（出品|凤凰网风财讯&风财讯智库 作者| 王婷婷）

3月25日，建发国际集团(HK.01908)、建发物业(HK:02156)同时发布2021年度业绩报告。A股上市的合诚股份（SH.60390）则在3月22日发布了2021年度财务报表审计报告。

至此，建发房产旗下三大上市平台，已悉数发布2021年报。

根据报告数据，建发国际集团2021年实现营业总收入534.42亿元，同比增加25.03%；权益持有人应占利润约35.17亿元，同比51.48%，毛利约87.36亿元，同比增长约19.02%。

同时2021年度建发国际集团的合同销售金额达到1,300.92亿元，同比增长109%；合约销售面积约682.69万平方米，同比增长104.29%，现金回款高达1548.55亿元。

建发国际的成绩单，销售规模翻倍增长，营收和利润回报也非常突出，发展趋势稳健。

建发物业2021年实现营业收入15.56亿元，同比增长51.3%；公司权益持有人应占利润1.59亿元，同比增长50.2%；在管合约建筑面积约为7390万平方米，同比增长56.6%。

上市第二份年报，建发物业优秀的服务能力和积极的市场表现，已经反应至业绩数据。

合诚股份2021年实现营业收入8.41亿元，同比增长5.60%，归属于上市公司股东的净利润4042.69万元，同比下降14.34%，；公司新签合同额10.29亿元，同比增长2.17%。

合诚股份于2021年11月22日完成股权过户，建发国际入主至今仅4个月，后续发展潜力和长期竞争力值得期待。

建发房产是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，目前已在境内外形成了房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程服务、关联产业投资7大业务板块。

伴随旗下三家上市公司年报的披露，能够窥见，建发房产在2021年开发与经营并重、规模与成长并举、全产业链差异化竞争的发展态势，体现出颇强的综合竞争力。

建发国际规模效益双增

核心能力全面升级

报告显示，2021年建发国际实现营业总收入534.42亿元，同比增加25.03%。尤其物业开发收入约525.75亿元，同比增长约23.82%。基本每股盈利为2.54元，公司末期股息每股1.2港元，将以现金派付。

伴随收入大幅增加，建发国际2021年归母净利润较上年增长约50%，利润增速强劲，远超多数已披露业绩预告的房企。

2021年，建发国际的开发销售规模增长颇为突出，公司实现合同销售金额1300.92亿元，同比增长109%；合约销售面积约682.69万平方米，同比增长104.29%，增速超过预期，也远超TOP30房企的平均增速（-2.0%）；公司全年目标完成率143%，也是TOP30中“唯五”达成销售目标的房企之一。

风财讯注意到，在规模和盈利数据大幅提升背后，建发国际的效益指标也有明显增长。

例如2021年公司费效比（营销费用/销售金额）约在1.6%-1.8%，远高于同年TOP50房企的营销费率（普遍集中于2%-3.5%，可研智库数据），说明在“转向精细化管理”的行业趋势中，建发国际走在了前面，并已产生效果。

评估未来发展，2021年建发国际权益拿地金额达672亿元，土储主要位于一二线城市，其中二线城市土储货值占比达 68%。

据风财讯测算，建发国际的权益投销比约为0.52，投资拿地积极。而公司重仓的厦门、成都、无锡、杭州等热点城市，对未来去化、毛利率修复有保障。

2022年，建发国际的投资环境或许更优良。因为国资的背书，建发国际能够打开更多债务通道，例如公司在2022年成功发行25.3亿“并购主题债”，最低票面利率仅3.48%，优势明显。

截止2021年底，建发国际的净负债约398亿元，净负债权益比率约62.93%，同比降低约11%，负债权益比率135.7%，也同比降低13%，整体债务处于稳健且进一步优化的状态。

基于建发国际销售规模逆市增长，利润增速强劲，公司积极拓展支撑持续增长，国金证券等机构给予建发国际“维持买入”评级。

建发物业规模大幅增长

独立造血多元发展

建发物业年报显示，公司2021年实现营业收入15.56亿元，同比增长51.3%；公司权益持有人应占利润1.59亿元，同比增长50.2%；毛利约3.9亿元，同比增加约54.7%，尤其毛利率25.0%，持续保持提升。

期内，建发物业基本每股收益0.13元；现金派发末期股息每股股份0.06港元。

规模方面，截止2021年底建发物业的合约建筑面积约为7390万平方米，同比增长56.6%。

公告称，收益增长主要受到物业管理服务收入增长的带动，期内这一业务收入7.58亿元，同比增长31.1%。

不过风财讯也注意到，2021年建发物业还着力发展了增值与协同服务，此业务收入2.54亿元，同比涨幅达到110.8%，是不容忽视的增量。

伴随经营扩增，2021年建发物业的经营活动净现金流约8.87亿元，同比增幅高达209.2%。

同时，由于业务结构更为均衡（基础物管和增值服务同步发展），在团队管理水平提升之下，公司的整体毛利率预期还将稳中有升。

与此同时，建发物业并没有母公司“依赖症”。

虽然在2021年，建发物业与母公司厦门建发的合约建筑面积约为44.0百万平方米，同比增长约61.8%，但公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为299万平方米，同比增长约49.5%，也有明显增长。

据风财讯盘点，建发物业2017年~2020年四年间，来自厦门建发的收益占比均在20%以下，且逐年降低；来自建发国际的收益占比最低时达6%，后控制在20%左右，具有很强的自主发展、独立造血能力。

物业行业空间巨大，2020年我国百强物企在管面积仅占据49.8%，行业的未来价值会不断增强，在加速的优胜劣汰中，优秀企业将更加凸显价值。

合诚股份力拓上下游

推动建发全链条前进

合诚股份是一家涵盖“工程监理、试验检测、维修加固、设计咨询、新材料开发”五大主要业务的工程类企业。

根据年度报告，2021年合诚股份实现营收8.41亿元，同比增长5.6%；归母净利润4043万元，同比下降14.34%;扣非净利润3675万元，同比下降9.67%。基本每股收益0.2016元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利0.42元(含税)。

合诚股份的归母净利润减少，主要由于2021年疫情持续反复，部分项目无法正常实施；同时收购的大连市政院实施股权激励，使归母净利润减少了721万元，但从收购表现看，上述公司的贡献率逐年加大。

值得一提的是，合诚股份持续在进行产业链的上下游拓展，以及全国市场开拓。

截至2021年末，合诚股份的业务已覆盖全国90%以上区域。期内公司新签合同额10.29亿元，同比增长2.17%，其中福建省外新签合同额5.53亿元，占比53.7%。

同时，紧扣行业发展趋势，合诚股份稳步推进EPC业务，开展了11个以设计牵头的EPC及全过程咨询项目，完成2项BIM技术的项目应用，承接了第一个ABO即授权、建设、运营模式建设工程项目，承接了第一个地铁维养项目。

多项趋势型业务取得重大突破，合诚股份的未来发展，潜力或相当可观。

2021年12月7日，建发国际集团公告称，已完结股权过户，完成收购合诚股份。

合诚股份的加入，客观上推动了建发房产打通房地产一级和二级的全链条。

如今的建发房产，已成功构建“土地征拆、工程、代建、地产开发、商业运营、物业管理”的完整房地产业务闭环，综合竞争力全面提升，市场表现值得期待。

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