1
上次写了一篇关于海南买房的文章。
列举了五条海南买房的考察经验：
1、如果为了休闲，海口可以放弃
2、出了海口，容积率大于3的可以放弃
3、没有海岸线的项目，哪怕是大开发商也可以放弃
4、西线的项目大概率放弃，除非你有大把时间和经验可以淘到好的项目
5、无品牌、小开发商、快周转开发商可以放弃。
如果，你打算去海南买房，尤其是买休闲旅居性房产，我建议可以看看。
毕竟，几百万的东西，多听一个人讲讲，比少听一个人讲要好。
上一篇文章和本篇，我找了不少我们公司同事审查过，他们差不多都有至少3年到5年的旅居销售经验，一些人本身在海南就有房子，他们也提了一些修改意见。
所以，我相信本篇还是靠谱的。
今天，我们就这个话题继续聊， 海南买房还要注意哪些问题，还要避免去踩哪些地雷。
2
山寨品牌项目需要放弃。
啥是山寨项目品牌？举个例子。
比如，你知道海南陵水一品清水湾吗？
清水湾想必大家会知道，就是在海南陵水县最大的，由雅居乐开发十多年的那个近万亩的沿海度假项目，去过陵水的人应该多知道。
然而，一品清水湾又是什么鬼？
这个项目就是距离真正清水湾大约两公里，由一个本地开发商开发的普普通通住宅项目。
就在当地原住民聚集的英州镇旁边，完全不临海，开发规模也不大。
属于典型的小开发商、小规模、小品牌，三小项目。
为了蹭清水湾的热度，就给自己起一个一品清水湾的名字，但是无论是品质还是配套却完全不是清水湾的高度，当然价格也远不如清水湾。
这个就是一个完完全全的山寨项目。
类似的雅居乐清水湾周边还很多，比如清水湾度假村，清水湾尚品，清水湾某某。
另外，在其他的湾区也多少存在，比如石梅湾、海棠湾等区域都存在。
这一点，请读者朋友一定注意， 不能单纯从名字判断，要看开发商究竟是哪个。
3
人才房、政策房、产业配套房不可以购买
这种房产在海口最多。
因为海南从2018年开始执行的是“去房地产化”的政策，所以正规商品房的批地越来越少。但是海南人还是需要住房的，尤其是向落户海南的各地人才还需要大量的住房，所以海南政府开始大规模批租政策房用地。
什么样级别人才配什么样的政策房，就不给大家啰嗦了，是个比较复杂的体系，只有专门的文件可以讲清楚。大家就记住一点，购房门槛较高，房价比较便宜。
然而，这时候海南有些中介就看到了商机，纷纷向自己的客户开始推广这种房子。
给多少多少钱，帮你弄到这种房子，这还是好的。
更有一些向你承诺，如果给多少多少钱，帮你办成人才，或者低档人才变高档，让你享受这种人才房，政策房的红利。
其中的风险不多说了，伪造人才证明毕竟是非法行为。
我就给你说一点，在我们调查的项目中， 很多人才房质量是很差的。
就拿海口万科承建的人才房——万科某项目来说，质量就很一般，听当地的朋友说，万科完全就是按照安置住房的标准来承建，无论是园林绿化的水平，还是室内建筑标准，和万科在海口商品房标准无法相提并论。
万科简配的原因很简单， 因为是政策房，房价有限，利润有限，完全是政治任务，所以热情不高，所以造成这种情况。
万科尚且这种态度，何况其他开发商。
4
至今没有形成完整配套体系的项目不要抱太大希望
在环岛市调中，实际上我们也发现了一些素质不错的湾区，气候、海水、沙质、周边土地平整状况，原生态的绿化都不错，然而就是配套不全或者完全没有配套。
图：通往沙滩的小路
道路还是以乡村水泥路为主，柏油公路都不多见，一般是乡级公路和村级公路
绿化还是以防护林为主，当然个别项目在自己的内部有些景观。
海边以原生沙滩为主，缺乏游泳设施，更没有换衣室和防鲨网，救生员等配置。
