2022年一季度告罄，本该随之而告一段落的2021年报季却尚未迎来真正的大结局。

这可能是有史以来上市房企年报最难产的一年，4月都已经过去了一半，近20家房企迟到的2021年报却依旧不见踪影。

迟到的心理大家都懂：里子不大好看，能拖一会是一会，再保留点面子。

不过看了那些顺利交出年报的房企的情况，这些“迟到者”们或许心里五味杂陈，不知是高兴还是该难过：

大家谁也没比谁好过。

就连一向以“利润之王”著称的超级央企中海，也“破纪录”了。

01

看2021年的营收，中海是2422.4亿元，同比增长了足足3成。

而与之对比鲜明的是中海一向引以为豪的净利润，下降到了430.62亿元，2020年，这个数据是477.09亿元。

同比下降了9.74%。

看归母净利润和核心归母净利润，也降到了401.55亿元、363.8亿元。

分别同比下降8.54%、4.34%。

这是有史以来，中海的净利润规模首次出现下滑。

另外几个数据也同样扎眼： 净利率17.78%、毛利率23.54%。

这些数据放在其他房企身上算极优秀了，但放在中海身上就不咋地了。

在此之前的4年里（2017年-2020年）， 中海的净利率一直在25%以上，这次却直接同比下滑了7.9个百分点，首次跌破20%。

其毛利率自2017年以来一直在30%以上，而去年， 也破天荒地直接跌破25%，同比下降了6.51个百分点。

这可是中海啊。“利润之王”的利润都保不住了，其他同行又该如何自处？

给到大家又一重击的是老大哥万科。

这个打击在万科的年报出来之前就已经体现出来了。

在3月上旬时，中金的最新研报中出现了这么一段话：

考虑到毛利率压力以及可能计提的减值，下调万科2021年盈利预测 27%至250亿元。

这份报告意味着，万科的归母净利润将直接大跌近4成。

尽管很多人第一反应是觉得不敢置信，但这份研报的出现，依旧让万科承受了一次难以想象的股价重创： 市值近4年来首次跌破两千亿，最低谷时期股价直接跌到了14.43元。

而后来万科交出的年报则将中金的预判给做实了，万科召开的业绩发布会也不再走以往的“凡尔赛”流程，上来就是由郁亮的带头致歉：

2021年出现45.7%的利润下降。向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

去年，万科最终公布出来的归母净利润是225亿元， 比中金的预测还要低——但若是加上因为行情影响额外计提的26亿元，实则和中金预测的差不多。

所以说，很多传言和预判都并非空穴来风。

不过，或许是来自中金的这个提前预告大概也让市场拥有了强心脏，也或许是郁亮带头降半薪、放弃去年全部奖金的魄力，又或是依旧不菲的分红和回购承诺，现在的万科又回归到了2000亿市值阵营中。

