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朝阳区城市更新缩影:崔各庄黑桥村、南皋村

来源:央广之声      时间:2022-03-13 08:19:22

3月初,下午3时许的北京气温已经可以达到10℃以上,太阳照在人身上,暖烘烘的。在朝阳区北皋桥上,两个工人正倚在桥边锈迹斑驳的铁栏杆上闲聊。他们是附近工地上的工人,因为休息又赶上天暖,便出来溜达溜达。

桥下,涓涓流淌着的北小河河水也不像10多年前媒体报道的漆黑发臭,而是变得清澈透亮。在阳光的照射下,颇有一股文艺清新之感。

不远处,十多台塔吊正在忙碌着。据工人介绍,那便是和光悦府的工地。按照计划,该项目将于2024年5月交付。预计与该项目差不多时间交付的还有龙樾合玺、望京养云两项目,目前各自的工地上也有塔吊在进行作业。而在和光悦府南侧,还没有开工的便是绿城于2月17日拿下的又一宗住宅用地。

与北小河的河水一样,“旧貌”换“新颜”的还有河南侧的崔各庄乡黑桥村和南皋村。

北皋桥与北小河实景拍摄

全新的居住区

2018年时,崔各庄乡黑桥村和南皋村与多数城中村类似,村域面积共365公顷,居民800余户,在城市化发展过程中,村域内道路、环卫等基础设施滞后。同年12月4日,崔各庄乡党委、政府正式启动腾退搬迁工作。

到了2019年1月27日,腾退工作提前完成,京旺家园成为村民的新家。原来的村落通过重新规划,一部分用作138公顷的黑桥公园建设,其余部分则被规划用于新的居住区、幼儿园、养老设施等建设。

在2019年8月,黑桥公园一期便开始运营,次年10月二期也投入使用。这里也成为了京旺家园、金盏家园等居民家门口健身、娱乐的重要场所。

交通方面,崔各庄黑桥村、南皋村西侧是东五环,北侧有机场高速、京密路,而随着计划于2023年底建成通车的京密路新建高架桥快速路的建设,未来村民通往望京的时间有望缩短,大山子路口交通拥堵情况有望缓解。

过去落后的基础设施得到改善,村民居住环境、生活环境也得到了进一步提升。

土地供应开闸

进入2021年,经历2年多的努力,崔各庄黑桥村、南皋村土地通过拆迁、平整,部分地块实现“五通一平”,达到了供应条件。

2021年3月,在北京首次尝试集中供地时,崔各庄黑桥村、南部村3宗宅地便被挂牌。在业内人士看来,这标志着崔各庄土地供应的开闸放量,未来将有更多地块涌入市场。

崔各庄地块实拍图

由于崔各庄黑桥村、南皋村与被誉为“北京第二CBD”的望京片区只有一“桥”之隔,与此前市场关注的孙河、金盏都相距不远,地理位置优越,且周边市场多高品质住宅,从首开琅樾、景粼原著、懋源·璟玺、傲云到华樾北京、望京府等新房项目在市场上都取得不错反响。

而2021年之前供地的项目,除了取证较晚的傲云,要么已经售罄,要么进入尾盘顺销阶段,库存较少。

于是,2021年5月崔各庄黑桥村、南皋村的地块一登拍卖台,便吸引了超25家房企角逐。最终,“保利、华润、金地”联合体、“招商、城建”联合体、建发各摘得一宗地。

经历去年北京土地市场由热变冷再到平稳、行业资金紧张、市场预期下滑等诸多情况,2月17日北京2022年首批集中供地崔各庄黑桥村、南皋村的1宗地仍吸引了包括首开、建发、中海、绿城、华润、中建等8个竞买主体的参与,最终绿城以43.47亿元的地价上限、现房销售面积4.1万平方米(约占总规划建筑面积的44.37%)、配建4400平方米保障性租赁住房的代价竞得。

据悉,在绿城地块南侧和斜对角仍有住宅地块处于待供应状态。

楼盘上新

土地供应不断,意味着楼盘的接连上新。

目前,崔各庄黑桥村、南皋村已经陆续进入市场的楼盘就有保利、华润联合打造的和光悦府,招商、城建携手建设的龙樾合玺,建发北京首个独立操盘的望京养云项目,且都是在售状态。而据了解绿城北京项目操盘节奏的人士介绍,绿城崔各庄地块的产品方向已敲定,与上述项目类似,将会建成一个刚改盘,预计将于下半年推出。

从整体来看,崔各庄黑桥村、南皋村目前已出让地块的住宅面积都受到套内90/70条件限制,指导价格均为8.8万元/平方米。不过,望京养云项目因政府持有20%产权,所以购房者可以约7.04万/平方米的价格取得房屋80%的产权和100%的使用权。

