过去一年，地产行业经历了波折和动荡，在一片悲观的情绪中，绿城中国交出了一份全面增长的答卷。

财报显示，2021年绿城中国实现合同销售额约3509亿元，完成率113%，排名全国第七。营业收入1002.4亿元，同比大幅增长52.4%；净利润76.87亿元，同比增长33.4%；归母净利润44.69亿元，同比增长17.7%。

截至报告期末，公司总资产达5210.4亿元，同比增长25.8%。

绿城中国主要财务指标增长情况

3月23日下午的业绩发布会上，绿城中国将2022年的销售目标定在3300亿元。这是一个略显保守的数字，财报显示，绿城中国总可售货源面积2034万方，总可售货值达4442亿元，只要现有存量的销售转化率达到75%，就能达成目标。

在张亚东看来：“过去三年注重规模和投资，未来三年全面提质，2022是绿城全品质、高质量的发展之年，稳固经营之下的利润和营收是关键。”

可以说，求稳的态度，带领绿城中国破解了楼市调控下的周期之困。运营、财务、品质品牌三者之合力，带领绿城中国走出了一条高质量、稳增长之路。

绿城中国2021年度业绩发布会现场

“粮草”从优

持续深耕一、二线

对于地产行业，张亚东曾经预判了四个分化：企业、市场、产品、资源。其中，市场分化决定了企业的布局取向。

从空间维度来看，在调控频出的2021年，三四线城市市场趋冷，有产业、人口支撑的核心城市所受影响较小，后者也正是绿城布局的关键。财报显示，2021年绿城在42城获取了101个项目，新增面积1751万方。

新增货值3137亿元，其中78%位于重点城市，长三角作为战略深耕地，新增货值1636亿元，占比超五成。

土地端的布局优势，在行业“逆风局”中体现得淋漓尽致，也确保了绿城当下与未来的竞争力。财报数据显示，绿城在一、二线城市的销售额为2139亿元，占比80%。长三角地区贡献了1765亿元销售额，占比66%。

绿城中国2021年合同销售额占比

同时，绿城在重点城市持续扎根，除了大本营杭州之外，在北京、宁波等多地销售额排名前十。

目前，公司总货值达到9488亿元，同比增长18%，一、二线城市占比74%，长三角占比54%，28城货值超100亿元。

从时间维度来看，曾饱受资本错配困扰的绿城，已从“机会型拿地”转向到“全周期拿地”。

所谓“全周期”并非全年发力，而是保持投资定力，有所取舍。

据风财讯统计，2021年绿城70%以上的货值都在上半年完成布局，7、8月市场盘整期则以合作项目转化为主，9月后市场持续下探，绿城则在少数中心城市机会型补仓。

绿城中国新增土储货值占比

土地端的稳健打法为绿城“高质量发展”奠定了基础。郭佳峰在业绩会上透露，公司项目的平均利润率超过9%，远高于行业TOP10均值。

同时，绿城的拿地方式和业务类型逐渐多样化。业绩报显示，公司34%的货值来源于非公开市场，并获取了17个重资产特色项目，包括城市更新、未来社区、TOD、产业小镇、轻资产代建等，这些项目总货值达到826亿元，占新增货值总额的1/4以上。

增长从质

降债之下的信用提升

“高杠杆”成为历史，“现金为王”的时代到来。绿城在财务方面有两大动作，一是抓回款，二是降负债、提信用。

2021年，绿城回款率超过100%，按揭回款金额超过1000亿元，相较于2020年同期翻了一倍。

风财讯梳理发现，境内融资方面，期内绿城通过发行公司债、供应链ABS、项目收益票据、中期票据等方式共募集资金257.18亿元，公开市场募集资金的平均成本为3.55%。得益于良好的信用，2021年绿城融资成本从4.9%降至4.6%。

绿城中国2021年境内公开发债成本

目前，绿城在2021年继续保持着最高的AAA级企业主体评级，标普、穆迪评级为“稳定”。

从财务结构看，绿城2021年总借贷金额1274.59亿元，1年内到期金额为320.53亿元，占比25.15%；1-2年内到期的483.26亿元，占比37.91%；2年以上到期470.8亿元，占比36.94%。

