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地产资本江湖大洗牌:千亿市值房企跌至7家,万科失“一哥”,中海登顶

来源:时代周报      时间:2022-03-10 11:46:59

图片来源:视觉中国

“谁能想到,现在万科A的股价和保利几乎一样了? ” 被地产股套了将近4年后,李雯廷(化名)最终痛下决心“割肉”止损,去年10月份,她清仓了保利地产的股份,此后又分次卖掉了一些万科A,但如今两支股票的走势,让她十分懊悔自己当初的操作。

2018年1月,李雯廷分别以32元/股和15.9元/股(单位为人民币,下同)的价格,买入了万科A和保利地产(现更名为保利发展)。彼时,不少内地房企业绩攀升,千亿销售规模房企数量增加,沪深港三市的地产股已经持续升温超过一年。如果拿每家房企2017年头尾的股价做对比,一年之间,涨幅最大的高达434.72%。

多年来,在一众地产股当中,万科因股价表现较好,一直是“市值老大”的角色,而沪深港三市10家千亿市值的内地房企,更是形成央企和民企“四六分”的稳定格局。

然而,2022年这一切都变了,内地房企出现市值“大洗榜”,不仅千亿市值房企跌剩7家,央企中海和华润也顺利取代民企,成为内地房企的两大市值龙头,保利地产的总市值则逼近排名第三的龙湖。

李雯廷告诉时代财经,她分别以大约22元/股和13元/股的价格卖掉了万科A和保利地产,而3月9日收盘时,万科A跌至16.98元/股,创下近5年新低,保利地产却令她意外地涨至16.22元/股,尽管还没完成清仓万科A,但她已气得卸掉了股票交易APP,“要是当时卖的是万科A,保留了保利,就能填上万科A亏的窟窿了。”

万科失榜首,千亿市值房企仅7家

根据Wind金融终端,截至3月9日收盘,香港上市公司中海、华润和龙湖分别凭借市值2670.53亿港元、2631.32亿港元和2405.83亿港元,成为上市内地房企的前三强;而在2021年同期,市值前三强是万科、龙湖和华润置地,分别为4165.31亿港元、2930.36亿港元和2556.44亿港元。

近一年,千亿市值房企呈现的走势是,民营上市企业随着股价的下探而发生市值缩水,央企则基本在2021年年底迎来股价重新走高,从而带动市值上探。

以中海为例,2021年3月9日其收盘价为20.42港元/股,对应2107.97亿港元的市值;2021年12月31日分别是18.46港元/股和2020.41亿港元市值;由于开年之后股价持续上涨,2022年3月9日其收盘价已达到23.40港元/股,同比上涨14.59%,对应2670.53亿港元市值,同比上涨26.69%。

民营房企中,龙湖仍然位列前三,其近一年股价也随行就市,走出了民营房企的基本行情。时代财经了解到,2021年3月9日,龙湖的收盘价为46.35港元/股,对应2930.36亿港元的市值;2021年12月31日,分别是36.70港元/股和2229.27亿港元市值;开年之后,股价走高至47.75亿港元/股后回调,截至2022年3月9日收盘已回调至38.75港元/股,同比下跌16.39%,对应2405.83亿港元市值,同比下跌17.9%。

由于民营房企股价的下探,内地房企出现市值“大洗牌”。时代财经了解到,近5年沪深港三市中,市值同时突破千亿级别的内地房企数量最高时有10家之多,包括万科、恒大、中海、碧桂园、华润、龙湖、融创、招商蛇口、保利和华夏幸福;截至2022年3月9日,千亿市值房企仅剩7家,分别为中海、华润、龙湖、保利、万科、碧桂园和招商蛇口。

民企现流动性问题,国企央企吃红利

“中海和华润之所以登顶,并不是因为它们市值上升,而是上市民营房企有着较大的债务压力,或者出现流动性危机而致使市值大跌”,汇生国际资本有限公司总裁黄立冲分析道:“央企、国企理论上受到银行的支持,而且现在是低价吃掉民企土地储备的时机,因此它们的股价和市值相对比较坚挺。”

时代财经了解到,大部分上市的内地房企在2018年迎来了市值最高点,彼时,这些房企因既往年份楼市大热而发生业绩大幅攀升,千亿级销售规模的房企数量增加。2018年3月9日,市值最高的是万科,为4480.99亿港元,市值突破3000亿港元的房企数量更是达到4家之多,分别为万科、碧桂园、恒大和中海;而2022年3月9日,市值最高的中海也不过2670.54亿港元。

过去一年,不少房企集中出现流动性紧张,甚至危机,楼市也出现下行压力。2021年第四季度开始,改善性政策陆续出台,且2022年春节以来更多的城市频繁出手稳定房地产,但市场信心仍未得到明显恢复。

根据中指数据CREIS,2022年2月,百强房企销售同比降幅进一步扩大,单月销售额均值同比下跌35.3%至42.7亿元;而1月份百强房企的销售额均值为61.8亿元,同比降幅为23.1%。

受2月份销售情况所累, 1-2月份,百强房企累计销售均值同比下跌34.0%至103.0亿元,房企规模也较去年同期缩水明显,100亿以上房企数量由去年同期的54家减少至30家,50亿以上房企则由去年的42家减少至26家。

而在房企融资层面,2021年11月面向优质房企的债务融资政策放松,但实际上主要惠及的是经营稳健且仍有较大杠杆空间的央企和国企。

这在土地市场上也得到反映。2月16-17日,北京今年的第一场集中土拍,虽然热度仍不及2021年第一批次,但相较二、三批次已有明显复苏,同时拿地房企依然以央企、国企或城投公司为主,民营房企中仅有旭辉以14.07亿元的总价成功拿下1宗宅地。时代财经了解到,北京出让的18宗宅地里,1宗因报名房企未出价而流拍,8宗底价成交,9宗溢价成交,溢价率介于0.5-15%,总成交额高达480亿元。

对于接下来的行业走势,黄立冲预判道:“国家动用货币工具和信贷工具给市场增加资金,不过这个增加是有节制的,不会对民营房企进行全面拯救,从根本上也不能保证原来债务很多的民营房企不爆雷,但我判断至少可以在一线城市和少量二线城市产生3-6个月的小阳春。”

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