■ 京投发展副董事长、总裁高一轩
从亲自“卖房”，到开通“高一轩信箱”，48小时内亲复来信，在买房者和老业主看来，高一轩是一位“够得着”的地产总裁，“说得上话”。
出品 |凤凰网问渠人物
特约作者 |陈喜儿
在儿子幼升小之际，周柯卖掉了双井的房子，把新家安在了门头沟。说服妻子是一项艰巨的任务，前后大概花了近一年时间。在妻子看来，双井的位置坐落于北京CBD核心区，放弃CBD意味着放弃了便利的生活。北京俗语“家有一口粥，不上门头沟”，门头沟之于很多人而言，仍然停留在偏远、落后的刻板印象中。
周柯说，在北京西三环上班，门头沟并不算远，开车30分钟直达。让他下定决心的，还在于他看中的这个项目——檀谷，引入了十五年一贯制清华附中潭柘寺学校，此后，他不必再为孩子升学奔波。
换房前，辗转之下他找到了高一轩的电话。高一轩，京投发展现任总裁，双方虽素未谋面，但他尽可能地给予了周柯最大的支持。
这是一个真实的北京中产的换房故事。
早春三月，高一轩接受了凤凰网《问渠人物》的专访，提及此事时他淡淡一笑。
从亲自“卖房”，到开通“高一轩信箱”，48小时内亲复来信，在买房者和老业主看来，高一轩是一位“够得着”的地产总裁，“说得上话”。
（本文作者与高一轩）
01
“慢”的转变
在过去一年的公开演讲和媒体采访中，高一轩提及最多的一句话是“慢钱正在取代快钱成为行业发展的主流模式”。
过去几年，以开发TOD项目（Transit-Oriented Development）成名的京投发展，体量不大但声名在外，目前已是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并在内部专门配备了轨道交通项目的战投部。
而事实上，京投发展在京的项目并不多。2021年12月，京投发展以175.3亿元的价格包揽了朝阳东坝三宗地块，这一项目也将被打造成京投发展在京第五个TOD项目，京投发展也再一次被推到镁光灯下。
东坝三宗地入市前，檀谷则是当前京投发展最聚焦的一个项目，也是高一轩最珍视的一个项目。
高一轩向凤凰网《问渠人物》表示，慢发展、精细化运营成为大势所趋。有时候，慢就是快。檀谷项目过去一年，将重心用于生活方式的营造实践上。“檀谷正处在生活方式营造的初期，需要精细打磨，慢慢培养用户关系，一旦他们有意愿参与共创，‘核聚变 ’就是剧烈的。再者，檀谷从前是住宅开发走得快，现在慢一些等等生活营造。两条腿均衡了，走起来肯定更快、更稳。”
他认为，对于京投发展而言，整个房地产行业慢下来是形势所迫，做生活方式运营虽然是慢生意，却是在做价值增量，是在沉淀组织新的能力，是我们主动选择的“慢”。目前企业各项指标都比较健康，转型探索时机成熟，而新的体系和能力一旦建立起来，还可以在TOD综合开发落地。
02
大时代分野
新时代的到来，新旧商业模式产生了深刻分野。
高一轩表示，企业的观念、商业模式和产品也将随之产生变化，不变将被时代所抛弃。
企业应该从产品视角转向用户视角，寻求三个方面的转变：第一，从产品主义向用户中心主义转变；第二，从单维价值向多维价值转变；第三，从功能产品向生活方式转变。
“过去20年的经验锻造了房企的两大能力：第一，要素整合能力；第二，是专业集成能力，房地产一直是跨专业的，从设计到建筑、施工、服务是一个非常广泛的跨专业能力，这都是硬实力，但这些更多是在物理层面的价值。如今随着观念经济兴起，需要房企具备软实力，软实力就是给已有的硬核注入新观念，用新观念引领价值创造。”
今年春节前，央行降息、高层频频发声，释放出了维护市场预期、加强行业信心的政策信号。平稳、健康、良性循环成为2022年行业的关键词，也是企业继续前行的重要准则。
当前，行业面临挑战，企业面临危机。高一轩认为，一方面由于部分企业规模的过度扩张、杠杆过高，加上融资收缩，从企业端贷款，包括债券到期、按揭回款等，监管政策趋严导致信贷额度不足，最后综合引发了这一轮的流动性危机。
但新情况也在发生，今年以来，监管陆续放开，成交却仍在大幅下滑。
高一轩告诉凤凰网《问渠人物》，“这说明流动性危机只是导火索，而不是本质原因。目前面临的是整个行业和市场信心的问题，对未来经济走向和预期前景的不确定性，个人加杠杆买房的意愿下降了。什么时候这部分信心恢复了，结合这次流动性的适度宽松，才能真正地激活市场。”
03
抓住窗口期
当传统方式走到了天花板，甚至衰退的时候，意味着另一个时代刚刚开始。