和光悦府、龙樾合玺则需要建设一定比例的公共租赁住房,建成后由北京城市副中心投资建设集团有限公司回购并持有,由市、区住房保障管理部门面向符合条件的人才进行定向配租。绿城项目则需要建设“保障性租赁住房”,建成后由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有,由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。

户型聚焦改善四居

从户型方面看,已经入市的三个楼盘户型面积都在120平方米及以上,更聚焦四居户型。目前,三个楼盘中,龙樾合玺和望京养云的125平方米和123平方米的户型有少量三居。据龙樾合玺案场销售介绍,其125平方米三居户型因为量少,好楼层基本售罄。

对于120-125平方米户型选择做四居的原因,项目案场的销售不约而同给出的理由是,三孩政策出台,未来家庭成员可能增多,四居的功能性更强,即便是“未来卖二手房也好卖一些”。在他们看来,四居户型可以改回三居,但是三居改成四居就比较困难。

当然,由于面积有限,套内面积90多平方米的房屋做成四居,卧室大小难免受到影响。在三个项目中,其中一个项目125平方米的户型有一个卧室面积仅有约6.4平方米。

由于三个项目周边大配套基本相同,所以三个项目在向客户推广时更偏重于品牌、产品、政策的不同。和光悦府强调自己是“双央企”高端产品标杆之作,目前唯一临河项目,120平方米四居有75%的得房率高于竞品。望京养云则着重介绍自己的高标准设计方案和政府持有20%产权给购房者带来的好处以及建发在南方打造的新中式项目经验等。相较于其他两个项目,龙樾合玺在售楼处打造上下了不少功夫,不仅有品牌展示区、沙盘、样板间,还有播放项目设计构想相关视频的影音室。

从网签成交数据上看,望京养云要优于其他两项目。北京住建委网签数据显示,截至3月9日,望京养云签约134套,成交均价70878.18元/平方米;和光悦府签约63套,成交均价87883.27元/平方米;龙樾合玺签约52套,成交均价88462.39元/平方米。

朝阳集中供应 购房者可选性强

多个中介机构的数据显示,目前崔各庄周边区域,二手房均价在8万元/平方米左右,部分次新房价格已经超过10万元/平方米。业内人士认为,三个新盘的售价相较周边二手房具有一定吸引力,但是2021年朝阳区供地量明显增多也给购房者更多选择性。

据记者不完全统计,2021年朝阳区全年成交16宗住宅用地,比2018年-2020年朝阳区三年合计成交的数量还多5宗。今年首批集中供地,朝阳再次成交2宗地。

目前,在朝阳区从三环的劲松,到四环的十八里店,从直线距离CBD约10公里的王四营,到抬头可见阿里巴巴总部、绿地中心等望京地标的崔各庄,均有新盘在建。其中,除了崔各庄的三个新盘,王四营的保利·锦上、中绿东岳府、朝阳壹号,豆各庄的绿城沁园,金盏的青云上府等楼盘都已入市,从普通住宅、洋房到大平层、叠拼产品多样。

除了黑桥村、南皋村,位于北五环外的崔各庄奶西村未来也将有地块供应。根据2022年北京建设用地供应计划显示,今年朝阳区将供地85公顷,其中住宅用地79公顷,含商品房、定向安置房、公租房、包租房等多类住房。朝阳区2022年政府工作报告则显示:2022年全年,朝阳区将腾退土地不少于260公顷;建设筹集政策性住房3000套;力争完成平房、东风拆迁腾退;力争崔各庄奶西等3个棚改地块达到供地条件。

崔各庄奶西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划指标公示图,来源北京市规划和自然资源委员会,央广网发

其中,崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划已于3月8日在北京规自委公示,总用地规模约46.39公顷。其中,居住用地约15.30公顷,综合性商业金融服务业用地约3.05公顷,公共服务配套设施用地约2.79公顷;规划地上总建筑规模约35.05万平方米,其中,住宅建筑规模约27.37万平方米,综合性商业金融服务业建筑规模约4.90万平方米,公共服务配套设施建筑规模约2.78万平方米。

伴随着朝阳区农村城市化步伐的加速推进,未来朝阳区有更多的土地供应到市场,购房人也将有更大的可选择空间。而崔各庄黑桥村、南皋村便如同朝阳城市更新的缩影,不断向社会各界展示着朝阳在新发展阶段的新变化、新活力。

标签: 城市更新 土地开放 朝阳区城市更新缩影崔各庄黑桥

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