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作者| 王婷婷
如果说一个重视投资者回报的公司，招人喜爱；那么一个长期重视投资者回报的公司，则值得陪伴。
3月30日，在万科发布了2021年度财报，同时董事会推出回购方案和分红派息预案——
万科将在未来三个月内择机开展不低于20亿元、不超过25亿元公司股份回购，分红比例拟由2020年的35%升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。
在A股中，万科是唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。50%则是万科上市以来最高比例的一次分红，远远高于内房股派息TOP80企业平均派息率（约30%）。
3月31日万科业绩会上郁亮直言，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。
无疑，行动才是最好的道歉。
风财讯也注意到，同年万科的年度经济利润奖金计提大幅减少，郁亮的全年收入则同比降低了近90%（远超公司净利降幅），无疑也表现出管理层和公司、股东“共进退”的态度。
业绩：
2021底盘维稳 利润表“冷水冲凉”
万科2021年的业绩报告，在风财讯看来呈现出三个特点：盘子大、安全边际高、净利润疑似触底。
报告期内，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.04%，合同销售金额6277.8亿元，排位行业第二，就绝对值而言，依旧保持规模优势。
2021年，万科的三道红线保持“绿档”，其中净负债率29.7%，长期处于行业低位，守住了安全的底线；
期内公司持有现金1493.5亿元，经营性现金流净额连续13年为正，并且综合融资成本仅4.1%，持续下降，呈现出较高的风险抵御能力，而这也是万科在地产流动性风险中维持资本市场信评优势的重要因素。
不过2021年万科归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，出现了上市31年以来第三次净利下滑。
在业绩会上，郁亮进一步反思了净利润下滑的原因：
首先，过去三年在管理方面充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题。大型复杂项目越来越多，有的城市公司和区域不具备完整能力，拉低了整体表现。
再者，万科同时探索多赛道，成本付出比预想更大。
由于万科采取的是成本法，经营服务类业务的折旧摊销，在去年合并报表的成本费用中列支了高达80亿元的费用，对报表利润存在了较大影响。
“这就像给公司冲了一头凉水。”万科总裁祝九胜在业绩会上直言。
回顾万科1995年、2008年两次净利润下滑，每一次都展现了公司的短板，“短板”也以下降的方式给公司敲响了警钟。但往次在下降后，往往也伴随着后期的提升。
所以在“冲凉”后，头脑更清醒、体格更健硕，万科也有信心未来止跌回稳。
策略：
加固内外基础 2022止跌企稳
投资者更关心的是，2022年万科业绩如何“企稳回升”?
郁亮指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
外部基础一是有利政策不断出台，二是房地产超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
三个内部基础则涉及基本面稳定、土储变现管理提升、多元业务价值释放。
除了上述万科在信用评级、三道红线指标等基本面维持稳定这一“内部基础”，郁亮主要介绍了另两项内部基础改善的策略。
其表示，首先目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2-3年的业务发展需要。截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，将对业绩形成有力支撑。
一定程度上，“地产第一阵营”是万科的底线，从其大规模土储流转变现的情况看，2022年实现止跌企稳的确有底气。
再者，万科将对管理“大开刀”。
郁亮介绍，万科已取消所有高管层级，全部下沉到前线；已取消投资额度分配办法，对投资进行集中管控、提高要求。
“下沉前线，董事长和总裁也不例外，我现在兼任了‘首席客户官’的职务，会一线了解客户诉求。总裁祝九胜也兼任了长租公寓BU首席合伙人。”郁亮表示。
同时，“开发经营本部”将进一步对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。
“第二个内部基础”则来自万科的经营、服务类业务。年报显示，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿，多项业务已经逐步形成新的利润蓄水池。
业务：
多个领域“养孩子” 争取未来估值
从万科的经营服务类各项业务复合增速率来看——
物业服务收入过去十年超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力商业近五年为20%，都表现出了良好势头。
尤其物业服务——万物云。在3月31日，万科业绩会当日，万物云境外上市获得中国证监会受理。这是万科第一个内部孵化、走向独立上市的业务。
万物云总裁朱保全表示，上市对企业来说只是经营长河中的一个节点，从内部事业部变成公众公司的一个过程。万科把万物云视作“养儿子”，家长不会因为外面天气好坏来做决定，更多会根据儿子是否长大成人了。
而2022年，资本市场对物业的看法更加理性，理性的市场中才能给优秀的企业以合理定价，这个时候更加适合万物云。
物流方面，2021年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。
商业方面，郁亮认为，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，但符合投资收益标准的资产却不多，好的资产会有好的回报。例如上海七宝万科广场，这个项目万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。
客观来看，万科的其他经营、服务类业务正在形成新的盈利蓄水池。
郁亮指出，探索这些业务的学费，大部分已经交完。2022年，万科的非开发业务总体将开始形成正向贡献。
实际上，日本综合不动产运营商18倍PE，住宅9倍，经营性物业的估值前景大不同。
所以，即使万科在过去同时探索多赛道，面临了难度和成本，但以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持可持续发展，它依然会坚持多赛道战略。
以时间等空间，等待这些资产的价值释放，预期就会形成万科的增量，支撑未来万科的业绩和估值。
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