3月5日，政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
政府工作报告中的房地产政策历来备受关注。对此，专家如何解读？
表：两会政府工作报告住房相关政策取向。中指研究院综合整理。
从去年到今年的阐述，可以看到政策连续性
ICCRA住房租赁产业研究院院长 赵然
1.稳字当头定行业。2022年《政府工作报告》强调了“稳字当头、稳中求进”的核心目标原则。针对房地产行业则是“稳地价、稳房价、稳预期”。具体而言，未来保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用，解决群众的住房民生问题，真正实现房住不炒、平抑房价。从发展循环角度，保障性租赁住房公募REITs将以长期主义的持有运营逻辑改变传统房地产行业“高周转”的销售逻辑，促进行业良性循环和健康发展，从根本上实现稳定地价、稳定房价的目标。
2.政策连续稳预期。从去年中央经济工作会议到今年的《政府工作报告》，可以看到政策的连续性。特别是明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构，满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。
3.预期向好看展望。从去年政府工作报告细致部署加快发展长租房市场以来，各地财税等多项政策充分释放，行业的商业闭环初步形成，行业预期持续向好。对住房租赁行业发展而言，向好的预期一方面会进一步调动市场主体建设保障性租赁住房和长租房的积极性，增加市场供给。必须强调，这里的市场主体是多元化的，不仅有房地产开发企业、住房租赁运营企业，还包括为行业提供资金支持的金融机构、上下游的供应商等。另一方面，房地产市场供给侧结构性改革成效初步显现，以租解决住房需求、租住生活方式也会被全社会更进一步接受和喜爱。在“稳”的基调下，各地将继续贯彻因城施策、一城一策方针，相信在强大的市场需求驱动，会倒逼部分城市先行，呈现快速发展态势。
地产调控逐渐成熟 长效机制已经建立
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
今年两会对地产的表述，放在了“切实保障和改善民生”中，再次强调了“房住不炒”，彰显了决策层继续推进“房住不炒”，让住房回归居住属性的态度，也彰显了围绕“房住不炒”的一揽子长效机制要持续坚持下去。
这次没有再次强调“房不刺经”（地方不能将房地产作为短期刺激经济的手段）以及保持调控政策连续稳定等。并不是说这些不重要，这些很重要，住建部不久前强调了这些内容。但是，在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，特别是会议强调，一些地方财政收支矛盾加大，民生领域还有不少短板等新情况、新问题，作为“逆风险而动”的短期调控，以及跨周期调节、追求动态平衡的长效机制，适当做出优化和调整（而非毕其功于一役），这是合理的。
今年“两会”，相比最近几年，再次强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。支持“合理需求”意在稳定行业和市场，从而借助强大的地产关联链条，稳定行业上下游，促进行业循环，包括上游的金融、土地、建筑、工程机械、原材料（水泥、建材、玻璃等）；下游的家具家电、装饰装潢、纺织等。也就是说，地产要稳定，上下游要顺畅循环，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
2022年，房地产更强调稳，与去年底中央经济工作会议提出的“稳字当头、稳中求进”的工作总基调基本一致。因此，过紧的调控政策会缓解，比如近期信贷额度增加、按揭利率下行，各地积极纾困行业，甚至下滑太快的城市启动降首付、棚改货币化这样的重磅政策，目的就是为了稳定。
关于房地产的表态，更多的是供给侧改革的内容。而且，会议通稿中关于民生补短板、新型城镇化等，在老旧小区改造、保障房、新市民落户扎根、公共服务均等化、重大民生设施建设、新市民购房的普惠金融支持等，都是行业供给侧改革的内容，内容泼墨也多，应该更加关注。所以，商品房发展，更多地是给上述供给侧融资，辅助财政支出，这是地产和实体经济的融合。
目前，对地产的调控，相比之前成熟很多，长效机制已经建立，但市场有升温迹象，随时可以投入应对。比如土地双集中、贷款集中度管理、一城一策、房产税估计也会发布第二批次试点的顶层要求等，这些都会对地产过热预先降温。因此，今年楼市会呈现前低后高的走势，但很难呈现快速上涨的态势。因为，无论是房价水平、居民杠杆率、房价预期、住房自有率等，都不支持楼市大幅上涨。这也是为什么，将新市民作为扶持的对象，因为后者才是楼市有效需求的主力。
租房市场将迎来一个蓬勃发展的时代
盘古智库高级研究员 江瀚
支持满足购房者的合理住房需求，这个点非常重要，所谓合理住房需求，最核心的逻辑无论是刚需住房还是改善型住房，关键是这个住房要能够真正的满足消费者的使用需求，使用属性被提高到了一个更高的位置，虽然在2021年。这个概念就已经提出来过了，但是当前在政府工作报告里面得到重要重申，实际上代表的是这将是未来国家政策取向的一个主要方向，所以这一点值得我们关注。
对于当前的房地产市场来说，可能最重要的一个发展点就是承租市场国家明确表态要坚持租购并举加快发展长租房市场，这主要原因是在当前的房地产市场格局之下，可能有相当大的一部分人民群众需要依靠租房来解决自己的日常房地产需求，租房市场将会迎来一个蓬勃发展的时代，这实际上是有利于整个市场的发展，部分长租公寓的龙头企业比如说自如、首旅、万科等，有可能能够在市场上抢占到一定的先发优势。
第四，我们关注到新型城镇化依然在有序的推进过程中，那么对于旧城改造的需求其实还在提升，而且对于城镇老旧小区无障碍环境的建设和适老化的改造还在推进，所以这对于整个房地产市场的发展也具有重要的意义，未来房地产市场很有可能在这一方面继续得到加强。
2022年全年房地产市场向好修复
贝壳研究院首席市场分析师 许小乐
