（出品|凤凰网风财讯&风财讯智库 作者|陈文莉）
“2021年，我们交出了一份历史上最差的答卷，实际业绩也与预告出现了巨大偏差，我代表公司管理层向所有股东和关心中南的朋友们表示万分歉意，也诚恳接受大家的批评。”
在4月26日的中南建设2021年度业绩发布会上，董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁，四位高管就2021年的业绩亏损集体道歉。
财报显示，截至2021年底，中南建设实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；归属于上市公司股东的净利润亏损33.83亿元。这是中南建设成立34年以来的首次亏损。
对于这次业绩的“深蹲”，陈昱含坦言，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。感谢审计师事务所的严苛把关，让年报以更谨慎、更保守的态度挤出水份，呈现更真实的业绩面貌。
凤凰网风财讯注意到，这份坦诚的自我反思背后，是陈昱含对中南经营思路的调整。
“2022年整体的经营思路是‘安全至上，做我所能’。把现金流管理放在首要位置，同时结合自身的能力和现状，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产经营稳定。”
中南建设董事长陈锦石表示，房地产将进入一个高质量的新发展时代。在高质量发展道路上，中南也在积极调整，希望把企业做长做稳。
弃粗放，发展起势更稳健
风财讯发现，中南建设的这次业绩“深蹲”，与其说是计提减值损失的直接表现，倒不如说是主动适应急剧变化的环境，而需要付出的短期代价。
据财报披露，中南建设2021年业绩亏损中，有约28亿元为增加各项减值准备的影响，其余因对合营联营收入确认不确定性的估计不足、部分竣工备案项目交付时间预计偏乐观、部分利息支出的资本化条件预计不谨慎等原因，减计的影响约14亿元。
“高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了亏损和减值计提，使得公司今天仍在为过去的失误买单。”
此间情形下，中南启动了纠错机制。
据陈昱含透露，中南在2021年下半年，已然停止了在公开市场拿地。而之后的动作，则要等到下一步形势更为明朗。
同时进行的，还有瘦身出清。风财讯了解到，目前中南已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个，双双减少到当前的8个、8个。
“我们没有办法准确去预计未来2-3年规模，但为了好好活下去，我们也无法再忍受速度快、管理粗的经营模式，更无法承受由此带来的经营上的损失。”陈昱含坦言，中南必须接受规模上的调整，夯实能力基础，确保长期的稳定。
“无论是中而美，还是小而美，我们都愿意为之长期奋斗。”
一系列的调整之下，中南的业绩起势似乎更“稳”了。
财报显示，截至2021年末，中南合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍，这为2022年的业绩提供了保障。
同时，2021年中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%，但平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，较高的房地价格差，无疑让中南未来的利润更具想象空间。
陈锦石表示，对中南而言，发展是永恒的，但是不能用野蛮粗放的发展。未来中南建设要坚持高质量发展，打造实力中南、品牌中南、品质中南。”
控有息，增厚财务安全垫
风财讯注意到，截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加1.83个百分点；现金短债比（扣除受限资金）0.60，“三道红线”已越线两条。
尽管如此，陈昱含表示，仍然有信心确保财务安全。
事实似乎确实如此。风财讯了解到，目前中南建设的账面资金224亿元，而一年内到期的公开债务仅17亿元，短期偿债压力并不大。
而对现金流的追求和对有息负债的极致把控，则进一步增厚了中南建设的财物安全垫。
年报显示，中南建设2021年实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍。
值得一提的是，中南建设2021年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，已经连续四年保持正值，账面现金可谓成色十足。而有息负债则较2020年底减少176.3亿元至622.8亿元。在同梯队房企中，其有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平。
一增一减之间，安全性不言而喻。
“伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上，公司短债偿付安全能够保障。”陈昱含直言，当前形势下，公司必须接受规模调整，夯实能力基础、确保长期稳健。
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