春节过后，楼市政策环境明显改善。

据不完全统计，广州3月预计将由超50个全新盘集中爆发，小阳春或再现。

值此背景下，天河率先发力，备案价捅破天花板，再次成为广州楼市周期起点。

广州美景 广州楼市发布摄

01

政策暖风频吹

天河再成周期起点

“冷锋”过境，楼市暖风频吹。

近期，中央层面超5项利好政策集中释放，近4万亿信贷投放流入城市基建领域，房地产直饮头啖汤。

图源：财联社

广州层面重新划定限价规则：分级备案、没有专门的价格红线、实施动态价格指导等相较以往更灵活，市场逐步向好的方面发展。

毫不夸张的说，今年房地产基调已定，触底回升将成主旋律。

值此背景之下，天河率先起势，去年大批被限价拦截的天河豪宅盘准备入市，带动市场预期，俨然成为本轮周期起点。

其实，当我们回望历史，便不难发现，天河并不只是第一次周期轮动的起点。

比如，在2015年，广州楼市的筑底期，天河便率先发力，到2017年实现飞跃，广州均价随后才缓慢跟上。

而在从2019年开始，楼市进入密集调控期，开始筑底，而天河再次实现三连跳，领涨全市。

02

天河大平层成为核心硬资产

改善上车门槛愈发高企

天河为何屡次成为广州楼市周期起点？

其实并不难理解，透过产业人口、富人倾向、供需关系三个核心变量，我们能看得很清楚。

首先，产业和人口向来是资产配置的关键。

2021年，天河区GDP突破6000亿元，增长8%以上！其以全市1.87%的面积，贡献了全市21%以上的经济总量。（来源：天河区第十届人民代表大会工作报告）

并且，这已经是天河区连续十五年位居全市第一，不可谓不强。

城因人而生，人因业而聚。

产业规模的扩张，看得见的配套、收入升级，无疑吸引了更多的人口聚集于此。

珠江新城航拍 广州楼市发布摄

据七普数据显示，天河全区常住人口为2241826人，年平均增长率为4.58%，高于全市的3.93%和全省的1.91%。

同时，天河平均年龄为全市最低，其中15-59岁的年龄区间人口占比达到79.83%。

这表示落户天河的大都为身强力壮的年轻人，这意味着天河未来的人口红利还将持续释放，长期可持续发展条件已经具备。

凭着人口、产业双优势，天河才得以领跑全市，成为广州楼市每轮周期的起点。

广州美景 广州楼市发布摄

其次，高精尖人才和富人的导向，同样十分重要。

基于区域定位，天河的高精尖人才和富人最为集中。

根据“二八定律”，手握全社会8成财富的他们对于楼市未来走向的影响，将会更加深远。

经历2021年楼市调整期，城市核心资产的标准得以浮现，在这一点上，富人们掌握了更多的信息差，率先下手布局。

2021年，北京200平以上的大平层成交同比上涨36%；深圳180平以上大平层成交同比上涨近20%，价格上涨约16%。（来源：中指院）

图源：楼市君朋友圈截图

回到广州市场，不说汇悦台这样的顶豪卖出近29万/平的价格，日销2亿都时有发生，核心区的大平层都卖出了加速度。（来源：中指院）

最后，在供需关系影响下，大平层成为了核心硬资产。

尽管2021年天河楼市向上走，但肉眼可见的是，产品正在走向两极分化。

市场上常见的，要么是极致的小户型，要么就是顶豪的大平层产品，总价基本都是2千万起步了。

而这种分化，在2022年天河还将加剧，一来是因为天河土地供应稀缺，二来则是因为广州核心区的大平层货量也在逐渐减少。

楼市君在调查中发现，广州主城区8个在售的主流豪宅项目中，有2个已经在尾货阶段。

并且，2021年广州中心四区200平以上大平层住宅，只供应了114套，成交却高达494套，供求比低至0.23，几乎5人抢一套。

广州美景 广州楼市发布摄

一方面是富人改善需求的日益膨胀，另一方面则是来自供应端的改变。

相比起塔式产品，板式大平层的造价更高，也更加考验开发商的实力。

同时，这种产品本身又是开发商让利，牺牲楼栋排布，减少总收益换来的舒适度提升。

而在当下房地产的“黑铁时代”，民营房企现金流本就紧张，保障刚需又成为主流，未来，板式大平层只会越来越稀缺。

基于以上三点，周期重启初期，以地段 资源为主的大平层俨然站在了广州资产第一梯队。

03

科技、配套 双双发力

新推117、141、188平奢阔大宅

肉眼可见的，豪宅频出的天河，留给购房者的机会已经不多了。

幸好，还有破局者存在，并且，还在天河智慧城，其名为保利天汇。

作为一座78万方的巨无霸城市综合体，该项目体量在天河可谓独一份，更不消说，2022年一开年，天河政府再度加仓智慧城......

