因城施策的风已经刮了很久，刺激政策也来了一波又一波。
上海涨了、成都火了、西安的房子要靠抢了、就连郑州也开始回暖了......
但是，还有些城市却笑不出来，因为“救市未遂”，越救越跌。
哪些城市成了越救越跌的“大冤种”？
1.南宁
在这一轮的楼市刺激中，广西省绝对是毋庸置疑的积极分子。
从年初开始，北海、防城港、玉林等地就开始了“救市接力赛”。
当然，其中最值得拿出来说的就是省会南宁。
早在今年二月份，南宁就率先发布救市政策：提高首套房公积金贷款至70万。
哎哟，一看市场没什么反应，3月又加了一把劲：
购买二套房的，首付比例由40%调整为30%。
但是市场依旧不买账，“跌跌不休”的戏码越演越上瘾。
根据国家70城数据，南宁新房和二手房价格双降，特别是二手房同比下跌2.7%，在70城数据中已经是垫底。
很多关注南宁楼市的朋友们可能都知道，这已经是南宁的4连跌了。
甚至，不少区域的新房价格，已经跌回了一年前了。
就像今年刚开年，五象区就有开发商把单价压到了9000元/㎡；
没过多久，五象南板块就又推出了单价6000元/㎡的特价房，直接降回“解放前”。
联系到的南宁中介更是表示：现在南宁，甚至整个广西都是买方市场，现房随便挑，不担心“错过”好房子。
这样的话术，真是越听越不敢买呀！
其实，从去年下半年开始，全国楼市的低迷就作用到了土拍上，而南宁的表现最明显。
2021年，南宁实际出让的土地仅是计划的六成左右，共有24块地终止出让。
去年已经惨兮兮，今年更有点躺平的意味了。
全年只供地48块，规模4190亩，创近5年新低。
说白了，土拍市场冰凉凉，连拍地卖房的都躺了，更何况那些买房人了。
就目前的这个状态来看，南宁的市场低迷状况短时间不会缓解，逼急了还会有更大的救市力度。
2.哈尔滨
不知道大家还有还有没有印象，去年10月，首个救市的城市就是哈尔滨。
上周，哈尔滨又整了个大活：宣布废止自2018年就在使用的楼市政策。
这意味着，哈尔滨全城的房子不再限售。
好一波高调的刺激，同事小狮直呼：“哈尔滨连脸都不要了！”
要啥脸？反正市场都已经差到没脸见人了！
仅去年，哈尔滨就连发四五条救市政策，从公积金、到购房补贴、再到放宽预售条件，每一条都很猛，每一条都很有诚意。
但是，市场却像那什么一样，根本不怕开水烫，哼都不哼一声。
别的不多说，过去的几年，哈尔滨楼市的表现一直都很拉胯。
成交量从2017年一路下滑，到了2021年，已经达成连跌5年的小目标。
一句话来说就是：往年都不好，去年特别差！
去年一年，在政策高密度的刺激下，哈尔滨的全年成交量仅411万方，直接跌回到了2010年的水平。
数据来源：《易居市场报告》
一番努力，换来10年来最差的成交数据。
楼市正在经历着“努力也不会有收获”的毒鸡汤煎熬。
这还不算完，对比成交量，价格的下跌才是最扎心的：
1月份，哈尔滨的新房跌幅，达到全国第一。
万科、融创、碧桂园......一大堆房企排队降价，少则降价2000-3000元/㎡，多则直接推出“零首付”网签。
怎么评价呢？只能是哀其不幸，怒其不争吧！
越救越差，量价齐跌的哈尔滨，依旧是当下最值得讨论的反面教材。
唉！惨是真的惨；差，也是真的差！
3.南通
聊完广西老表和东北大哥，再看看位于长三角的南通。
一直以来，我们都认为长三角、珠三角这样的地方，遍地都富得流油。
其实这都是刻板印象！这不，南通就出来打个样：
不光频繁救市，它还是最早一批祭出“限跌令”的城市。
上个月，南通为了救市，又憋了个猛招：当地四大行齐刷刷宣布，首付最低可以2成。
于是，南通又成了长三角第一个“2成首付”救市的城市。
其实，倒并不是南通胆子大，而是市场的转向来得太快，实在猝不及防。
去年上半年才刚因为上涨太猛冲上热搜，9月份，调控一开始就迅速出台了限跌令。
完全一副经不起跌的模样。
去年下半年，信贷收紧之后，南通市场的低迷情绪有增无减，虽然成交数据上横盘，但是市场价却一直以小幅阴跌为主基调。
四季度甚至出现了大量二手恐慌性抛售，挂牌量激增的情况。
不仅如此，南通的新房库存还在不断增长。
一边是原有的房子卖不掉，另一边是新房还在加紧入市：
今年1月份的土拍中，南通又以68亿拿下江苏第一。
这样来看，南通的救市之路，还有段距离要走。
除了以上的这些城市，还有另外一些三四五线城市也在疯狂救市，比如菏泽、北海、玉林、自贡、泰州、宿迁、蚌埠、晋中......
