白云苍狗无常，山海风月可期。
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国外战乱，能源价格大涨，美国加息，国内股市连跌一年，楼市寂静无声，央妈花式降准降息刺激经济。
如果我不说这是2014年的市场，你肯定以为，只有2022年才会走这么一遭。
没错，我们又一次站在了相同的十字路口。
2014年，棚改货币化计划出台，全国各地松限购降首付，大坝闸门打开，滔天洪水随后灌入楼市。
7年后的今天，闸门又开始频频松动，房贷利率一路降低，2成首付遍地开花，郑州，硬着头皮掏出“19条”大烟斗：
不行，不行，再吸一口！
降首付比，可以有，松限购，可以有，棚改货币化，通通可以有。
这要是放在2021年，即使是犄角旮旯的小城市，但凡是敢这么“吸”，都得摁在大街上，扒光衣服，让人们从头到数落个遍。
而现在，好像见怪不怪。
郑州捅破了窗户纸，于是大部分媒体开始唱涨：
郑州一鸟飞，身后万雀起，楼市大行情近在眼前。
这种说法看似有道理，但略显稚嫩，郑州只不过是“房住不炒”下的“因城施策”而已。
我之前总结过它的三点问题：
1、连续5年成交冷淡，超大库存
2、2021年遭遇过“重大灾害”
3、中原城市群领头羊，房地产经济占比高
也就是说，郑州的发展关乎国家均衡发展的战略全局，之所以敢拿出烟斗，是因为有“政策倾斜”。
其他城市是否有足够的资格被照顾，存疑。
事实上，现在比郑州楼市惨的城市，一抓一大把，往东北、西北、西南走走，房价跌得不成样子，为什么不“吸”呢？
成熟的买房人不应该见风就是雨，而是需要思考这个观点，是否有足够的逻辑支撑。
2
2022年是“稳增长”大年，这跟7年前一样，必须稳住经济，房地产这个“压舱石”是首要任务。
从年后开始，全国各地发布了近150条调控政策，大主题都是“救市”，三月是营销旺季，政策频率会更快。
这意味着“政策底”已过，现在属于反弹期。
“救市”分为三个阶段：
1、降低成本
2、放开资格
3、启动货币化棚改
第3点是“房住不炒”的底线，目前我认为只有郑州敢这么做。其他城市只能围绕着1和2做文章。
在降低买房成本层面，现在已经进入“白热化”状态。
据统计，全国已经有上海、深圳、天津、苏州、济南等10多个城市，首套房贷利率已经下调至5%以下。
基本符合之前预测，接下来，全国利率基本都会稳定在5%～5.5%之间，4字头利率也会批量出现，成为市场主流。
利率不解渴，比例来凑。
前段时间菏泽“2成首付比例”成功施行后，重庆、赣州、驻马店、南通、温州、晋中、北海、自贡、南宁等城市紧随其后。
一部分在下调商贷首付比例，也有下调公积金贷款首付比。
无论哪种，都真真切切给买房人让利。
但同时你要把眼睛睁大，降低首付比例的城市跟“限跌令”一个性质，抢先发布政策的，说明楼市“供大于求”，投资属性薄弱。
拿长三角第一个下调首付比的城市，南通来讲，新房库存去化周期已经达到10.2个月，二手房去年全年才卖出5千套左右。
去年年底，南通跑路的投资客非常多，降价幅度在10-50万，利好出尽就是利空，这个城市当初跟着上海机场概念炒过一轮后，就被我列为“泡沫城市”。
还有北海，海景房跌成白菜价，南宁，楼市长期暂停，温州，炒得凶跌得也凶……我之前讲过，2021年就是三四线楼市的转折大年，你细品。
一线城市和二线核心城市，会降低房贷利率，但基本不会放开购房资格，那些等着放开限购，抄底的炒房客可能会失望。
现在四大一线城市，只有深圳行情依旧冷淡，买方卖方僵持不下。部分开发商缴械投降，为了放量回血，甚至出台首付分期活动，基本也没什么大用。
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眼下，全国各地都在抢攻三月市场，但这波救市会不会造成房价大涨？
再说一次，不会。
楼市大行情需要三个基础：
1、基础需求
2、宽松政策
3、预期和舆论
三四线城市只要不集中出台“棚改货币化”政策，就没有大涨的基础，刚需可以等利率和首付比例下调，慢慢挑慢慢选。
一二线见好就收，如果出现5%左右低利率情况，就可以上车，经过几轮的调整，该跌的已经跌下来了，不该跌的已经没有了空间。
千万别等二手房价格起来，这时候通常“预期和舆论”也会发酵，房价上涨，会增加买房成本。
但要注意地段的选择，前段时间我做了个数据研究，发现很多一二线城市，偏远地段的房价涨幅远跑不过通胀。
之后也是这样，一个城市只有核心地段和新兴成长地段涨，很难形成普涨行情。
“卖房最好在三月，不分城市！”
大家一定要默念三遍这句话，想换房或者抛盘的读者，现在就可以找中介挂牌了，把不良资产出一出。
“放松”主旋律大概会维持半年左右，市场会对刚需定向释放购房红利。
这源于去年一整年的调控成果。
3月2日，郭树清刚刚在新闻发布会上说：
2021年重点领域金融风险得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。
而去年的今天，郭树清讲的是：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大的灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是投机，这极其危险。
对比两次表述，你会发现，两次态度有了明显的转变，这就是楼市，领头人已经开始调转车头，背后藏着是宏观金融部门对楼市的支援力度。
归根结底，调控就是为了“控风险”，在合理的杠杆区间尽可能鼓励刚需买房，买房属于消费，消费又是经济的主要支撑力。
既然上面给了空间，你就要抓住机会，从银行里撬够低息贷款，把时间拉满，多想想去年和今年买房，有何不同？
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