在很多人眼中，天河，就是YYDS。
其以6012亿的GDP位列全市第一，甲级写字楼占全市80%以上，全区注册企业达48.55万家，占全市总量超1/4，可谓是广州的经济引擎。
但是，即使是神地段，也有吃“鸭蛋”的时候，怎么回事呢？
01.鸽了17个月，天河地就是不出来
近日，房产君查阅数据时，发现整个天河， 已经17个月没卖过一块宅地了。
这还不止，据房产君获取的线报，今年第一批、第二批集中挂地，大概率也不会有天河的身影。这让原本就供需紧张的天河，雪上加霜。
遥想上一次卖地，还是2020年10月，奥体宅地卖出51463元/㎡，一举捅破天河楼面价天花板， 稳居全市TOP3。之后，供应便断层了。
掐指一算，近6年来，全市出让228宗宅地，而 天河仅有5宗，太太太少了。
面粉短缺，出炉的面包亦有限。
据广州中原研究发展部数据，目前天河 去化周期5.8个月，不足半年。这意味着天河供不应求，已经处于一个比较严重的状态。
一个词，不够卖。
02.我们要熟悉一个10万+的天河
扎心的是，天河不止缺货，价格还高企。
看看天河出让那5宗地， 基本直奔10万 ，太傲娇了。
比如合景臻颐府，数天前开售，便宜一点的单位11万/㎡左右，贵的去到14万/㎡。又比如侨鑫保利汇景台，备案价14.8万/㎡，开盘价最高也去到13.7万/㎡。
关键是，现在限价有所“松动”， 整个天河的房价，都试图往上跳跃。
璀璨天河（广州房产细鹏摄）
犹记得去年限价下，很多楼盘一口价，无论高层还是低层，无论南向还是北向，价差并不大。
但现在高溢价项目的备案价问题，基本已经得到解决。
合景臻颐府11-14万的价差，便是最好的例子，这也说明 “价格动态指导”更加人性化。
当然，最近政策暖风，也呼呼地吹。
3月16日， 六部委罕见集体发声，表态各司其职，积极维稳，化解房地产风险。
全国两会上，首提“ 满足购房者合理住房需求”，给楼市定调。
再加上超45城楼市松绑、房贷利率持续下调等利好，一时间，市面上出现了不少关于“地产反攻”“楼市拐点”的言论。
可以说，楼市信心正在回来。
很多时候，市场就像一个弹簧，越压抑，反弹的力量就越大。所以，接下来天河楼市的走向，无需多言。
03.大卖30亿，还能捡笋的保利天汇
不过，在天河集体高开时，房产君发现了一个缺口。
那就是保利天汇，目前推出的大平层单位，均价不过约7万/㎡左右，而周边房价基本奔向约14万/㎡。
据房产君了解，目前已有风声，说限价红线可能还会有调整。所以，这很可能是项目被备案价限制住的最后一批大平层。你品，你细品。
保利天汇效果图
在限价动态调整下，还能买到被备案价摁住的保利天汇， 堪称“捡笋”，真的太香了。
目前楼尊大平层货量所剩不多，买少见少，留给买家思考的时间不多。
谈到保利天汇，这是一个毫无疑问的网红神盘，其均价从4万到7万，只用了2年时间。
有价，更有市。
房产君获悉，3月尚未过去，今年一季度保利天汇就已斩获约30亿的销售额！
约30亿什么概念？这么说吧，几乎相当于每天有近4000万的持续进账。
项目人气图
1个盘，70多天，约30亿销售额， 把天河大平层卖出刚需速度，保利天汇真的太可以了。
为什么如此火爆？在房产君看来， 大城，是极为重要的关键词。
保利天汇效果图
大盘，是天河的遗珠。
众所周知，大盘自有一套完整的生活逻辑，备受市场青睐。
但是，大盘在市中心，却是稀有物。典型例子如广钢，政府把地块切碎分开出让，并没有大盘的概念。
特别是天河，寸土寸金，大盘更是少得可怜。
缺少大盘的天河（广州房产细鹏摄）
我们把时间维度拉到近10年，会发现天河公开出让的宅地中， 有且只有一块地体量能超过75万㎡。其余地块，基本为建面约10-20万㎡的项目，断档严重。
