◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
继2月下旬8亿元公司债获准注册后，一向对外宣称“财务稳健”旭辉集团，刚刚已提交了10元中票融资文件，这足见其资金饥渴。
3月8日，上清所对外披露：旭辉集团在今年50亿元中票融资批文内，正式提交第1期10亿元中票融资说明书，所募资金拟投到大连、乌鲁木齐、西安、合肥、杭州、武汉、长沙8个城市的项目。
从上图看，中诚信给予旭辉集团及此次中票融资评级均为“AAA”级，如此前我们分析的，当前优质房企在银行间发行常见的中票、短融券或超短融券等，相关评级均要在“AAA”级。
对于当前能继续发债的房企来说，这个“AAA”的评级，评级机构又是如何具体评出来的，外界暂不得而知。但有一点可以明确，也更多基于相关房企的公开披露信息。
据此次发债说明书披露，截至2021年9月末，旭辉集团合并报表口径剔除预收款后的资产负债率67.1%、净负债率21.51%，现金短债比4.43。
按理说，这符合“三道红线”融资监管的“绿档”标准，旭辉的财务状况是有较高安全边际的。
2018年-2020年及2021年9月底，旭辉控股有息负债规模逐年上升，包括短期借款、一年内到期有息负债、长期借款、应付债券、其他应付款的有息部分，分别为达到418.58亿元、536.69亿元、548.61亿元和600.85亿元。
截至去年9月底， 旭辉集团一年内也就是截至今年9月底的到期债务规模84.57亿元，同期末货币资金377亿元，其中受限资金约220亿元，意味着可动用资金157亿元，短期偿债压力明面上不大。
然而，为何在旭辉两笔“再融资”发行上路，且有助于改善短期现金流的利好之下，作为境外上市平台的旭辉控股，今日却遭遇去年以来单日最大跌幅记录，收盘跌幅10.43%，其中临近尾盘时最大跌幅10.97%。
既然账面财务数据一向宣称稳健，又在积极推进再融资，难道被投资人“错杀”了？
今日巧合的是，宝龙商业跌幅14.3%、龙光集团跌幅13.18%、新城发展跌幅12.65%、旭辉控股跌幅10.43%，排在内房股跌幅榜前列，反而一些此前曝出现金流紧张的多个内房股跌幅不大。
注意！宝龙商业、龙光集团、新城发展、旭辉控股，这几家均在业内被冠以财务稳健的地产民企典型。
不过，“地王照常拿”的龙光，虽处“三道红线”全绿档，近来已获准再融资，但已遭股债双杀，导火索就是平安信托事件，亦坦言受多重影响，当前短期偿债压力大。
外界猜测：很多房企看似稳健，外界看到的都是他们官方给出的表面数据，但表外负债到底有多少，恐怕只有自己最清楚。从近期销售端到再融资的节奏看，这远远跟不上当前大型房企急迫的资金需求。
以旭辉为例，近期一再为外界营造一种自身不断回购“存量债”的有利氛围，虽频度不小，但从回归力度看，比例依旧较低，对投资信心的提振有限。
3月8日，旭辉控股公告：今年2月28日至3月7日期间，公司已回购7040万元今年4月到期、年利率6.7%的优先票据，算上此前两笔已回购合计总额4900万元，目前累计回购这笔优先票据1.2亿元，但存量余额仍有约14.8亿元。
目前，旭辉刚被获批注册发行的8亿元公司债是否已发行上市，暂未看到其最新披露，显然还在积极对接债券投资人的过程中，当前这一笔10亿元中票也尚需时日。
再看销售端，旭辉今年2月单月销售额83亿元，同比下跌42.7%；1-2月累计销售额167.4亿元，同比下跌45.5%；龙光今年2月单月权益销售额42亿元，同比跌幅53.4%，1-2月累计权益销售额132.1亿元，同比跌幅53%。
在20多家典型房企中，旭辉、龙光销售额跌幅排在“中上”水准。
除了楼市趋冷、萎缩之外，作为境内开发平台的旭辉集团，流动资产可变能力及少数股东权益等，均值得警惕。
从最近三年及一期末，也就是2018年-2020年及2021年9月底，旭辉集团流动比率分别为1.5倍、1.54倍、1.4倍和1.35倍，速动比率分别为0.74倍、0.77倍、0.72倍和 0.57倍。这说明流动及速动资产可变现用于短期偿债能力呈“趋弱”态势。
这里“存货”，值得注意！截至去年9月底，旭辉存货占流动资产57.54%，占总资产的49.25%，存货余额及占比较大，存在一定的存货跌价风险；因融资而抵押的资产账面值1039.52亿元，占旭辉当期末净资产的109.30%。
须警惕的是，旭辉近些年“少数股东权益变动”，2018年-2020年及2021年9月底，公司少数股东权益规模分别为128.68 亿元、264.79亿元和352.86亿元和585.85 亿元，占公司当期总权益的比重分别为32.98%、41.60%、44.75%和56.31%。
当然，房企都可以解释为，这都是“抱团”合作的开发需要，行业很普遍。让人诟病的是，若上述少数股东权益都是“真正的权益投资”，那应该分派对等的损益，但从数据看，这显然“不对应”，部分就可能暗藏“名股实债”嫌疑。
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