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作者| 王婷婷
“房地产就一句话，稳。把握住了稳字，就把握住了未来5年以上的房地产行业脉搏。”
3月22日，招商蛇口（001979.SZ）2021年度业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军坦诚直言，规模与份额应是企业良好发展的自然结果，所以他更愿意考虑怎么做得更好，怎么稳中有进。
成绩单是策略的最好印证。
年报数据显示，2021年招商蛇口的规模类指标增长明显。全年实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。
其利润指标随行业波动但也保持着一定优势。风财讯注意到，2021年招商蛇口的加权平均净资产收益率10.83%，高于TOP50房企在2021年上半年和2020年的净资产收益率均值（10%和9%）；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，归母净利率维持在9%左右，也远高于行业中位值（2021上半年为6.5%）。
业绩的稳定，决定了招商蛇口有能力延续利润分配的稳定。年报显示，公司拟向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），现金分红总额约占归母净利润40%。招商蛇口上市以来累计分红金额达326亿元。
2022年，招商局即将迎来150周岁，招商蛇口也将步入第43年——2022“品质年”。在重塑和转变之中，许永军直言，房地产进入模式转换，战略重要、落地更重要。
招商蛇口要走的是一条“高质量良性循环”的发展之路，而这也是一场对长期主义的思考和实践。
业务内生增长：“三个转变”交出成绩
回顾整个2021年，招商蛇口举措林林总总，核心却十分清晰——推动“三个转变”落实到公司的133341长期战略，即“从开发为主向开发与经营并重转变”、“从重资产为主向轻重结合转变”、“从同质化竞争向差异化发展转变”。
这使得招商蛇口的经营策略、业务结构等方面，都产生了不少改变。
例如第一个转变，从开发为主转向开发与经营并重。
能看到2021年招商蛇口的业务结构中，社区开发与运营金额约1279.1亿元，同比增长26.32%，提升明显。
开发业务作为招商蛇口的“基本盘”，聚焦都市圈。年报数据显示，2021年公司新增土地面积666万平方米，权益地价投入中90%用于“强心30城”，其中长三角和粤港澳投资比重超70%。效果也很明显，2021年招商蛇口在深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模实现当地排名前十。
对经营型业务，招商蛇口提出“双百”战略。从2021年的数据看，当年公司在上海、南京、成都、厦门的核心地段获取了4宗集中商业项目，获取3个轻资产项目，显示出对持有物业、存量核心资产的积极拓展。
风财讯留意到，在践行第二个转变——“从重资产为主向轻重结合转变”时，招商蛇口主要是以产融结合和管理输出为主要，打造轻资产品牌；发挥REITs上市平台作用。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上也透露称，公司将资产大致分为三类，采取三种策略——核心资产不转让，获取长期稳定现金流；资产占用资金大的产融类项目，已经打开REITs等通道保证长期效益；一些低效无效商业资产考虑出售换取现金。
“招商积余”作为招商蛇口轻资产的重点平台，在2021年管理面积同比增长47%至2.81亿平方米；营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%，亮眼的数据也印证了转变的效果。
基于夯实业务基本面，招商蛇口同时推动从同质化竞争向差异化发展的“第三个转变”，主要通过打造公司“三个一”工程的管理品牌，即一城一模板、一业态一模板、一园一策，打造各业务产品标杆。
在许永军看来，与时俱进者胜、改革创新者赢。企业的未来竞争力在创新，首先要靠技术和服务升级，其次是核心资产的升级。
招商蛇口会尝试借助新产业、新技术，助力公司经营管理和产品结构再造，加速培育持有经营、创新经营和新兴业态，助推招商蛇口成为“城市与园区科技集成服务商”。
财务稳健而行：资金与风控“练韧劲”
如果说业务是企业生长的养料，财务则是企业成长的铠甲。尤其在房地产换挡调整的周期中，稳健可控的财务面，决定着房企能否继续行走、能否走远。
从2021年财务数据看，招商蛇口的资金优势依然明显。
全年公司的货币资金总额达到795.3亿，其中货币资金及结算备付金的受限货币资金仅在1亿元左右；而公司的综合资金成本仅为4.48%，现金短债比1.25。这意味着，招商蛇口能灵活使用的资金十分充裕。
即使不靠融资，招商蛇口近三年的经营活动产生的现金流量净额也均为正值。
以2021年为例，公司的土地支出及收并购成本支出819.4亿元，而当年公司仅住宅类项目的权益销售额就达1658亿元，资金流转空间宽裕。
与此同时，招商蛇口的债务可控，风险处于低位。
数据显示，2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，远低于80家房企的加权净负债率平均值（2021上半年为66.54%），在“绿档”企业中也属于优生。
并且招商蛇口的融资渠道很丰富，2021年期末共有1亿元票据、1174亿元银行贷款、389亿债券和213亿其他途径融资。
招商蛇口财务总监黄均隆表示，公司秉承规模、质量、效益兼顾而行的策略，会充分利用绿档的融资空间，综合考量债务安全和融资成本，考虑多种融资渠道。
值得一提的是，今年1月，招商蛇口12.9亿元并购债项目，完成了房地产第一笔并购中票的发行。
对于并购债的运用，蒋铁峰表示，现在行业给招商蛇口提供了并购机会，公司会充分考虑利用并购贷的可能，秉承稳健经营的策略，积极抓住合适的机会。
“但收并购项目信息较杂，公司会‘积极寻找、谨慎出手’，更看重资产质量和风险控制。毕竟同样一笔钱，哪里回报好就哪里做。”蒋铁峰直言。
正是因为财务维持稳健，信用优势明显，风财讯注意到，多家券商机构都给予招商蛇口具备长期竞争力，看好未来发展潜力的判断，维持“买入”评级。
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标签： 招商蛇口 年报解读 窥报①| 招商蛇口水到渠成的1600亿
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