事实证明，“预防针”是必要打的，诚恳的态度也是必要的。

02

即便中海的利润下跌让很多同行大破防，即便看销售额和营收，中海的前面依旧压着几座大山，然而对比看利润，中海依旧甩开了同行几条大街。

我们也特意整理了一份《2021年上市房企归母净利润TOP50》名单。

万科归母净利润大幅下滑后，没了竞争对手的中海“利润之王”人设反倒更鲜明了。

拉出其他几家央企对比来看，中海去年的归母净利润

拉开了排在第二的华润约78亿；

拉开了排在第三的保利约126亿；

是招商蛇口的近4倍；

是金茂的8倍多……

万科去年的净利率已经跌破了10%，仅有8.41%，中海却 在净利率创新低后还能是万科的两倍多。

中海、万科的利润超乎想象的下滑背后是整个行业都在面临着利润被无限压缩的窘境。

归母净利润排在前50的这些房企中， 去年同比下滑的足足有36家，同比增长的仅有14家。

即便是有14家房企努力在将平均值往上拉，但去年这50家房企的平均归母净利润还是 整体下滑了15.84%：

2020年还是80.2亿，2021年则仅有67.5亿了。

除了那些尚未公布年报的房企，已经破罐子破摔躺平任嘲的也不在少数。

艳姐数了下，按时披露了年报的房企中， 至少有13家2021年是亏损的。

目前亏损最多的富力从去年的90.05亿元的归母净利润直接降到了负的88.48亿元，

而尚未公布的那些大多也都在此前放出了预告，很多都是赶在1月底集中披露的：

华夏幸福预亏最高达391亿元；还有不少预亏逾百亿的……

如今处于困局之中的两家巨头还尚未有所透露，但是延期发布也已经说明了很多问题。

03

过去一年的整个行业的净利润为什么会如此惨淡？

总结各家房企在业绩发布会上的自我反思主要有以下四点原因：

1、过去的高地价与限价所致。

早在2020年4月时，保利管理层就在其2019年业绩发布会上对未来两到三年的利润率进行了预判：

从2016年开始，行业进入新一轮调控周期，随着2017年高地价项目进入结转时期，预计未来的利润率会有所下降。

这一点也是诸多房企在今年的业绩发布会中面临质疑时非常统一的声音。

地价过高，诸多城市房价又被限死，成本的增幅要远远高于售价的增幅，利润不断被摊薄是从很多年前开始就已经注定了的结局。

从去年的情况来看，不少房企连毛利率都已经下滑到了20%以下，一个共识也已经达成：

30%的毛利润大概要成为过去式了，20%左右才会是常态。

2、分摊风险的合作开发成了风险本身

在过去，房企们通过撬动合作杠杆在做大规模的同时分摊一定风险，甚至在去年上半年很多房企依旧在大谈特谈加大合作开发。

在行业没有大问题时合作开发自然也没有问题，然而，行情瞬息万变，市场的下行、暴雷声增多……都让合作开发本身瞬间变成了一个不小的风险。

因为即便你即便保证自身没有大问题，越多的合作方则将带来越多的不可控因素。

去年，宋都就遇到过合作方临时反悔，地都拿了只能亏损5000万尴尬退地的情况。

这家房企同样还未披露年报，但早在1月20日就给投资者打上了预防针：

预计2021年归母净利润亏损3-4亿元。

退地的事虽然其他家也有但毕竟不那么频繁，更多房企面临的状况是： 因为合作方的问题暴露导致的收益大幅下滑。

中海去年在合联营上的收益下降了24%至36.86亿元，这也是这家央企利润下滑较多的重要原因之一。

而有些房企甚至已经面临了亏损困境，新晋的“白衣骑士”美的置业去年在未并表的合营、联营企业方所得到的收益亏损0.23亿元，2020年这个数据还是盈利3.51亿元。

美的置业去年的营收增长有4成，但是毛利率跌破了20%，创下了近5年来的新低，归母净利润降了13.5%，也是近5年来的首次负增长——去年美的置业的少数股东损益达到了15.59亿元，分走了29%的净利润，数额是2020年的3.12倍。

这背后有明股实债的隐忧，也有合作开发带来的利润侵蚀。

今年3月，瑞银下调了旭辉的评级，理由不是因为旭辉不好，而是因为：

旭辉有很多风险暴露的合作伙伴。

如果要防止被这些风险波及到旭辉自身，它可能将要付出百亿代价，如果要进一步排雷，旭辉可能要付出570亿的现金代价。

事后旭辉虽然对此有所回应，但是整个行业所面临的合作方带来的风险已经愈加被摆在台面上。

今年的业绩发布会上每一家房企都在谈要加大权益占比，要保卫利润、保卫现金流。美的置业3月拿到了370亿元的并购贷额度，但几乎每一次出手都是先收合作项目股权。

大家都在比以往更努力地自保。

3、投资失误产生的计提影响。

郁亮在万科的业绩发布会上表示，因为前两年一些项目投资的高估和冒进，导致了今年产生了较大的计提。

比如，在2018年、2019年时，万科曾判断环京地区市场已经进行比较大幅调整，已经触底，当时的万科买入了一个较大的资产包，然而后来的市场并未如预期中的回升，反而迎来了剧烈下降，为此万科不得不计提25亿元的减值准备。

同时，万科2021年对外股权投资方面出现了较大的亏损，同样也做了审慎计提。两项加起来万科在2021年计提了35亿元，影响了大约11亿的权益利润。

万科在投资上已经是相较审慎的了，其他房企在投资上踩的坑只会更多，对利润的影响可见一斑。

不过从经营角度来说，计提资产减值准备，也是企业稳健经营，审慎管理的体现，是一种卸业绩包袱的做法，未来更易再发力。

所以市场上也一度传出个说法，还没有公布正式年报但早在1月就发了业绩简报的保利据说有些“懊悔”：

年报做的太漂亮了些，未来可以释放的预期空间就少了很多。

4、投资物业的公允值收益大幅下降

几乎所有利润下滑的房企都在年报中有这么个类似的表述：

投资物业的公允值收益大幅下降。

万科、中海亦是如此。

中海在年报中表示，2021年这个数据仅实现了55.4亿元， 同比下降了40%。

而万科则明言：在大市的影响下，四季度的权益利润同比降了27亿。2020年万科四季度有100多亿的收益。

整个市场下行下，所有的房企都被架在火上烤，差别只是有的房企烤已烤就炸了，有的房企烤一烤进一步返璞归真了。

除了上述这些，还有诸如盲目多元化、贪腐问题严重、融的钱太贵……每一步都在蚕食着利润。

04

今年的一季度房企们的销售堪称一片愁云惨淡，业绩同比对折甚至是降幅5成以上的房企比比皆是：

据克而瑞统计，这个一季度，百强房企的整体业绩规模同比降低了47%，比2020年同期还要低。

去年的行业还是普遍的增收不增利，而如今看来，今年的情况或许还会更糟糕：

既不增收也不增利。

房企们自己心里也很清楚，所以今年的目标都很低调。

2021年绿城全年业绩3509亿元，目标完成率达113.2%，是少有的超额完成选手。

但2022年绿城定下的目标仅有3300亿，比去年的目标涨了些许， 却比去年达成的业绩减少了6%。

招商去年目标是3300亿，大概是为了弥补上去年那未达成的1%， 今年依旧定下了3300亿。

大家心里都很清楚：

负增长时代到来了。

如何在这样的大环境下做到保卫住利润？对于很多房企来说又是一个新的探索旅程。

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