验房时,卫生间无法排水。业主供图
近日,广州市民林芳(化名)向南都“记者帮”反映,她于2020年购买了广州的一处房产,今年2月底被开发商通知收楼时却发现房屋装修存在许多问题。作为业主,林芳要求整改。近一月后,房屋整改完毕并由林芳确认无误。之后,她跟物管却因预缴的管理费产生了分歧。
业主:收楼时发现装修问题 维修期间不应收物业费
2020年,林芳在荔湾区广钢新城中海学仕里购置了一套单价6万多元的房产,总价约340万元。
到了今年2月,开发商通知业主收楼。2月28日,林芳带着验房师去收楼时,却发现房屋装修存在许多问题。根据她提供的第三方验房报告显示,其中就包括了衣柜开闭有遮挡、卫生间天花板有污渍、变压器电线外露等。“一些小瑕疵我觉得没有关系,但比较严重的问题就是卫生间无法排水,涉及到把地板的砖撬开重新铺装,工程量比较大。”当时,林芳认为房屋没有达到收楼标准,要求开发商整改完后再收楼。
3月22日,开发商通知房屋整改完毕,林芳当天去验收后正式收楼。之后,林芳跟物管人员却因预缴的管理费产生了分歧。原来,林芳称,收楼前她被硬性要求先走一系列的流程并签字,其中就包括预缴3至5月的物业管理费,共617.46元。“后面我提出维修期间22天的物业管理费不应该由业主承担,因为在这期间并没有享受物管服务,应该退还或者顺延。”但物管回复无法退还,按合同规定统一从3月向业主收取物业管理费。
之后,林芳又陆续跟物管协商了几次,还是无果。
物管:已投入管理 应按合同按时缴纳
对此,记者联系上了中海学仕里物管。有关负责人表示,根据房屋买卖合同约定,房屋交付时已经竣工并验收合格,如双方共同查验合格后,发现不影响房屋使用功能的质量瑕疵或装修问题,包括不限于轻微的地砖渗漏、墙面开裂、空鼓等,买受人应当办理接收手续,且不要求出卖人修复后才交付。但是,买受人有权要求出卖人在规定的时间内承担维修责任,出卖人按照约定整改,买受人不得因此拒绝办理收楼手续,以及按时缴纳物业管理费。
该物管负责人表示,业主虽然没有在维修期间入住,但是物管已经在公共区域投入人力、物力管理,因此费用不予退还,“也看开发商是否愿意承担,但是按合同约定,开发商并不一定有过错。”
开发商:房屋已达交付标准 维修期间应交物业费
开发商广州中海海志房地产开发有限公司同样表示,房屋已达到交付标准,业主发现不影响房屋使用功能的装修问题时,开发商负责维修,但其间的物管费应按规定缴纳。有关负责人表示,物管公司收取费用的依据是根据所有业主交物业管理费的成本计算,也经过政府的批准,“因为维护的是整个公共区域,不是说谁收了楼才给谁提供服务。”
但林芳坚持认为,她在房屋维修期间并未享受到物业服务,因予以退还,“而且确实影响到了生活,整个厕所都拆了重铺,整改了近一个月。”林芳表示,所涉物管费其实并不多,但她认为购房者的权利应该得到维护。
后续,林芳告诉记者,双方经协商,已达成补偿。
律师:业主可向法院起诉或提出仲裁
针对上述情况,广东法制盛邦律师事务所的邓刚律师认为,根据我国相关规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
但分以下几种情况:如果房屋已经达到合同约定交付的条件,业主无正当理由拒不接收的,由此产生的后果应当由业主承担。但是如果开发商认可业主提出的事由,双方确认了新的交付日期的并办理交付手续,则应以此作为房屋实际交付日期并由业主承担物管费。如果开发商及物管公司均不认可业主的理由,或者业主认为应当退还已收取的物业费,各方无法协商达成一致意见的,均可以按约定向法院起诉或提起仲裁,由法院或仲裁机构查明事实后依法处理。
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