生活配套方面，商业、医疗、教育完全靠当地的村民或乡镇的建设。
更不要说度假酒店和潜水、冲浪、游艇等高端休闲设施。
然而，当你去这些湾区项目询问，他们在自己的沙盘，自己的说辞中，总能为你描述出一个未来完美度假湾区的景象，然而问起具体落地时间，却语言含糊。
我这里不是说未来这些不完善的湾区配套一定不会完成，这些湾区一定不能买。而是想说， 在未来，海南去房地产化的浪潮中，生态保护越来越强化，未来这些配套审批力度会越来越小，建设速度会越来越慢，不大可能再出现，类似于那种海棠湾、三亚湾那种配套完善的超级湾区。
所以，在这些湾区，你得到仅仅是房子和气候，而与生活质量息息相关的配套，却无法享受。
5
在海南不是很繁华的乐东、东方、琼海、澄迈等区域，我们在海边更多的看见了一些 “纯养老项目”。
项目销售部，客户都是50岁以上的中老年人。
园区走一走，除了物业人员，其他基本上都是老人。
海边看一看，大多都是老人。
当然，这些项目有些品质还不错，在乐东和东方的交界处，我们曾经去过一个项目，规模不大，但是十分精致，从品质到服务，甚至有点绿城的感觉，而且还不贵。
然而，它就是一个我上面提到的典型纯养老项目。
然而，当我和销售人员交流，住到这里对于一个年轻人来说会不会有点闷呢？
这个姑娘也很直率，直接说，别说是住户，他们都很闷。
刚来的时候，还很新鲜，下班以后去海边走走，去会所坐坐，但是时间一长，就不太舒服。
由于太无聊，只能几个年轻人周末开车去100多公里之外的三亚，找个迪厅蹦迪，寻找点年轻的感觉。
所以，如果你是50岁以上的朋友，喜欢安静不被打扰的生活，这种项目可以考虑。
但是，如果你还是不是老人，我觉得这种项目还是要体验一下。
最后，提醒大家一句， 这种项目一般租金都很低，过年的时候也不高，住一下远比三亚、清水湾那些著名湾区便宜，但是依旧可以让你体验一下海南独有气候和大海。（说实话，住个一周感觉还是不错的）
6
为了教育，海南岛我建议放弃
我在《郑州楼市》研究比较多的是教育，所以在海南也比较偏重于教育的观察。
然而，几天下来，我的一个突出感受就是如果你为了孩子教育，我建议放弃海南岛。
东线西线所有旅居湾区，基本上都没有什么好的公立学校。
即使成熟如清水湾的，论公立学校也只能去英州镇的村小镇中，当然清水湾也引入了几所私立，不但学费惊人，每年学费最低10万起步，上不封底而且也不太好入学。
当然，教学质量呢，说法不一，又说好的，也有说一般，不能统一。
这还是好的，大多数湾区，连这个基础教育配套都没有。
海口当然强一些，但是问来问去，公认好学校就三个——九小，侨中和海口中学。
问起入学条件，除了户口之外，关键是房子，但是一旦是这几所学校房子，房价至少要往上多涨5000到一万元。
至于教学质量，我举一个真实的案例。
海南我有一个同学，他的孩子在初中从郑州随他到了海南，入学海口中学。
他告诉我，在郑州金水区他的孩子在某重点中学，只能排到班上后30%， 然而就是这个成绩在海口中学居然能排到班上前20%，还当上了英语课代表。 由此可以推断海南岛教学质量和内地的差距。
当然， 海南高考在全国来讲有一定优势，然而如果你图的是这个，还不如去天津，毕竟两个地方都是要求高考资格是三年学籍。
以上就是海南买房的军规十条，当然还有不全面的地方，但是都是作者的真实感受，希望能帮到大家，避免大家踩坑上当。
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