“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。合理住房需求中包括刚需和改善性住房需求。调控政策在保障刚需的同时满足改善性住房需求。实际上，改善型住房需求在市场中的占比不断提高，贝壳研究院估算，全国改善型换房需求能够占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。
当前部分城市因城施策，通过人才住房补贴、提高公积金贷款额度、降低首付比例、取消认房又认贷等政策，从需求端切实降低购房成本，有效的促进了市场的筑底修复。预计后期房地产支持政策力度进一步加强、城市范围扩大，2022年全年房地产市场向好修复，实现良性循环和健康发展，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
购房者合理住房需求将得到更好满足
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
此次报告明确，继续保障好群众住房需求。从政策内容看，主要从多个层面进行了阐述，包括要继续落实房住不炒的精神导向，同时要在长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作。应该说，此次将此类需求统一在“群众住房需求”的表述上，充分体现了解决思路多元化、多样性的导向。通过各个领域多层次的住房需求解决，真正符合房地产发展的目标导向，值得肯定。
应该说结合近期的政策思路，购房者合理住房需求将得到更好满足。该表述最早源于2021年中央政治局会议和中央经济工作会议，也成为政策底的重要政策表述。对于商品房市场的支持，将有助于保障刚需和改善型购房需求。另外值得关注的是，3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，此次文件中提及了优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向。这也说明，当前对于此类合理住房需求会有全方位的保障，是今年房地产市场发展中的一个重要特点。
此次两会政策表述，总体上和去年四季度的各类政策表述一致，体现了政策的连续性导向。应该说，从去年四季度开始，各地政策思路是统一和清晰的，释放的信号是明确的。包括近期各地政策的放松，既在房贷额度和首付比例上调整，也在限购限贷限售等方面放松，实际上都体现了政策全方位的放松。应该说后续房地产市场会迎来复苏态势，同时要注意对于地价房价预期等方面的稳定。
预计“两会”后各地全面落实因城施策节奏将加快
中指研究院
“房住不炒”总基调不变，“三稳”目标不变。楼市的大起大落均不是稳定的表现，当前房地产市场仍处深度调整阶段，房价面临较大下行压力，部分城市房价跌幅较大，市场预期不稳。在“稳”的目标下，中央对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。地方全面落实因城施策，今年以来超40城出台稳楼市新政，其中不乏郑州、青岛、广州等一二线城市，促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，多数城市市场活跃度仍显不足。
预计“两会”后各地全面落实因城施策节奏将加快，尤其是改善需求端政策，促进市场信心恢复。本次两会政府工作报告进一步提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，购房需求仍需得到满足，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此前一天，银保监会、央行发布通知加强新市民金融服务，强调“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”，住房信贷支持力度有望进一步加大。
从以往市场情况来看，需求端政策短期有效性更强。除个别限购极严格的一线城市外，总体上政策对市场的有效性由强到弱依次为：限贷放松（降首付→降房贷利率）→限购放松→降交易税费等。预计两会后或将有更多城市加快政策调整节奏，尤其需求端政策发力将有利于打破当前地产僵局，其中结合人口（政府工作报告中提到实施三孩生育政策）、人才政策的住房政策仍有较大释放空间。
两会对住房需求的层次阐述更加多样化
诸葛找房数据研究中心负责人 王小嫱
今年的两会有关房地产的表述文字虽然较去年有所减少，仅121字，但从内容上看，两会对住房需求从多个层面进行阐述，将近年来强调的政策主体融合在一起，更加多样化。
一）继续坚持房住不炒的定位，虽然自去年下半年起，政府部分提及房住不炒的频率有所降低，但房住不炒的定位在未来仍不会改变，是住房市场长期的指导方针。
二）探索新的住房发展模式，保障房、长租房建设仍是国家关注的重点，近期也出台了一些利好租赁住房的金融融资政策，国内的租赁住房市场还处于发展阶段，2022年政策继续向租赁住房倾斜。各地也会有更多类似人才安居房政策出台
三）支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，本句话术在去年中央政治局会议中提出，在以往保障的需求以刚需为主，合理住房需求的范围更为广阔，如改善性住房需求，养老住房需求，新市民租房需求，意味着这些群体的购房群体将获得政策的鼓励和支持
四）再提三稳和因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，房地产市场调控的目标以稳、良性循环，健康发展为主。
近期各地开始因城施策落实调控政策，包含降首付，降利率，购房补贴，公积金贷款优惠，松绑限售，据不完全统计，截止到目前有35个城市/省楼市政策松绑，随着政策的发酵，预计3月的市场有所回温但不及去年同期，不会出现大幅上升的局面。两会政策的表述也再次体现，房地产市场要平稳发展，避免大起大落，在平稳的基础上重视内部良性循环和健康。
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