“这种开始反而会倒逼所有企业去重塑自己的核心竞争力，推动我们去认知用户，洞察这个时代。”
过去一年，因为檀谷的生活方式转型，高一轩索性把办公地点搬到了檀谷，时常约朋友到檀谷畅聊，一些创意和灵感比如“慢闪公园”等都是在这一期间诞生。
高一轩认为，2022年对于京投发展来说是非常重要的一年，将继续坚持用户中心主义，深入探索TOD与新观念、新产品、新用户有效链接，将TOD作为与用户深度互动的载体，带来TOD 生活方式的新成果，并紧紧把握平稳、健康、良性循环的行业发展基调，积极履行推进城市发展与区域升级的社会责任。
疫情的封锁，对多数企业而言意味着利润的消失、成本的叠加。而在高一轩这里，却成了转型的窗口期。
“任何时期，房地产行业中‘地产 ’都不是主角，用户才是真正的主角。”
房地产行业本身是一个整合性的行业，过去开放度不够，开源的思维不够，导致跟其他行业联动比较少。而未来，将会跟其他行业的人一起共创。基于行业的变化，人才年轻化的趋势将越来越明显。
那么，在行业裁员的形势下，京投发展是否也会有相应的减员计划？高一轩认为，正好相反，企业发展逐渐从厂商视角往用户视角转型，恰恰需要大量有用户经验的人才一起加入共创。在总体人员规模不扩张的情况下，“对结构性人员的调整是必要的。”
高一轩特别解释了何为年轻人才，是指“觉醒青年”，而非“躺平青年”。“对这个社会认同，有独立的思考能力和价值观，也愿意凭借自己的力量推动社会和行业不停往前进步。”
“京投发展未来的方向，是朝着生活方式改变，那么结构上也会随之相应变化。”
04
“谢绝”并购贷
当房地产行业从昔日的“神坛”跌落，房企在自救与他救之中，央国企背景的地产商显然拥有更多的融资机会。
据风财讯智库统计，2022年开年以来，目前金融机构发行房企并购债券及提供的并购融资额度已达780亿元。包括五矿地产、大悦城控股在内，还有华润置地、华润万象生活等均获得了银行的并购融资支持。
作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展也具备银行并购融资的先天优势。
不过，高一轩却一一“谢绝”。他向凤凰网《问渠人物》坦诚，项目并购来了，如果没有“点化”的能力，做不成比面粉更有价值的面包，那也只不过是在原有基础上打打折，再变现，风险也未必不存在。另一方面，打折并购来的东西就一定到“底”了吗？碰到危机，不应急于去市场扫货，还要想得更深远，做更坏的打算。
“当大家都扩表时，没有出手，反而让你避免了很多问题；当大家都缩表时，反而给我们提供了很大的余地和空间，去做难而正确的事情。檀谷，就是这一时期所做的验证。”
高一轩指出，面对行业的分野，资本与资产进行二轮重组，必然是未来长期的主旋律。在这一时期，如果只是换了一波人，换了一波钱，继续做老事，实际上并没有真正去解决这个行业的问题，那么危机依然会爆发。
“穿透这个主旋律，不能忽视了社会本质的需求，那就是人的需求，为用户提供解决方案。这才是决定该不该出手的前提。”
05
价值共创
在采访中，除了“用户”，高一轩提到最多的另一个词是“共创”。
“我们真正把业主变成了我们的共同体，就是利益共同体，也是情感共同体。用这种方式去链接，是京投发展的终极责任。”
他把自己当作企业的“管家”，自比为守店的店主，“我们守的就是那张招牌，别把咱家牌子给砸了。”
面对行业的未来，高一轩仍保持信心。他说，房地产未来一定是往平稳健康的方向走的，这需要我们共同的努力。行业虽然经受了很大的压力，但不可否认和其他行业比起来，它仍然是一个不错的行业。
我们应该充分认识到：第一它的行业规模，整合资源的能力，以及提供的舞台足够大，只是现在我们站上舞台后要思考一下，可能节目的内容要换一换，不能再按照非常传统的表演方式去表演了。现在我们需要更多的聚焦用户，聚焦用户深层需求，然后反向想想我们自身的作用；
第二，我们跟美好事业合伙人一起共同探索，为客户服务的生活痛点和生活的内容能提供什么样的高品质日常。这里边是有巨大的空间可以填补的，而这些空间和内容恰恰又跟内循环跟消费等挂钩的。我们创造了这么一个大的空间场域，链接了这么多资源，最后真正促进了消费经济消费转型升级和实体经济的发展。
（应受访者要求，周柯为化名）
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