观点指数2021年一二季度，全国房地产市场迎来密集调控期，广州2021年房地产市场政策呈现出从密集调控到持续监督的表现，而宅地供应方面，整体成交量不及预期，呈现出高开低走的趋势，成交地块数量不断减少，溢价率持续下降。
市场方面，网签呈现“U”型走势，4至8月受政策和疫情影响明显，但全年成交仍创出新高，二手房成交在下半年有明显下滑，目前仍处于二手房指导价等调控影响之下。
政策回顾
从密集调控到持续监督
2021年一二季度，全国房地产市场迎来密集调控期，首先涉及的就是房贷审核。其后由于各个城市的市场情况有所差异，调控的方式也不尽相同。
总体来看，广州一季度主要是对人才购房贷款做了一些调整，实质性的政策落地较少。
二季度则是调控的重要阶段，统一了各区人才购房要求，人才购房社保缴纳期统一为12个月，对番禺影响较小，而由于南沙的客源有相当一部分来自湾区其他城市，因此对南沙影响较大；同时，9区增值税“2改5”政策增加了投机成本，一定程度上可以挤压市场泡沫；而新房备案价格指导则降低了人们对房价上涨的预期。
三季度是在政策效果显现后的调控巩固，一方面对人才购房政策进行完善，另一方面建立了二手房参考价格机制，继续稳定购房者的价格预期；四季度是对城市更新进行全面的核查和纠正。
土地市场
土地供应减少，土地出让金额首回落
2021年，广州市通过公开市场成功出让285宗建设用地，出让面积共计1381公顷，同比下降6.8%，工业用地与住宅用地供应稳中微升，总用地供应面积下降；成交总价2536亿元，同比下降1%，为2017年以来首次出现回落。
数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理
2021年广州出让涉宅用地87宗，用地面积总计617公顷，同比上升4.8%，成交总价1993亿元，同比下降2.6%；工业用地139宗，用地面积总计600公顷，同比上升2.4%，成交总价71亿元，同比下降12.5%；商业用地51宗，用地面积总计152公顷，同比下降42.8%，成交总价469亿元，同比上升12.3%。
工业用地方面，花都区、黄埔区和南沙区为主要供应地区，而这三个区的产业方向各有不同。花都区引入的产业主要是食品科技、交通运输、物流、汽车零部件制造等，地块位置相对分散。
黄埔区引入的产业主要是生物科技、药物研发与制造、半导体材料研发与制造等，出让地块多位于中新知识城。
南沙区引入的产业类别并没有太明显倾向，囊括了新材料科技、半导体制造、汽车零部件生产、食品科技、生物技术等多个领域，以新兴产业为主，地块集中在万顷沙和黄阁两个镇。
商业用地方面，主要由从化区、白云区、天河区、黄埔区供应。其中，从化区全年仅供应1宗商业用地，占地面积达41万平方米，须建设文旅、教育、健康、酒店等产业，该地块由昊源集团有限公司竞得。
数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理
白云区商业用地较为分散，嘉禾街移动互联网产业园年内完成5宗商业用地出让，而白云新城仅出让1宗商业用地。
天河区商业用地出让位置相对清晰，首先是金融城，年内成功出让7宗地块，引入了中建四局、澳门银行、尚品宅配、酷狗等企业入场；其次是位于天河智慧城板块航天奇观一期出让了4宗地块，高新技术企业聚集地逐渐成型；此外，珠江新城“绝版”商地——珠江新城A4-3地块由合景控股底价摘牌。
黄埔区出让商地亦零散分布，但竞得人特征明显，9宗商业用地中科学城投资集团竞得其中3宗（含联合竞买），知识城投资集团亦竞得2宗，另外，其他竞得者南方电网、恒融投资、中恒石化亦为国资背景。
集中供地高开低走，民企参拍率锐减
2021年广州住宅用地供应不及预期，根据此前发布的建设用地供应计划，住宅用地计划供应634公顷，实际成交为617公顷；同时，土地出让金额亦少有地出现下降。
广州是首批响应宅地集中供应的城市，在宣布开启“集中供地”同时，撤牌了四宗位于增城的商住用地。从全年表现来看，广州2021年在集中供地中成功出让宅地78宗，供应土地面积559.83公顷，建筑面积约1382.55万平方米。
总体呈现出高开低走的趋势，成交地块数量不断减少，溢价率持续下降，在第二批集中供地遇冷后，第三批挂牌宗地数量大幅跳水，特别是远郊区域地块。
分区域看，白云区全年成交相对稳定，第二、第三批次成交建面相差不大；而番禺区、增城区和花都区的成交热度则有明显变化。
作为第一批次土地供应的三大主仓，这些区域在此后两轮的土地出让中成交大跌，究其原因，在市场下行的情况下，企业拿地意愿下降，因此部分地块流拍，导致成交有所减少。
数据来源：观点指数整理
越秀272亿加仓，粤海竞得总价最高地块
在广州2021年集中供地中，共有55家企业成功补仓，其中属于第一批次企业有33家，第二批次企业有20家，第三批次企业7家。部分企业参与了两个批次的集中供地，分别为珠江实业、中铁建、知识城集团、越秀和广州南投，但没有三次供地均拿地的企业。