所以，保利天汇一出现，便让天河眼前一亮。
其建面约78万㎡，在天河在售盘中首屈一指，自然会引发市场尖叫。
大盘，是一个片区的托底。
大盘，往往是一个片区的托底逻辑，甚至可以支撑一个片区的发展。
恰如2002年碧桂园凤凰城诞生，以一己之力，撑起整个广园东板块。
十多年前，保利用体量庞大的琶洲村旧改，实现了今天琶洲的风起云涌。
保利琶洲（广州房产细鹏摄）
而保利天汇，又不只是一个体量约78万㎡的大盘，它的背后，还依托着建面约234万㎡的小新塘旧改。
小新塘旧改，规划了全业态配套，有太多资本，去与天河智慧城共成长。
谈到天河智慧城，其发展近10年，集聚了2200多家科技企业，不乏网易、小鹏汽车、佳都、北明软件等科技大咖，带动约25万人就业。
在天河智慧城十四五规划中，天河智慧城的定位，是“广深港澳科技创新走廊和广州科技创新轴关键节点、粤港澳大湾区科技协同创新引领区、产城深度融合发展区。”
众所周知，科技将赋能城市，这是大湾区未来20年至为重要的发展部署。正如马尔基尔所言：“能够把金融从华尔街赶出来的，只有科技。”
站在科技的肩膀上，天河智慧城的未来，将是与广州同行，与湾区对话。
而在天河智慧城， 能承接大量高端居住需求，实现产城融合生活的大盘，唯有保利天汇。
可以说，保利天汇需要天河智慧城，天河智慧城也需要保利天汇。
大盘，是一个片区的配套基石。
此外，相比普通小盘，大城最显而易见的优势，便是庞大又丰盛的配套，实现一种确定性生活。
就在日前，保利天汇商业街与全家、星巴克、肯德基、华润万家、必胜客等大品牌商家达成意向签约。（具体品牌以开发商签约为准）
签约商家，具体品牌以开发商口径为准
要知道，这些商家在选址时，有着一套严苛的标准。
比如星巴克，在选址上有几大关键点。（来源：辰智）
1、会测算有效客流，找到聚客点。
2、消费对象是追求品味的中高收入人群。
3、注重交通便利性，需要大流量。
4、注重成熟稳定的商业环境，能有稳定收益。
因此，星巴克更热衷在写字楼商务区、高档购物中心扎堆开店。
比如珠江新城-花城汇商圈，写字楼林立，工作人口超20万。星巴克在此布局10家门店，最远距离不过约400米，最近则约100米，足以见其对商务人流的重视。
相比之下， 社区星巴克的选址，就严苛得多，堪称百里挑一。
保利天汇商业街效果图
如果没有足够的高素质居住人群，没有与星巴克高度契合的消费力，其一般不轻易进驻。
而保利天汇，是一座约9000户、规划约3万常住人口的精英大城，集办公、商业、住宅等多业态于一体，正是星巴克的目标聚客点。
在保利天汇身上，我们看到太多大盘的想象力。
项目唯一大平层，也是难得的高性价比产品。
面对这样的保利天汇，很多买家面临的，不是能不能买，而是能不能买到的问题。
房产君获悉，保利天汇正在售五期楼尊大平层余货，涵盖 建面约118㎡、约188㎡、约190㎡的2+2房和4房单位。
所推楼尊单位，背靠山体公园，内望约2万㎡邻里中央公园，可私享中庭自然风光。
其大平层为板式设计， 3梯4户，部分可实现专梯入户，仪式感满满。
每一套，都是四房标配。
其中，建面约118㎡2+2房，打造约6.6米超长景观阳台，还可打通次卧，实现行政大主卧的奢阔尺度。
建面约188㎡四房，专梯入户，拥有约7米南向宽幕大阳台，不愁阳光与清风。
样板房效果图
值得注意的是，这是保利天汇唯一含有大平层的组团，建面约188㎡产品仅有约120套左右，在总货量中占比低于10%，相当稀有，手慢即无。
最后，透露一下，保利天汇还在售建面约25-139㎡商铺，折后均价约5-6万/㎡，总价仅需约180万起。
很多时候，机会就摆在你面前，能不能抓住，就看你的速度和决心了。
项目地址：广州·天河智慧城·大观南路站旁
营业执照公示信息