

为什么？因为深圳呗......

一是产业迁入，比如华为迁来了；

其次是东莞临深片区，那些个镇子，然后是松山湖、滨海等区域，都在接收深圳的外溢能量，而且不要忘了，它和广州也是紧邻，也就是说，它同时在接收两个一线大城的溢出。

I级区域，价格达到38822到46500元一平，松山湖差不多就是这个价，华为终端总部就在此区域南部。

一个三线以上二线未满的城市，核心区域均价都快47000了，着实可怕，高得超过了我这“穷人的想象力”。

如果仅仅依靠广东制造业重镇的名头，万万达不到这样的价格，只有当深圳、广州这样的大富邻居波及带动了太多额外的增长，但也因此大大分化了东莞城中的房价。

这并不算健康，但“保值”。

羊城晚报1月19日报道：去年东莞楼市可谓跌宕起伏，新房成交面积同比大减34%，创下11年来新低；二手房也好不到哪儿去，网签成交仅2.1万套，同比下跌28.7%，创下5年来新低！

搞成这个样子，就是调控造成的，从二月底的莞六条，到十月初的二手房指导价，东莞在去年同样经历了史上最严的楼市调控。

然而，看一下价格，新房网签均价同比上涨约12%，二手房更好，2.32万一平，涨了14.3%......

这波以量换价，让调控看起来似乎调出了“寂寞”。

个人观点，东莞虽是临深，但和其他三个小兄弟比，不是一个量级，它是可以算作大城市的，因此不必把它当做深圳的“附庸”去考量，尽管1月供需两端大幅下滑，但比起小城市来，房价根基比较扎实。

再说说珠海，这儿地方我以前说过多次，简单聊一聊。

我不确定它算不算临深，蛮多文章没放进去，但它的楼市受深圳影响确实——深深深，再加上一直说要建设深珠通道，我觉得加进来比较合适。

珠海很小，人口只有243万，但看下七普数据，十年人口增长率高达56%，全省仅次于深圳，人口连续流入对楼市拉动是很大的。

房价在广东省内一直偏高，以前嘛旅游城市名声在外，现在搞起产业园。近两年营销卖力，不少国外的中国城市排名里它都很靠前。

相比其他临深城市，珠海有很大优势，虽然它依赖深圳带来的房地产增值，但它的靠山还有更近的澳门，横琴这两年大量宣传，是沾了澳门的光，两边合作还在推进，反正房价先涨了，然后说港澳人士可以内地购房，这一下更不得了。

总之珠海楼市是比较稳的，大涨不见得，毕竟基数太高，但它受政策影响相对会小。

3

中山 你房地产固投占比 敢降点吗？

最后说说中山，还是老话，这是被房地产摧残的一座城市。

先看去年成绩，乐有家研究数据，中山2021年新房卖出5.7万套，同比上涨5%，同时因为供应量下降，库存也下降；二手方面，成交近3.4万套，同比2020年下滑15%。

下滑原因具有普遍性，都是因为调控造成信贷收紧。

二手房价格稳步上涨，同时中山还是深圳客购房的新目标，相比惠州、东莞和广州，中山的深圳客比例有明显的上升。

图片来源：乐有家研究中心

看起来混得比其他几个城市好，至少新房成交上涨，足见热度，但是我个人依旧不是很看好。

中山被深圳客盯上不是一天两天了，2016年，中山出新政，深圳公积金缴存职工可依据政策在中山申请贷款买房。

当时由于深中通道、广州地铁延伸、深茂高铁中山站等超级利好，把中山这不起眼的小地方和两个一线连接在一起，炒高了热度，狂轰滥炸下，深圳炒房客终于按捺不住了。

根据南方日报2016年报道，中山住房公积金管理中心副主任说，深圳买房者中用公积金的比例不大，也就是刚需客很少，所以就是来投资的。

火炬区的一个楼盘销售也说：“在深圳客最为欣赏的火炬区、东区等楼盘，频频传出一人买下几套甚至数十套房的消息，这些购房者大多数都不具备深圳公积金异地购房的申请条件。”

他们想表现的是“公积金政策遇冷”，但我看到的，是疯狂的炒房。

果不其然，根据中山热线消息，疯狂的深圳炒房客直接把中山买断货，创造了中山第一个破万月，让中山成交面积直接杀入全国前20（第18位），成了其中规模最小的地级市，并且让去化周期从年初24个月降到了10个月。

那些年中山对房地产的依赖，不仅体现在政策上，还体现在实打实的投资上。

数据来源：中山统计局

从06年开始，房地产投资达到百亿级，占比城市固定资产投资超过30%，而且其增长就如野马脱缰，到18年突破50%！你能想象，一个城市的固定投资，一半以上塞进了房地产......

这两年还是如此，2020年也许是因为当地政府要重振制造业，房地产开发投资固投占比下降13.8%；2021年，根据南方新闻网消息，房地产开发投资，再次增长14.7%。

惟一乐观的是，在GDP增速上，终于不像19年那样一个全年“白发展”，13.15%的名义增速在全省排第9。二产占比从49.1变成49.4，也算实业振兴吧。

我还是原有观点，疯狂买买买背后，如果没有强大的经济支撑，那所谓利好，都是竹篮打水一场空，像中山这样罕见的“镇域经济”代表，不应只盯着房子。

所谓区域优势红利，400万人口的小城，上哪儿消化囤积的房子？最终引来的，还不是外部的炒房客。

总之，深圳被限后，造成影响是大面积的，最近的临深城市自然最遭殃，但它们也都在享受深圳外溢的购房需求。其中有国内万亿俱乐部成员，也有珍稀的“镇域经济”代表，它们都在不同程度上有所获益。

我这二十年，也看多了国内外的楼市兴衰，我总想告诉读者诸君的一句话：

——楼市看的不仅是一时红利，也不是单纯价格高低，而最终是看一个城市自身的价值。

希望有购房需求的檀香们，都能在新的一年有所斩获，如果喜欢以上文字，还请多多点赞和在看以示鼓励，多谢啦！

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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