凤凰网房产上海讯复工的号角已经吹响，但疫情对上海楼市的影响还在继续蔓延，且尚需时间修复。
3月至今，上海多个楼盘宣布延期开盘、暂停认购、暂缓入市、集中供地中止，供应端保持静默的同时，购房者也被封印在家，看房、认筹、退筹、签约等活动受限，上海楼市成交大幅缩水、宣布延期交付的楼盘名单越来越多。
01上海百汇园、四季都会等盘退筹难
今年2月14日，2022年上海第一批次32个楼盘名单公布，之后市场开启了紧锣密鼓的认购、摇号、开盘签约等动作。
截至目前，动作快的17个楼盘已经完成了开盘，4个按兵未动，还有11个楼盘虽已完成认购手续，但因3月疫情突然加剧延迟开盘。
开盘之后，一些没选到心仪房源的认购者会申请让开发商退还认购金，也有些购房者积分没达到入围要求，想要提前把认购金拿回来。但是因为疫情，退筹工作进展十分缓慢，这就导致一些购房者的认购金在开发商手中长达1~3个月，利息损失数以万计。
日前，一位百汇园的意向购房者Z女士向凤凰网房产上海站反映，项目3月19日已经摇号但暂缓开盘，原本是开盘之后退还认购金，但开发商宣布疫情原因未入围客户可“线上提前申请”。
因为摇号号码不理想，其3月25日向开发商申请退还认购金450万，但至今未收到退款。凤凰网房产上海站了解到，退筹工作受阻的还有已经开过盘的四季都会，延期开盘的森兰名苑、金鼎首府、瑞虹新城瑧庭等，部分开发商给出的原因是“疫情不可抗力”。
据了解，在上海想要买新房的第一步就是认购（又叫认筹），购房者须先缴纳认购金（一般为楼盘套均总价款的20%）。认购金不同于定金，若认购者未选中房屋可全额退款，往常正常情况下上海楼盘退筹只需10-15个工作日。
好在有更多的开发商正在积极沟通，尝试以线上的方式退还认购金，比如金鼎首府、四季都会等，也有不少的认购者陆续传来收到认购金的反馈。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，购房者有权要求开发商及时返还认筹金，如果开发商不返还，可以向当地的销售主管部门投诉或视情况提起相关的民事诉讼。如果合理期限内不退，开发商也应当视情况承担相应的利息损失赔偿。
相比延期开盘、延期入市，疫情导致楼盘延期交付的情况，对购房者的影响也是实实在在的，这意味着准业主们可能要晚拿到房子，并且由此产生的租金等损失也无法获得赔偿。
据凤凰网房产上海站不完全统计，3月至今，上海至少6个楼盘发出因为疫情可能延期交付的通知，包括宝山四季都会、崇明东滩云墅、金山中冶墅境、青浦中建锦绣溪庭等。
在通知文件中，几个项目都提到可能延期交付是受“不可抗力”影响，凤凰网房产上海站咨询北京金诉律师事务所主任王玉臣律师了解到，《民法典》第180条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
王律师表示，“上海这些楼盘如果因为此次疫情导致了延期，可以根据疫情的具体影响，免除相应延期交付责任。但是，需要及时告知业主，并且，如果是已经延期违约后遇到了疫情影响，则不能免除违约责任。”
02 封控期1个月成交少了近8成
原本，上海楼市在2022年开年就高速运转，去年第六批次新盘集中开盘，今年第一批次33盘迅速跟上，“日光盘”、“千人摇”项目频出……但疫情的突然加剧，让楼市原本火热的行情戛然而止，小阳春已然爽约。
来自上海链家的统计数据显示，3月份全市新建商品房共成交4926套，环比下降33%，同比下降45%；成交金额362亿，环比下降27%，同比下降33%；3月上海二手房成交1.3万套，环比增长1%，同比下降67%，成交金额414亿元，环比增长10%，同比下降67%。
3月的数据可以说是差强人意，进入4月，上海楼市交易几乎全面静止，售楼处大门紧闭，二手房网签受限，成交数据可想而知。
据上海中原统计，封控之前一个月（2.28-3.27），全市累计成交4800套新房，封控期内（3.28-4.27）成交数据是1067套，成交量整整缩水了77.8%。并且，这只是网签数据，有一定滞后性，基本都是2、3月份开盘的项目带来的成交。
（3.28-4.27新房成交TOP10/上海中原整理自网上房地产）
二手房方面，目前并无权威平台发布4月数据，但买卖双方的切身感受或许可以说明一些问题。
下图这两天刷屏上海的小区群，也让我们想起来最近存在感很弱的二手房经纪人群体。
近日，凤凰网房产与一位房产经纪人攀谈了解到，他所在的公司目前只发底薪，员工也都是居家办公，4月份整个门店只有2个线上付定，没有真正网签。
这或许正是上海二手房行业的一个缩影，严重依赖线下服务促成交的他们，如今因为疫情无处施展工作热情。
居家隔离的你，是不是很久没有接到过房产销售的推销电话了？曾经朋友圈刷屏的中介小哥最近都在晒什么？小凤凰朋友圈有2位中介已经转行做起了团长……
03 躺平还是自救
疫情的影响迅猛又普遍，网友戏言，这次疫情除了菜贩和快递小哥，很难有人独善其身。有人工资被打折，有公司奖金拖着不发，股市的钱不断缩水，还有人面临失业的风险。
这自然也会反噬到房地产市场。一位新房销售告诉凤凰网房产，她手中有位客户原本手中有500万，买房预算是1000万，但现在收入收到影响，股市更是一片惨淡，只能把预算调整到600万了。
还有一个说法是，疫情之后，上海要经历一波抛售潮，有钱人去往别的地方，多房户也要卖房减轻还贷压力。
实际上，没有人会真的躺平，无论是消费者还是房企，都正在积极自救，为正式复工做准备。
普通人在居家办公中依然坚持搬砖，上海房企们也展开了一系列花式营销。
一位从业13年的房地产资深人士告诉凤凰网房产，针对疫情以来的变化，公司推出了线上看房小程序、游戏客户裂变、网上售楼处、直播等更契合现今形式的新举措，均取得了较好的效果。
另据凤凰网房产统计，目前上海29个新盘已经开启线上验资。这些项目中，不少位于静安、虹口、杨浦等市中心热点区域。招商虹玺、天汇世纪玺、金隅外滩东岸等，都正在积极蓄客。
对于未来上海楼市走向，上述业内人士分析认为，上海作为全国的经济中心，长三角经济圈的核心城市，它的经济地位和人才储备优势在全国是独一无二的，所以它的抗风险能力也是极强的；疫情只是暂时压抑了市场的需求，而非改变了市场的需求，可以预见在疫情过后，尤其是救市政策的不断加码的大前提下，上海的楼市依旧是健康的，是让人充满信心的。
虽然成交低位徘徊，但上海中原地产市场分析师卢文曦表示，疫情是干扰因素，并没有改变上海基本面，短期的亏空后续一定会补出来。解封后供应上去后，成交量也会跟上。
当前全国多城放开限购，上海未来会不会有刺激楼市的新举措？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海的购房需求一直是旺盛的，但不排除郊区或者五大新城有放松限购的政策出现，比如针对人才的一些购房举措。
严跃进同时表示，目前上海的疫情数据总体正在往好的方向转变，市场上也有一些复工的迹象，某种程度上来讲，压抑的购房需求后续可能反弹得更加明显，所以上海市场整体肯定是向好的。
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