2月4日的体育新城土拍，注定是一场实力不允许低调的土拍，
当得知9家房企报名竞拍的时候，就基本笃定了结果。
果不其然，93轮竞拍，溢价44%，这宗体育新城时隔一年的第一拍被招商拿下。
成交楼面价约为10086元/平方米，可售楼面价为11126元/平，
其实，结果还是很理性的，控制得当，原本以为会溢价封顶进入到竞配建阶段，
44%的溢价结束，让这个市场预期升温的同时保持着理性。
不管怎样，结果就是，体育新城地价自此破万。
这样的结果，有人欢喜，有人忧。
地价破万，带来的是2021体育新城板块后市预期明显，
从横飞在朋友圈的营销海报中归纳，大致分了三类：
一类，预期释放，体育新城地价破万，预示着体育新城全面进入到2w 时代。
二类，恭喜体育新城业主，房产增值。
这样的结果，对于区域板块内及已经在体育新城板块购房的群体来说确属利好。
三类，体育新城全面进入2w 了，东港、钻石湾、高新的未来可期。
这样的结果或许会让准备在体育新城购房而未能及时出手的购房者懊恼，
也或许会让对体育新城板块信心不足而徘徊不定的购房者信心增强，
这样的结果，让体育新城板块面临价格升级，
作为刚改的主要市场，体育新城的价格升级，对改善客群来说，
这意味着，上车门槛将被再次拉高。
2.4土拍对体育新城市场带来哪些效应？
2021年改善客群该何去何从？200万以内市内还能有哪些上车机会？
我们该如何去应对土拍效应？
这三个点，每一个拿出来，都可讲很长时间，凰姐就逐一聊聊，不做具体展开，如果有希望和凰姐深度交流，可以加凰姐微信，欢迎沟通。
01
2.4土拍对体育新城市场带来哪些效应？
1、提升板块价格预期，地价上涨带动房价上涨
这个无需多说，大家都知道面粉和面包的关系，也正是这个原因，土地市场作为一级市场，仍受收到购房者的关注。在无政策干扰的市场环境下，面包价格是和面粉价格成正比增长。这次体育新城的可售楼面价达到11126元/平， 按照业内常用估算方法，通常销售房价会是楼面价的两倍，也就是该宗地块未来入市均价应该不会低于22500元/平，而2020年体育新城板块的成交均价在17468元/平，体育新城或将全面进入到2w 时代，价格上涨预期非常明显。
来源：同策同源《东北核心四城房地产市场年报》
2、优质土地的溢价率和稀缺价值进一步凸显
在2020年大连第二、三次土地推介会上，共推介13宗住宅用地，其中核心主城中西沙6块，甘井子7块，其中体育新城占了三宗。
而且随着土地供应的边缘化严重，大连市内五区未来的大量供应向西部城心边缘及城郊外延，相比此类板块，体育新城板块作为大连实力首置及改善的主力市场，已经是兵家必争之地。
来源：同策同源《东北核心四城房地产市场年报》
为什么绿城，华润，远洋，保利，万科，中海，招商，大华，华发，这9家房企抢同一宗土地？
仔细分析这些房企，每一家都有夺地的理由。无论是补货的角度还是板块逐渐成熟角度，还是同区域多盘联动，更有助于营销。
都说明，体育新城的重要地位，该板块的土地优质率随着市内五区的土地稀缺而得到进一步凸显。
3、购房客户对板块的预期提升
地价的上涨带来的房价上涨预期，势必会带来购房客群对板块的信心，从而预期提升。
在这宗地摘牌之前，我听到最多的都是来自对体育新城来自灵魂的拷问：体育新城价格已经这么高了，接下来还能不能涨，未来还有多大的空间？之前是对板块的不确定性，已经对于板块价格天花板的不确定性，但是土拍结束后，看到如此的价格，很多人的问号应该是有了一个答案了。
相信，接下里很多人应该都会瞄准体育新城，因为笃定了价格预期，在此大凰姐友情提醒，因存在政策的不确定性，因此理性持有，但是可以笃定的是，体育新城这一波价格红利早晚会来。
4、髙地价倒逼品质升级，体育新城客群体现品质效应
高地价带来的价格变化会反映在楼盘品质的配置上。
过去，高地价逼出来的主流行为是“精装“。今天，行业内最流行的说法是品质提升。
“地价破万，房价估计要达2万才有利润“，而愿意花2万元/平米的买家对品质自然有更高的要求。“
品质显然不仅仅是说硬件的豪华，它是一个系统，自然资源、教育配套，交通的便捷性，物业服务的水准，规划的科学性、精装配置等，会是这品质买家关注的焦点。
接下来的体育新城将面临髙低价带来的品质升级。
但换个角度来看，刚改客户想要在体育新城上车，门槛可能会提高。
02
2021年改善市场格局是否发生变化？
哪里是改善置业的上车门槛？
1、大连改善置业的上车门槛是多少？
在个小话题下，我们聊两个维度，
一是大连2021年改善市场的格局；二是关于大连改善置业的上车门槛是多少。
关于大连2021年改善市场格局。
这个可以参考2020年的土地市场，2020年的供地情况是中西沙高新小地块高溢价，多宗土地捅破板块天花板，拉高区域均价。中心城区全面进入髙端改善市场。
甘井子一直承载着品质刚需及改善需求，从2020年土市场及目前新房市场供应来看，体育新城板块、大连湾板块依旧承载品质刚需、改善需求。
除此之外，2020年新供地的金地由家村都会成为2021年改善的关注点。
来源：同策同源《东北核心四城房地产市场年报》
2021整体的改善市场的格局并未发生明显的变化，但从货量上看，购房者的选择性会变多。
但从地价来看，体育新城的价格上涨，会导致区域板块的产品与其他两个板块的产品定位会拉开高度，未来体育新城或更多承载品质改善客群的置业需求。
关于大连改善置业的上车门槛是多少
从改善客户的需求来倒推置业门槛。
改善客群的产品需求最少也要三室，低密洋房，我们按照体育新城洋房最小面积的三室户型的面积算，大华公园世家的洋房98平的三室两厅总房款在200w左右。而按照200w在大连市内五区热点板块中选择三室的洋房产品，选择性少之又少。这么来看，大华公园世家对改善客群的友好度在同板块的优势就体现出来了。
2、什么样的项目更有竞争力？
其实，这里是在告诉你要选什么样的房子。
对于改善客群而言，生活的舒适度、产品的舒适度、居住的舒适度及品质及未来价格增长空间，都在考虑的范围之内，也就是性价比。
除了硬件方面的髙性价比之外，髙品质的物业服务也是改善产品的极大加分项。对于改善客群来说，也非常关注物业的服务水平，因为这决定着未来居住的身心愉悦度，好的物业影响未来资产升值的一大因素。
此外就是出行方便度，附近有地铁如果是出门即是地铁或TOD地铁上盖，则更是加分项。改善客群对这周边的学校、医疗情况也是非常关注的。
此外就是产品力带来的生活舒适感，如户型、价格、物业、小区园林、绿化、孩子老人的活动空间等等，都在考虑范围之内。
03
购房者如何应对土拍效应？
四点进行简要说明：
1、购房预期判断，自住购房，买房趁早。
（早上车的全笑了，这次土拍给我们上一课：买房要趁早）；
2、心态调整，理性看市，需求出发
3、关注价值、关注产品力，关注品质
4、关于新城，集中开发有潜力
最后的部分，奉上本期《买房公开课》嘉宾观点金句，希望对您的置业之路有所帮助。
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