自去年下半年起，南京楼市陷入“凛冬”状态，新房、土拍市场纷纷转冷，二手房降价打折的也屡见不鲜。
近日，笔者在观察河西二手房房价数据时，却发现区域内多小区都刷新了二手房成交价，其中更有一套千万级的豪宅——海玥名都！
在这种楼市下行的行情下，河西还能有高价小区刷新房价，着实坚挺！
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4月12日，海玥名都一套面积约161㎡的房源以86693元/㎡的均价成交，刷新小区最高成交价！
该房源为三室两厅两卫，南北三阳台，卧室有隔开的衣帽间，挂牌价1410万，成交总价1400万，成交周期37天。
短短37天，这样的成交周期在高总价的改善豪宅中算得上是很难得的了，足以说明这套房源的含金量不凡，很有吸引力。
本次成交均价比小区此前的最高成交价高了近3000元/㎡！笔者对比户型图分析过后发现该房源价格高出一些不是没道理的，虽然两个户型面积段差不多，都是161㎡，大致格局相似，但在布局上，这套户型的空间利用率更高。
我们暂且用A户型代指均价86693元/㎡的这套，B户型代指均价83794元/㎡的这套。就比如两个次卧，朝南次卧虽然是B户型面积更大，但门所对应的那一部分空间除了进出几乎没有其他作用，而一旦在那里放置东西，反而会显得拥挤，更无法增加卧室空间的郎阔感。
相对而言，A户型的朝南次卧虽然小点，但几乎没有不可利用空间。朝北次卧更是一目了然，同样的卧室面积，A户型看起来就更大。
目前小区共有10套房源成交，均价80437元/㎡，近30天内带看138次，人气还是不错的。
海玥名都苑是奥体板块最后一期的住宅，整体设计遵循规划定位，契合周边现状，定位高贵、奢华。
小区由15栋16-30层高层住宅组成，是罕见的拥有2.2容积率，超50%绿化率的绿色人居住区。
效果图
项目2016年入市首开，销许均价44660-45000元/平米，每次开盘几天之内就会全部售罄，热度可见一斑，交付时间为2018年。
几年时间，小区价格就几乎要翻了一番！
小区的地段非常好，位于河西奥体板块，毗邻地铁2号线兴隆大街站，交通路网发达，附近金鹰天地、中央商场等高端商业环伺，滨江公园、河西中央公园等生态资源不缺，周围也多是绿化率超高的小区，品质也都相当不错，这使得区域界面也相当整洁美观。
特色：
【小区户型】小区共14栋楼，户型为140㎡的2房、160㎡的3房，180㎡、240㎡的4房及355㎡的底跃，楼间距200米。
【小区设施】小区建有室内外游泳池以及室外会客厅，1.7万方的花园，健康跑道等，绿化率高达50%。
【生活配套】北门出去就是河西医院，西边就有月安菜场、苏果超市，向北步行一会儿就能到金鹰世界。
【房屋品质】由上海建工建设，2018年交付，采用朗诗三恒科技系统，四季如春，双层真空玻璃有效隔绝噪音，外墙防水好。
不足：
1、因为是科技住宅，物业费稍高；
2、恒温恒湿科技住宅冬季窗户容易冷凝水；
3、小区房子的得房率都不高在70%。
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4月9日，清泽园一套70.5㎡的房源以33688元/㎡的均价成交。
该房源为两室一厅一卫，户型方正，两卧室朝南，客厅朝北，位于高楼层（共29层），挂牌价242万，成交总价238万，成交周期45天。
小区体量不大，热度也不高，目前仅有4套房源成交，挂牌均价34950元/㎡。
小区位于河西南，附近生活气息还算浓郁，不远处就是豪宅新房项目——江宸府。
特色：
【轨道交通】小区门口有公交站，步行200米有地铁2号线和S3号线。
【小区户型】动迁安置房，4幢高层楼栋，均为两梯四户。70㎡两房，84㎡、91㎡、92㎡三房，92㎡三房两厅一卫为主力户型。
【小区设施】小区内设球场，设施完善，有儿童娱乐设施，健身器材，跳舞小广场。
【生活配套】小区步行1km到达商场，5公里有名基医院。周边自营商业配套较多，例如：、便利店、超市。
【居民素质】小区居民整体素质较好，邻里关系和睦，居住氛围浓厚。
不足：
小区车位紧张，有时无法满足多台车的需求；
租客多，上下班高峰期拥堵；
物业有待改善。
3月12日，舒心苑一套81.34㎡的房源以44136元/㎡的均价成交，这也是小区首次破4万/平米！
该房源为两室两厅一卫，主卧朝南，两卧室均带飘窗，挂牌价375万，成交总价359万，成交周期228天。
不过略有不足的是餐厅呈L型，餐厅容纳人数有限，另外，卫生间的窗户与厨房相通，在采光和隐私方面都不够好。
此前小区最高成交价为38373元/㎡，与本次最高成交价之间差了近6千/平米，之所以有这么大的差距，笔者推测一方面是因为此前成交多为100平以上的户型，均价被拉低，一方面是80平米左右的户型出售的数量太少，此前唯一一个成交的还是在2020年，户型也不是很好。
小区位于河西北，与地铁2号线兴隆大街站、集庆门大街站都有不小的距离，附近配套算不上多好，但能受到河西中的商业辐射。另外，南京市陶行知学校、南京致远外国语小学等教育资源都在周边坐落，附近产业园也多。
特色：
【小区户型】小区主力为108-140平方的三房，电梯小高层为主，建筑密度低，楼间距比较大，采光通风非常好。
【小区设施】小区有地下停车场按1:1.2比例建造的，车位充足停车方便，还有300平方健身广场。
不足：
小区地处燕山路，位置较偏僻，周边配套一般。
最后
虽然海玥名都这套房子代表不了所有豪宅，但在楼市下行、市场观望情绪浓厚的情况下，河西这套房源的高价成交以及整个小区的带看热度也能说明一点：地段佳、品质好的小区容易受到买房人认可，作为资产来说，也是较为稳健的。
其他一些建房较早的老小区相对来说就没那么受欢迎了，主要是想置业河西的人不少都是高薪人群，他们对于住宅的要求比较高，更加青睐新房和次新房。
而那些工作在河西、资产却不宽裕的人，由于交通发达，也倾向于在河西附近买优质房源，不一定会购买河西的老小区，因此河西一些缺陷明显的老小区行情就比较冷淡了，即便刷新了小区最高成交价，也不过是从矮子里面拔将军，起不了多少波澜。
*注：文章内的二手房数据均来自于链家
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