“公司确保2023年能够进入绿档，同时也根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。”

耿忠强透露，截止2021年12月31号，绿城“三道红线”中现金短债比为1.7倍，较2020年末提升0.3个百分点；净资产负债率53.5%，2020年末为64.6%；剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，2020年末为71.2%。

2021年绿城中国债务结构

对于公司未来几年财务情况，管理层抱有信心。

宏观上，行业政策利空基本见底，融资环境有春暖花开之势。盈利前景上，2021年，绿城的已售未结转金额达到3308亿元，将在2022-2024年间持续产生利润。

战略上，绿城与各大银行建立了总对总关系，良好的信用有利于顺利放款。同时，绿城还会加强对合作方的考量，优先考虑资质好、国企背景、综合能力强的企业。

运营从效

“特长生”到“全优生”的全面进阶

如果说2021年之前是以发展规模创造安全，那么2021年以来调控叠加疫情，让房企更加明白“安全稳健才能创造规模”的逻辑。

过去，绿城凭借开疆拓土和产品溢价立于行业前端，而今，又困于限价政策，绿城产品优势并未完全发挥，稳健的运营体系成了企业“向内开源”的法门。

绿城项目的运营周期平均提速6%，获取地块后平均4.3个月开工，7.3个月开盘，30.1个月交付，2021年的开工面积和竣工面积同比增长了29%和23%。

“提效是否会影响工程质量？”业绩发布会上，面对媒体的询问，管理层回复：“项目的合理工期并未压缩，提效的核心逻辑表现在优化设计方案和对内成本控制。”

比如，搭建产品研发平台，形成多种产品系；比如，推行多维度战略合作以应对原材料价格上涨。目前，绿城采购部门的采集应用率高达97.8%，动态成本压缩了1.26%。

而在各项内部费用中，行政及销售开支、财务费用的增长分别为20.9%和3.2%，低于规模增速。落实到具体的做法上，则是更加健康扁平的企业架构，更加丰富的标准化体系，以及高效率的数字化运营等。

在多种资源统筹协同效应下，绿城人均销售额达到10500元，较去年同期增加12%。

向外开源方面，除了传统开发运营，“绿城+”为企业增加了多条盈利曲线，康养项目累计合同金额4500万元，城市微更新项目150万方，连续四年获得“中国养老十大品牌”。

商业管理团队收益同比2020年提升6%，经营的酒店多次完成国家级外事接待服务，并成功入选为2022杭州亚运会赛事服务单位。

最懂产品、最懂客户

穿越周期的内生力

业绩发布会上，张亚东对于2022年的市场做出了“行业总体稳定，结构面临调整，长期去向健康”的三大预判。

基于预判，绿城在“战略2025”的设计之下，确立了2022年的发展思路。不难看出，除了一如既往的稳健外，“品质”成了另外一大关键词。

张亚东认为，在房住不炒的语境下，地产会逐渐回归至行业本源。绿城将之概括为“客户满意度是一号标准，产品品质是一号工程”。

杭州咏荷郡效果图

2021年，绿城首创了一堂名为“品相管控”的课，一线管理层学品相、学美学，创始人宋卫平先生亲自担任授课老师。

工程端，一年举办17场供地观摩会，67个重点项目多轮巡查，同时搭建工程智慧数字化平台。研发端，落地23个创新项目，以“生活有温度”为主题形成36项创新成果，涉及到绿色样板间、低耗能住宅和未来社区等多个领域。

北京沁园、宁波晓风印月、衢州凤栖云庐等项目荣获国内外建筑大奖。

北京沁园效果图

以产品累积的稳定口碑，也逐年落实在了客户端，截至2021年，“中国房地产顾客满意度领先品牌”大奖，绿城连续拿了10年，并在14个城市位居满意度第一，9个城市忠诚度第一。

从2018年之前的“康复期”，到2019-2021年的“健身期”，再到如今“起跑期”的开端，经历过波动与沉淀的绿城，终于在投拓、运营、品质三条路径之中找到了一个稳定的锚点。

布局更加清晰，运营更有逻辑，执行更加高效，出品更加精致，以“稳字诀”应对行情和行业的变化，市场正在期待绿城的“2025”。

标签： 绿城中国 2021年 战略2025