今年开始，我越来越觉得购房者， 有必要去关注些 宏观数字
比如你所在的城市一年卖了多少套新房，多少套二手房
如果目前上海二手房挂牌量是3万套，这个数字是高还是低， 很多人是说不上来的
判断一个城市楼市基本情况，大部分时候是看二手房
新房受到政策干扰较大， 二手主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场
所以，我统计了链家网目前全国各地主要城市的二手房挂牌量
根据这些数字，我们可以大致看到哪些城市二手房的库存量最大，同时对全国 主要城市的二手市场冷暖情况有一定判断
01
不统计不知道，统计结果出来吓一跳
我根据链家网目前显示的二手挂牌量做了表格
单纯从数据来看，四个一线城市里，库存量最大的应该是广州
（PS：深圳、上海采用核验价前数据）
上海在去年核验价之前挂牌量稳定在3.5万套左右
这两个一线城市的二手市场已经被限制死了，也可以看出城市的价值，正因为供不应求，在房住不炒的背景下才有了第三只手的干扰
统计到新一线城市的时候，我发现数据明显地有了变化
新一线城市，二手房挂牌量已经明显超过一线
目前在新一线城市中，也就长沙、东莞、无锡的二手房挂牌在3万套左右，其他动辄就是7、8万，甚至10万套以上
在链家网上全国二手挂牌量排名前十的城市如下：重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥
重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套，这些都可以说是全国天量二手房库存城市了
02
是什么导致了这个城市二手房存量奇高
接下来介绍一直以来，库存蝉联全国第一的城市：重庆
说实话，这个城市到底有多少二手房同时挂牌，一直是个谜
重庆的二手房库存曾在今年3月一度超过20万套，还上了微博热搜，连央视都报道了
去年有人统计过诸葛找房上重庆二手的挂牌量，2020年最高峰的时候曾经超过30万套
但不论是20万，还是30万，重庆二手房的这个体量，是上海的十倍，隔壁成都的二倍，绝对是全国二手最大库存的城市
为什么重庆二手挂牌量如此之大，几乎等于一个县城人口
是因为房东恐慌抛售吗，还是因为流通速度慢，没人接盘
当我们面对这个城市的时候，必须要接受个前提，就是这里的巨量新房供应
重庆一直奉行“天量供应稳房价”政策，用大量的新房供应来压低房价，这一招也确实奏效
重庆主城历年新房成交量都在 2000-3000万方，过往十年成交存量应该在3亿平方米
供应量大了，给刚需更多选择，以供应量压低房价，但天量的供应，也导致了一手房的密度很高，在重庆你看到的小区，基本都是3以上的容积率
随便点开重庆一个区域的二手挂牌，一个小区可以有500套房源出售，据说重庆曾经挂牌量最高的小区达到1000套以上
不仅如此，在新房供应大的城市里，大部分购房者会有类似新房癌的情况
二线城市因为还在城镇化加速的阶段，新房是楼市供应主流，所以在房价差不多的情况下
优先选择新房，愿意买二手房的人比较少
因为以上种种，重庆一直以来是全国二手挂牌量最大的城市，库存量从来没有下来过
03
二手库存量最大的城市，楼市就最危险么
倒也不一定
比如说重庆，目前的二手房挂牌量，重庆位居内地城市之首，高达17.2万套，最高的时候曾经达到30万套，存量是上海的10倍
但要知道所谓的重庆市，其实相当于重庆省，常住人口高达3205万人，接近于贵州一个省的人口，超过了全国所有一线城市人口
我们以七普的人口数据来看，可以得出一个平均数据，更能够看出目前各城市二手存量的真相
比如，看似库存最大的城市重庆，实际上并不是人均库存量最大的城市，而人口基数不到千万人口的沈阳、南京，以66人、74人/套高于重庆
从这个角度来看，几个重要城市中沈阳和南京的人均二手库存量更高
同时从七次人口普查的数据来看，重庆十年内增加了约320万的人口，年均人口增长量为32万左右
因此可以看出即便是存在天量二手库存的重庆，背后有全国最大人口规模的支撑，同时也有非常可观的人口增长
反之
楼市最危险的城市，我认为是一直在救市的哈尔滨
大家看哈尔滨的数据，仅论二手房挂牌量，哈尔滨是10万套，在统计的城市中排名第8位，看起来并不是太严重
但是哈尔滨的面积达到5.3万平方公里，差不多是8.4个上海的面积，一半浙江省的面积，面积一大，人口密度就低，哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市
让人觉得危险的的有两件事，大量的人口正在流出哈尔滨
再说人口，去年的七普数据，哈尔滨的常住人口从1063.6万下降到了1000.99万，减少了62.61万人
还有一个关键的信号是，过去10年哈尔滨小学生人数流失率高达14%，小学生的流失，表明了未来人口增长的受挫
所以未来哈尔滨的人口流失，大概率还要加速
不仅如此，这个城市的新房也很难卖
去年哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确鼓励开发商采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房
鼓励开发商降价，哈尔滨也走在了全国前面
新房卖不出去，面对这么多的二手库存，人口负增长的哈尔滨
已然是我眼里，目前全国楼市里风险性比较大的城市之一
04
我们要看到不同城市二手挂牌量背后的原因
重庆一直以来都是挂牌量最高的城市，但实际上这个市场一直很稳定
对于几个一线城市来说，比如上海、北京，如果二手挂牌量突然暴增也不会有太多的风险
原因是像这样能级的城市，依然还在限制人口流入，房子的库存再大，只要放开一些口子就能消化，不会存在大量空置，降价抛售的风险，对于此类市场，潜在的购房需求还是很大
上海去年成交的二手房差不多24万套，不论是3万套还是10万套的挂牌量，其实都很正常
重庆虽然有17万的挂牌量，整个城市有3000万以上人口的规模，但一年也成交了14万套的二手房，数字高仅能说明这是一个很活跃的市场
相反，值得警惕的是那些人口基数比一线城市小，挂牌量却很高的二线城市
比如，沈阳、哈尔滨人口仅只有1000万，仅在链家一家网站上的挂牌量就可以达到10-13万套之间，和重庆相差不大
但要知道，沈阳在贝壳上过去90天的二手成交量在3000套左右，一个月仅成交1000套
以这样的速度，意味着仅链家一个平台，沈阳卖完现有库存，都要十几年
还有一个数字，2021年全国人口增量只有48万人
这个数字告诉我们，人口红利的时代已经过去了
当人口也进入存量竞争，那么城市之间对于存量人口的竞争即将进入白热化阶段
我们应该担心是那些挂牌量激增，库存量大，且长期来看人口还在不断流失的城市
二手库存量大不可怕，最可怕的是没有人接
标签： 一些城市的二手房挂牌量有点夸张了
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