开年甩出科创王牌 天河再度加仓智慧城

就在近日公布的天河2022年重点项目中，直接甩出王炸，势将智慧城这张科技牌发挥到极致。

全区共30个科技创新类重点项目，天河智慧城独占25个，占全区的83%，其中不乏小鹏科技园、中国移动、贪玩游戏等科技行业大咖。

而在进一步规划中，还将以天河智慧城为中心，打造天河省级高新区，作为广州科技创新轴、广深港澳科技创新走廊的重要节点。

在未来五年，天河智慧城还将以网易、小鹏汽车、中国电信、北明软件、中国移动等科技创新中心为龙头，打造五大产业集群。

未来投运，预计可实现年生产总值千亿、承载就业人口约17万人，可以说，以科创为主导的天河智慧城，正承载了天河对未来的所有想象。

值此背景之下，天河网红盘之一的保利天汇从一期到三期推出，短短一年时间涨幅便超36%，可谓惊人。

而在去年行业下行期，保利天汇五期正式开盘，逆市热销，当天揽金18亿元，红极一时。

内外配套陆续兑现 数年蝶变大城已成

除开政策规划加持，保利天汇内部庞大的业态和外配配套的加速兑现，也是其成为红盘的基因之一。

比如，在外部配套上，21号线、4号线和19号线（规划中）等3条地铁线环绕，广州环城高速与沈海高速广州支线在侧，大观街扩建二三期、车陂路北延线等线路规划落地。

城市级主干道、地铁相交辉映，在保利天汇周边如毛细血管般尽数铺开，连通各区CBD，畅通往来。

而在内部配套上，保利天汇作为一座大型城市综合体，涵盖住宅、总部写字楼商业街区等多业态产品，实现多业态共生互联。

据悉，目前星巴克、华润万家、必胜客、肯德基、全家这些大牌商家已有意向进驻保利天汇商业街。

保利天汇规划效果图

顺利进驻开业后，将对周边精英人士产生聚集效应，同时对于项目价值的拉升以及圈层的塑造都有着相当积极的作用。

可以说，历经数年蝶变，在天河智慧谷、产城融合的双重推进，保利天汇如今大城已成。

新推117、141、188平户型 门槛友善舒适性高

楼市君获悉，保利天汇全新推出14-15#楼尊板式大平层，带来总价可控、高舒适性产品。

填补天河大平层产品空缺的同时，也让城市新贵们坐拥大平层的梦想，变得并非遥不可及。

就全新加推的五期117-188平的四房来说，面积段主打改善，“入场门槛”并不高，仅7字头的单价，但居住体验可是实打实的提升。

就比如，本次推出的117平四房户型，本身就市场上备受欢迎的产品。

要知道，在2021年，中心城区四房供应量非常少，供求比低至0.2，几乎是5个人抢一套的节奏。

更何况是保利天汇这样的板楼 3梯4户组合，市面基本绝迹。

而188平的大平层，总价远低于2000万，大大降低了核心资产的准入门槛，对广州城市新贵相当友好。

而诸如保利天汇这样的楼尊板式大平层的产品，在今年内，有且仅有14-15#两栋推新而已，错过后，今年内再无选择。

当然，此次产品的优点远不止以上所述，保利天汇在户型内部空间上还有着更多人性化的设计。

建面约117平4房

初改人群不二之选

对于二次置业的初改族群而言，117平的4房户型的面积足够充盈，并且价格惊喜，在承受范围之内，轻松实现改善需求。

这样的面积段，不仅符合市场主流，在空间设计上也保证了舒适度。

三开间朝南，客厅和次卧共用一个主阳台，通风采光俱佳的同时，还能满足多维需求的平衡和选择。

117平4房户型

约6.6米的超大阳台，一次性将整个空间的“豪气值”拉满，IMAX级的景观视野被瞬间放大。

主卧为套间设计，使得主人私密性大大提升；另外三个房间面积适中，均好性、实用性都很强。

当家庭人口较少时，门口房间可作为书房使用，为家庭增添兴趣空间；当三代同堂时，可作为次卧使用，变成妥妥的真4房，生活感、仪式感尽在掌握。

建面约117平户型板房效果图

建面约141平4房

大家庭一步到位首选

对于家庭成员较多的改善族群来说，141平的4房户型是一个可以实现一步到位的合适选择。

其做到三面宽采光，双阳台设计，南北通透对流，妥妥的奢宅享受，可满足大家庭的居住需求。

建面约141平四房户型

尤其是主套面积超20平，自带衣帽间、独立卫浴，加上大飘窗，处处是生活进阶，没有人能抗拒。

建面约188平4房

完美满足终改需求

建面约188平四房，完美匹配终极改善的需求。

专梯入户，一出电梯门，便是专属世界，户与户之间互不干扰，尊贵与私密同享。

进门后，时髦的LDK设计（客餐厨一体化）与大平层融合得也恰到好处，有效提升空间利用率，尽显奢阔。

建面约188平四房户型

双主套设计，既实现了私密感，又坐到了堪比墅居的居住感，体验不能更棒了。

同时，双阳台设计，生活、观景分离，又可以做到通风对流，舒适惬意。

还有面宽超7米的景观阳台，饮茶阅读的惬意空间，或是运动休闲的健身场所，统统可以实现。

建面约188平户型板房效果图

值得肯定的是，保利天汇的每一户型，都十分经得起比较与推敲，只要面世必然成为爆款。

要知道，每一次楼市的轮动，都将打乱未来的方向，但市场永远追逐的，始终是一线城市的核心资产。

主城天河、科创产业、成熟配套，再加一步到位的全龄产品，保利天汇的每个特征，几乎都踩在了核心资产的点上。

感兴趣的朋友，机会难得，不妨把握当下！

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