55家企业中，拿地金额超过100亿元的有4家，50至100亿元之间的有8家，10至50亿元的有28家，而10亿元以下的有15家。
越秀全年拿下9宗地块，总金额272亿元，合计建筑面积192万平方米，成为全年拿地数量、金额、建筑面积最多的企业。其中，7宗地块属于第一批次，2宗地块属于第二批次；尽管在第一批次中拿下较多地块，但仅3宗地为溢价成交。
就区域而言，番禺区为主要加仓区域，越秀拿下1宗广州南站地块和3宗国际创新城地块；另外，竞得白云区地块2宗，荔湾区、黄埔区、增城区地块各1宗。
与越秀同样多点开花的企业还有珠江实业、保利发展和中铁建。珠江实业在白云区拿下3宗地，同时在荔湾区和南沙区亦有所收获。保利发展在海珠区、增城区、番禺区各拿下1个地块；而中铁建则在黄埔区、南沙区、花都区有所布局，其中除黄埔区地块外均为联合拿地。
而2021年度出让总价最高的是白云区白云新城云港城一宗地块，总地价101.87亿元，由粤海竞得；年度出让建筑面积最大地块则是番禺区南站核心区TOD项目地块，规划建筑面积91.74万平方米，由新鸿基竞得。
旧改变局，41个项目完成合作招商
2021年广州城市更新市场发生了许多变化，在全国“防止大拆大建”背景下，城更进程也变得谨慎了许多，但全年城市更新项目招标并未受太大影响。
根据观点指数统计，2021年广州共有41个旧改项目完成合作招商，涉及8个区，其中黄埔区14个，增城区11个，海珠区和荔湾区各6个，番禺区2个，越秀区和南沙区各1个，而天河区缺席。
部分企业参与热情很高，富力拿下4个项目，成为全年拿下旧改项目数量最多的企业；珠江实业、奥园、新世界、星河亦各自拿下3个项目，而合景泰富则与其他企业合作拿下了3个项目。
富力2021年新增项目分别为荔湾海中村、海珠赤沙村、番禺胜石村和增城简村村，其中简村村为新规后为数不多挂牌招商的项目之一，而富力已介入多年。此外，富力目前还有不少建设中旧改项目，白云陈田村、黄埔茅岗村西片、笔村等项目已经有产品入市。
珠江实业2021年参与广州旧改力度很大，接连拿下了荔湾聚龙湾启动区和坑口村以及增城蒋村村项目。同时，为借助第三方经验与资源，珠江实业为上述三个项目找来了合作伙伴。太古地产将与珠江实业共同打造聚龙湾珠江太古商业项目，而坑口村和蒋村村的合作伙伴分别是雅居乐和方圆地产。
奥园亦倾向于在旧改中寻求合作，2021年新增了荔湾东塱村、黄埔新田村、旺村村三个项目，合作伙伴为世纪金源、东龙投资以及港龙加科学城集团。此外，奥园还有2个增城区和1个黄埔区的旧改项目，因此，荔湾东塱村是其唯一位于主城区的项目。
新世界拿下了海珠联星村（南箕社、东方红社）、省二院宿舍区和增城夏街村3个旧改项目，其中，省二院宿舍区项目为海珠区首个招标的旧城改造项目，根据相关规划，该项目规划总建面为17.3万平方米，并无安排融资面积，意味着该项目不会有产品入市，但成功拿下海珠首个城改项目，于企业而言战略意义更为重大。
星河似乎有扩大版图的意愿，进军了荔湾龙溪村，作为进入广州老城区的第一步，目前在售项目多在南沙；另外，还相继拿下了黄埔华甫荷村以及南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）两个旧改项目。值得注意的是，南沙珠宝文旅小镇一期亦由星河操刀，一二期用地面积共计达2659公顷。
合景泰富则新增了黄埔双沙村、南岗社区（南片）和增城石下村三个项目，其中南岗社区（南片）旧改项目亦是新规后挂牌招商的项目之一，规划容积超300万平方米，是黄埔区体量第三大的旧改项目。
债务重压之下，部分企业退出
众所周知，旧改是一项投入资金量大、项目周期长的投资，而2021年房企现金流窘迫叠加城市更新新规，令不少房企面临着对城市更新项目的取舍。
由于城市更新不再崇尚快节奏，此前大步快走的黄埔区目前已经慢下脚步，甚至有项目被暂停推进。因此，是否继续参与黄埔区旧改项目成为了企业需要考虑的问题，而部分企业选择了退出。
科学城接手了包括金坑村（银岭片区）、枫下村和何棠下村在内的多个项目，此前分别由时代中国、宝能和雪松主导；广州高新区投资从时代中国手中接下了重岗村，广州开发区投资在升龙出局后接下了夏园社区。
尽管有不少企业“壮士断腕”退出旧改项目，但亦有企业不愿放弃，寻求合作伙伴的资金支持。恒大引入了广州城投参与黄埔庙头村项目，同时亦在为其他项目寻觅资本的加入；奥园为东塱村引入了世纪金源，同时也使世纪金源获得了首个广州旧改项目；佳兆业则为海南村引入了白鹅潭二号基金。
值得注意的是，除了黄埔区有小部分项目操盘方有变更外，其他项目鲜少听闻企业退出的消息，大多数企业并未放弃旧改。
另外，根据广州发改委发布的《广州市2022年重点建设项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》，2022年广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目，包括天河冼村、白云陈田村、黄埔汤村等。