这些城市如果不是出台救市政策，我们可能连名字都很少听到，而这样的城市，当下基本也是“救不动”的状态。
磕磕绊绊的救市路，越救越惨的故事，还在不少城市不断上演。
接下来这些城市会怎么样？
会好转，但不是立刻！
行情的拐点会出现在3个月之后的下半年。
首先，我们需要明确一个共识：今年，是普世放水、全面回暖的一年。
楼市的全面回暖，一定会来临，这是市场的趋势，也是政策的要求。
最直观的是，不少城市已经出现了回暖甚至上涨的情况。
但是，对于上面这些城市来说，行情的转变大概率还是会慢上不止半拍。
为什么？
1.对市场感知迟钝，信心还没修复。
2.城市基本面决定了需求“天花板”
怎么理解？
先看第一条：
这些城市的市场敏锐度更低，也就是说在每轮行情发生时，都是属于“被动跟风”的那一类。
说白了，这些城市只有跟涨和领跌的份。
尽管我们都知道当下楼市走向已经明牌，全面回暖也势在必行。
但市场最先恢复的依旧是上海、广州、成都、西安等这样的一线和强二线城市。
相比较而言，上面那些城市的市场信心还在修复，等到行情真正传递过来，大概还要2-3个月的时间。
再看第二条，城市基本面决定了需求“天花板”。
这条更为露骨：
从人口和需求上来看，以上的这些城市在未来都不太具有竞争力。
哈尔滨过去十年人口流出43.52万人；
南宁和南通情况稍好，但是人口老龄化却太严重：
南宁65岁以上人口占比10.66%；南通占比22.67%。
要知道，按照国际惯例这个数据超过7%时，就意味着进入老龄化社会。
而我们都明白，老年人根本不是买房的主力。
所以，这些城市就算可以缓慢回暖，但是从长期来看，价值的天花板已经隐约出现。
李老师在课程中也常说，楼市普涨的时代已经结束，进入下半场，全国90%的城市不具有投资价值，而上面提到的城市大多包含在其中。
对于不少城市来说，当下这个时间点，显得尤为重要。
因为经过一段时间的冷静，加之重磅政策的密集刺激，当下的房价和市场的表现往往就是城市价值的最真实表现。
一部分价值城市率先回暖，而另外一批城市，则有越躺越平的趋势。
1.对于已经出现回暖趋势的一二线城市，要抓紧接下来2-3个月的黄金期抓紧入场；
2.对于上面提到的那些城市，回暖将在下半年出现，但回暖只局限在成交量的上升，价格不会再有明显上涨，投资就别想了，刚需可以缓一缓，下半年再伺机而动。
一句话：盯住最先动的那批城市，而另外的一些城市，就让“因城施策”的子弹再飞一会。
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