低气压，笼罩着东莞楼市。
曾经手捶广州，脚踢深圳，全国房价涨幅第一。如今彻底熄火。
wind数据显示，东莞今年累计成交面积为0.0万㎡。
成交量低到无法统计，同比降幅100%！也算创造了历史。
最慌的，是去年高位入场的新业主们。
曾经房价冲上5万＋，号称“虎门第一神盘”的万科云城，近期居然大幅度降价100万！
图源：东莞淘房志
去年7月，同户型的成交价达到413万。如今，挂牌315万。
这一刀，砍得深入骨髓，痛彻心扉。
东莞，彻底崩了？
1
暴跌，已经出现在东莞各个热门区域。
凤岗某精装交付的项目最新备案价3.5万/㎡，比此前降了9.52%；
另一个某宣传语为“0距离龙岗”的湖景楼盘，从最高价4.2万/㎡，暴跌到2.9万/㎡；
东莞塘厦某项目去年12月份时备案均价为3.47万/㎡，毛坯交付，但现在才3万/㎡即可精装交付；
公寓的情况更是惨不忍睹——
东城的某精装修公寓，暴跌7000元/㎡，原价2.6万元/㎡降至1.9万元/㎡；
万江的中海某公寓，价格从原来的1.9万元/㎡，最低仅需9000元/㎡；
水乡某时代项目，甚至玩起了团购和首付分期，价格低至7字头；
......
最吓人的是，这种大降价，从去年年底就已经开始了。
一口价、工抵房、低首付……房企从去年就开始花式促销。根据乐居买房的消息，寮步某盘，直降4000元/㎡，房价回到一年前。
横沥镇某盘，在松山湖动辄五六万的房价体系下，“勇敢”地跌破2万，推出17套售价只要一万八左右的“总经理特批特价房”。
然而，即使是这样的降价力度，也没能换来量的上涨。
2
越降越不敢买。东莞楼市，库存不断上升。
据中原地产研究院，截止今2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万㎡，同比上升52%。
乍一看似乎并不算多，然而，如果按照过去6个月消化速度计算，2月底东莞楼市住宅库存消化周期约15.2个月——
创8年新高。
今年2月，东莞全市新房网签851套，跌破千套，环比上月下跌近5成；网签均价为23055元/平，环比上月下跌了2.7%，出现三连降。
这样低迷的数据，也仅有2020年2月疫情侵袭下的时候能够相比。
事实上，从去年2月开始，东莞的新房成交量就经历了断崖式下降。
从七八千套降至两三千。此后一直维持在低位徘徊，直到这个月，再破新低。
至于二手房这边，2月份网签405套，同样刷新历史新低，环比上月同样下跌近5成；成交均价为18008元，环比上涨2.9%。
要知道，高峰时候，东莞二手房成交量可以达到每月七八千套。
从新房到二手房，都降到了绝对的历史低位。
东莞楼市，已经完全冰封。
3
当初涨得有多疯狂，现在就有多冰凉。
东莞房价的“神话”，是从2016年开始的。
当时，东莞二手房均价不仅突破万元大关，而且一下子涨了4千，飙升到1.37万/㎡。
此后，房价以每年三四千的速度在涨，涨幅超过2010年到2015年所有年份。
看看这一年一台阶的势头，有多吓人：
图源：湾区壹地产
到2020年，东莞几乎“封神”。
在那一年，东莞长期霸屏房价同比涨幅全国第一，稳超40%。（据中国房价行情网）
位于松山湖板块万科某盘，从2017年底到21年年初的3年多时间，房价涨了150%。近一年涨得最猛：
去年5月，单价4万
去年7月，单价4万8
去年9月，单价破5万
今年3月，单价5万7……
当时，甚至网传松山湖3个月暴涨73%，最高挂牌价突破10万。
在这个二手房均价刚过2万的的城市，刷出10w 简直是癫狂。
像松山湖这样的热门板块，购房群体除了当地的上班族，还有大批深圳客。
很多人形成了一个共识：“买东莞就是买深圳”。
可以说，全国最会炒房的城市，已经不是深杭，而是东莞了。
然而，楼市过热必将遭遇调控的铁拳，东莞没有成为例外。
去年一整年，东莞密集发布调控政策。
从法拍房限购、增值税免征年限二转五、网红盘限售三年转五年……调控不断升级，一步步锁住流动性。
国庆假期后，东莞更是学习深圳，亮出了核武器——二手房指导价：
首批218个小区，价格压得非常低，松山湖等板块部分二手房指导价腰斩一半。
比深圳疯的下场，就是比深圳更凉。
疫情影响、调控从严、环境恶化，市场预期下行，买房人信心一落千丈。
当前，不少二手房价格已经跌回21年年初，甚至低于指导价，但是买房人依旧保持观望，因为他们相信，房价还会继续跌。
毕竟，过去一两年的时间里，东莞的房价涨得太猛了——
例如，临深的凤岗、塘厦等地，跟深圳部分区域的价差已经大大拉近，动辄四万的价格，踮踮脚就能买深圳；
而对于本地人，这一过高的价格，已经透支了购买力。
东莞，还需要回调一段时间。
4
不过，风向也在转变——
六部委为房地产发声，官媒的前后两种不同态度，全国各地都在暴跌的房贷利率......
东莞的政策，也开始松动。
2月和3月的两种不同表述
房贷利率和放款周期均创2019年来新低
一个月前，东莞上调了公积金提取系数，前几天，更是率先在土拍规则上做了松动——
一是取消土拍后的新房销售价格限制。这意味着，未来该地块的新房价格还有上涨的空间，为开发商让利；
二是将部分地块的保证金下调。如长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元，价格几近腰斩，进一步降低了开发商的竞拍门槛；
三是取消部分地块保障房配建，同样降低了开发商的成本。
有郑州的“郑十九条”在前，各个城市都发现了因城施策的空间在慢慢放大。
尤其是东莞这种二线城市，松绑空间更是巨大。
当前，东莞正在回调期，远远没有出现触底反弹的迹象。
不过，如果限购等需求侧政策有所松动，东莞楼市再次启动的可能非常大。
毕竟，东莞的基本面还在。作为一座人口千万的“万亿级”城市，这座城市的产业相当能打。
2022年，东莞楼市的走向，完全取决于政策的走向。
接下来，东莞会重拾房地产这个“夜壶”吗？事实上，去年年底，东莞市场就悄悄传出了这个消息——
当时来自当地开发商渠道的消息是：
12月在东莞买房，无论首套二套，不交社保也可以网签。后期再缴纳社保办理房产证。
仅限于新房。
不过，这一消息很快被辟谣。
东莞楼市，仍然在等待着一次重启。
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