楼市观察
供应轻微回落，一手住宅网签创新高
据观点指数监测，2021年广州全年新建商品住宅网签11.48万套，同比上升2.94%；网签面积1238.01万平方米，同比上升4.28%。尽管下半年热度有一定程度下降，但全年网签水平仍高于2020年，创出新高；增城仍是最主要的成交区域，而黄埔则次之。
阳光家缘数据显示，2021年广州全年新建商品住宅新批准预售12.2万套，同比减少0.59%；批准预售面积1241.06万平方米，同比减少2.35%。
分时段看，网签呈现“U”型走势，4至8月陆续出台了收紧人才购房资格，新房价格备案指导、二手房指导价等政策，叠加6月广州疫情等影响，导致广州新房网签在一段时期内连续下跌；11和12月网签有明显回升，主要是由于宏观环境出现缓和，以及楼盘营销力度加大。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
而新批准预售则主要集中在下半年，在经历了一段时间缓慢去化后，项目纷纷加快销售进程，亦有不少项目大量取证，再择机销售。
库存方面，截至12月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10.4万套，可售面积1115.1万平方米，去化周期15.2个月，由于下半年批售面积增加，整体去化周期亦拉长。
二手房网签升幅收窄，政策影响显现
据观点指数监测，2021年广州全年存量住宅网签11.44万套，同比上升4.07%；网签面积1072.73万平方米，环比上升8.08%。从历年网签套数来看，2021年广州二手住宅交易比较活跃。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
分时段看，全年共有2个明显的下滑阶段，分别为5至7月以及9至10月。前一阶段的下滑主要是由于人才房3年限售以及9区增值税“2改5”的震慑，而后一阶段下滑则主要是由于二手房指导价出台。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
分区域看，海珠区、番禺区、天河区二手房交易活跃，月均交易量超过1250套，越秀区、白云区、花都区、增城区则属于第二梯队，而新房成交量相对较高的黄埔区和南沙区二手房交易规模并不大。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
越秀TOD项目领先，碧桂园保持快周转
据观点指数监测，越秀2021年加推或开盘项目有12个，其中包括了5个TOD项目，分别为黄埔的越秀星汇城、越秀星樾，番禺的越秀星瀚、越秀星寰和增城的越秀星图。
值得注意的是，越秀2021年的活跃项目基本都分布在非中心区，番禺区有4个，黄埔区、白云区、花都区各2个，增城区、南沙区各1个。尽管距离中心城区较远，但由于区位和交通优势较大，普遍受到市场欢迎。
此外，2021年第一批集中供地中越秀竞得荔湾区海龙路兴达地块，将建成越秀正荣天樾湾项目，海珠赤沙TOD项目亦已确定案名，2022年越秀版图将继续扩大。
据观点指数监测，保利2021年加推或开盘项目有18个，分布在8个区，其中荔湾区和白云区项目较多，而在增城并无太多动作。
主城区项目有荔湾区的保利西悦湾、保利堂悦、保利天珺、保利越秀天启，天河区的保利天汇和海珠区的招商保利海珠天珺等。
由于产品系列众多，项目定位有所差别，保利的项目整体来看去化效率不算太高，但部分板块新盘稀有，因此会在推盘时受到较大关注。
2021年年末，保利接连开盘了保利越秀天启、招商保利海珠天珺，参与豪宅市场竞争，并且取得了不错的去化成绩，对广州房地产市场的拿捏依然到位。
据统计，万科2021年在广州的活跃项目有6个，分别为白云区万科喜悦里、万科金域悦府，黄埔区万科城市之光和万科幸福誉以及增城区万科城和金茂万科都会四季。
整体来看，万科项目加推去化亦不算太高，尤其是年末加推量较大，而市场情绪并不到位，反而令去化率下降。
值得注意的是，在房企纷纷促销售、抓回款时，万科开启了大规模预售取证的做法，曾一次预售单个项目超千套住宅产品，其后亦有不少项目学习了这种做法。
碧桂园2021年在广州的活跃项目有5个，分别为亚运城、碧桂园星禧、碧桂园云顶、思科智慧城和碧桂园铂悦府。
其中，碧桂园铂悦府所在地块为4月广州第一批集中供地出让地块之一。据此推算，从拿地到开盘时间大约为6个月，同时，该项目规划建筑面积仅5.27万平方米，项目建设和销售周期都会比较短。
另外，碧桂园还在2021年第二批集中供地中拍下了一块规划建面为6.25万平方米的地块，亦有机会很快推出市场。不难看出，碧桂园目前更青睐面积小、经营周期短的项目。
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