结束行业白金时代的“波澜壮阔”，2022，房地产正式进入充满未知的青铜时代。
不确定的是，在这场新旧交替的过程中，又有多少黑天鹅事件要发生。然而可以确定的是，未来五年，房地产依然是中国经济的压舱石之一，行业规模将保持年均10.6-12.7亿平方米的规模，市场空间不容小觑。
我们甚至可以坚定地预言，赢得市场认可，已经不能靠以往的“三高模式”(高杠杆、高负债、高周转)，因为政策调控方向锁定一个“稳”字，无论三道红线、商票监管还是贷款动态调整，都围绕“扩信用、稳增长、稳价格”的原则。
这意味着，房企发展要更专注自己、正向稳行，做难且正确的事。相应地，顺应此趋势，能自驱发展、精进核心竞争力的房企，将获取更大的市场优势。
从中指院“2021年全国拿地金额排行榜”就可见，TOP10房企的“稳健”化趋势显现，其中8家都是国资背景房企，尤其建发房产以601亿元拿地金额坐稳前10交椅，为未来的规模打下坚实基础。
数字也证明了这一点，2021年建发房产的操盘金额达到1656.1亿元，迅速进入全国TOP18的位置。在建发房产大本营福建省的市场榜上，更是长期位居第一位。
仅2022年春节期间，建发房产就创造了一周销售约30亿元、同比增长173%的佳绩。
建发房产的快速成长，吸引了不少行业目光。因其低调、因其内敛，在房地产的换挡调整的行情中，业内不乏“一跃而起”、“逆市突击”等解读。
但其实世上不存在“没有理由的成功”，详细分析建发房产的发展逻辑，会发现这家企业的业绩增长、版图拓展对国资房企发展颇有启示意义。
专心沉淀：业绩快速筑高的基底
2021年，建发房产在房企规模竞争中，快速脱颖而出。
亿翰数据显示，建发房产2021年1月-12月销售额1711.3亿元，同比增长64.7%，业绩增速远高于同梯队房企。
同期建发房产的土地投资金额1171.6亿元，同比增加45.9%，发力速度也远超行业平均水平。
深究建发房产规模“冲刺”的原因，可以发现背后支撑的是日复一日对城市的专注、对产品的磨砺。是这些让其业务向上筑高时，基地足够夯实。
首先建发房产的“深耕思路”非常清晰。
数据显示，建发房产2021年新增的土地，多位于一二线城市，拿地严格依照战略规划锁定核心区域。
为了能进一步聚焦、深耕核心城市，2022年初建发房产还对内部架构和体系进行了较大的调整，将原有5大区域中的华南项目并入海西集群，华中项目纳入海西集群和华东集群。同时，也更加明确“集团-集群—事业部—城市公司—项目部”的五级管理架构，打通了房地产开发和其他相关业务板块的管理通道。
回顾建发房产的发展也能看到，2014年之前主要聚焦大福建区域，此后虽然向外扩展，但坚持城市基本面强的原则，目前主要进入了北京、上海、广州、深圳等一线城市，及厦门、杭州、苏州、南京、成都等核心二线城市，以及人口资金流入的海西区、长三角三四线城市。并且倾向在同一城市发展多个项目，完全是城市深耕的路线。
据风财讯智库统计，一二线城市贡献了建发房产70%以上的销售额，这些深耕的市场给企业带来了丰厚回报。
如果说在城市布局上的精准性成为建发高成长性的敲门砖，而“宝剑锋从磨砺出”的产品品质，则成为其持续受到市场追捧的基石。
由于主攻一二线城市，建发房产的产品定位也偏中高改善型产品。此类产品面对更为挑剔的客户，倒推企业必须不断精进产品力。
这些年，建发房产持续在“中式产品”上发力，从“府”、“郡”、“山”、“湾”，到“央玺”、“央著”、“玺院”，建发房产会根据项目的不同资源优势（例如稀缺自然资源、城市核心配套），结合不同客群的生活需要，量身研发新产品，不停升级产品系。
在建筑、景观、设计、工艺等方面，呈现的浓厚传统文化底蕴，也逐渐形成了建发房产独树一帜的“中式产品”特征。
因地制宜，精研传统、关注空间，正是因为建发房产对产品的专注，其产品更有机会实现“去化和溢价”的双赢。
专注成长：多路径寻找“第二曲线”
建发房产是厦门国企建发集团旗下的房地产开发公司，拥有两家港股上市的并表子公司，建发国际（HK.01908）和建发物业（HK.02156），后再通过收购控股了上市公司合诚股份（603909.SH）。
大国企背景结合上市矩阵，建发房产得以构建多元的发展版图，形成了房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程服务、关联产业投资七大业务板块。
就结构而言，这已经是一条较为完整的房地产业务闭环——即从土地征拆、工程、代建，到地产开发、商业运营、物业管理，打通了房地产一级和二级的全链条。
这意味着，建发房产不仅能满足普通购房者从买房、收房到生活、消费的需要，极大降低消费者的买房风险和不安；建发房产也能满足产业链上的建设、投资的部分需求，与行业合作共赢。
在存量时代，能力越复合、覆盖越多的地产链条，才有更多机会发现房地产行业换挡调整中“潜藏的巨大机会”，即第二曲线。
根据预测，到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元（年均增长5%）；租赁市场总规模将达4万亿元；二手市场规模仍保持每年7万亿规模；商业库存量将达8.6亿平方米，办公租金持续调整；养老产业规模计划突破12万亿元，是潜力产业；产业园国民共进，有机会在于轻重结合和突破千园一面。
的确，围绕生活、围绕产业链，房地产还有不少细节可究、潜力可找。关键在于企业是否具备能力、做好准备。
据了解，为夯实这种综合竞争力，建发房产在2021年专注做了几件事：
在房地产开发上，专注产品不断创新；在城市更新改造上，专注革新全链条服务；在物业服务上，专注服务多元发展，精研服务品质；在商业管理上，专注延伸生活美学，焕活城市空间；在代建运营上，专注成本共创价值；在关联产业投资上，专注价值多元协同，延伸地产上下游产业；合诚股份则专注技术提升服务，聚焦交通、市政、房建等领域。
当市场进入换挡调整期，这种努力求变的态度更需如此。道阻且长，行则将至，行而不辍，未来可期。
2022年，有限的机会只会倾向专注沉淀、稳中求进的企业，建发房产的发展路径给行业带来诸多启示。
（来源|凤凰网房产 作者|王婷婷）
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