凤凰房产特约专栏作者 康红恩先生
【作者介绍】
业内知名的战略和投资专家，曾提出和创建房地产的“充裕时代”、 “三轮驱动”战略、中资产、平台型开发商、旅游地产“三个成功的产品模型”等; CCIM（国际注册商业房地产投资师协会）中国同学会理事长，易居沃顿项目导师，G50俱乐部专家组成员
作者说
这段时间以来，房地产行业的重点放在了关注外部的政策变化，以及内部的生存上面了，这固然可以理解。但本文从住房价值演进变化的角度，给我们这个行业提供了一个新的视角，也就是说，当我们还在关注政策变化的同时，我们更要思考住房的价值已经正在发生变化，这些变化将对我们这个行业带来很多新的影响。
01 改善性需求的内涵已经发生了很大的变化
【划重点】改善性需求发生的变化，在于购房群体发生了细微变化，在于刚性需求发生了变化，在于“跨过刚需，直接改善”成为趋势，在于它影响了大量的以刚需和初次改善为主的二手房市场。
在一些城市，出现了越贵的房子卖得越好，越贵的房子涨得越快的现象。这样的现象当然不可能成为一种大面积的、普遍的现象，但这个现象仍然值得我们重视。
10年前，我就认为改善性需求是房地产未来最大的机会。10年过去了，到现在乃至未来，尽管改善性需求仍然是最大的机会，但是有关改善性需求的背景及内涵，都发生了巨大的变化，这种变化，需要我们这个行业认真对待。
1、改善性需求发生的变化，首先在于购房群体的细微变化
今天，在上海等一线城市购买大面积、高总价房子的群体，大部分是投资行业、金融行业的人群，相较于过去的群体发生了一些变化。
2、改善性需求的变化，还在于刚性需求发生的变化
我们看到，在可以看到的现在和未来，刚需需求在保持稳定。因为在很多三四线城市，父母一辈已经在帮助购买小一辈的刚需了，也就是说，他们可能在他们还未成年的时候，就基本解决了住房的刚性需求了。
而对那些没有在父母一辈就解决刚性需求的年轻人来说，政府正大力发展的保障性住房将能够为居住需求进行兜底。我们看到可能的趋势，就是刚参加工作的年轻人，他们的居住需求将由各种类型的保障性住房，包括但不限于人才公寓、保障房、共有产权房等来解决。
更进一步来看，00后以及未来的年轻人，他们在很多时候并没有住房短缺的记忆和意识，他们对于居住的理解也比我们要更多元、更宽容，他们接受租房的生活方式。
从刚性需求到改善性需求，每一种需求的内涵、背景都在发生变化，这些变化需要我们瞪大眼睛去看，它将对我们行业未来的发展产生重要的影响。各类保障性住房将成为行业重要的产品和产业，房企如何参与？围绕年轻人的居住需求，房企如何提供高品质的居住体验和服务？如何在满足改善性需求方面提供更好的产品和服务？
3、“跨过刚需，直接改善”成为趋势
一些年轻群体的购房，一开始可能就跨过刚需，直接朝改善去了。我一个朋友170多平米的房子出售，他们说，最后的购房者是他们最觉得不可能的人。去看他们的房子的人很多，但是最后的购买者是一位年轻的、单身的女性，后面了解下来，是从事金融和证券行业的女性。
在我十年前考虑改善性需求的时候，我认为，消费者的购房史就是不断改善的历史。我当时观察到的逻辑是，人们的购房从二室一厅开始，到结婚，生小孩，开始换房到三室两厅，然后到平层，到别墅。可是十年后，我观察到的这些购买行为，他们已经极大缩短了改善的过程，他们的刚需不再是必须的时候，他们可能直接朝改善方向去实现他们的购买目标了。
4、改善性需求发生的变化，其影响是什么？
我觉得，其影响在于，大量的以刚需和初次改善为主的二手房市场。
对一手房市场当然有影响，那就是，我们在考虑市场定位的时候，在考虑户型面积配比的时候要考虑这样的变化。简单来说，就是单纯要控总价、拉单价的定价逻辑越来越难成立了。从很多城市的很多项目来看，面积大的反而好卖就是这样的逻辑。
从二手房市场来看，那些不能很好满足改善性需求的房子，未来升值的空间可能并不大。
消费者过去惯有的逻辑，买点小户型产品进行投资，未来这个投资属性的重要性在降低。特别是在大城市，随着有关方面的学区改革等综合措施的深入推进，学区房的泡沫正在减少。再加上保障性住房解决了很大一部分群体的居住需求，以及刚性需求的问题，用小房子来做投资的价值正在减弱。
在很多的大城市，随着产业的不断升级，人口的不断导入，这些城市的房地产仍然具有比较大的机会，但这些城市的房地产发展格局可能会发生变化。
高端的、改善的依靠市场化的产品来解决，刚需的依靠发展保障性住房来解决。由于住房产品的体系中加入了各类保障性住房，致使整个住房产品的系列发生了很明显的变化。各类保障性住房部分代替了过去传统意义上的刚需住房产品，未来，刚需产品也会进行分化，一部分更加注重品质，一部分回归到保障性住房的系列。
这样的格局一旦形成，其影响将是深远的。房企无论是继续开发建设刚需性产品，还是转而满足改善性需求，除了地段，还需考虑品质，包括产品品质、环境品质、服务品质等，这都对房企提出了更高的要求。对消费者来说，要想使自己的房子保值，就需要找有品质的房子、小区、环境等等，否则，将来房子的升值空间就会受到影响和限制。
02 限价对于住房价值的影响
【划重点】现有的限价政策也导致了房地产的投资属性发生了很大变化。一些城市对一手新房限价是希望人们不要因为高房价而推高生活成本。但从实践的效果来看，对一手新房的管理仍然有很多工作要做。
现有的限价政策也导致了房地产的投资属性发生了很大变化。在局部的一些大城市，由于限价政策，造成了一手房和二手房倒挂。这个倒挂现象其实无形中改变了人们购房的逻辑。
在一些大城市的热门区域的项目，一手房和二手房可能差价在几万以上，这就造成了一旦你有资格拿到新房，你就立马从账面上赚了很多钱。这种差价的出现，极大地刺激了一手新房的销售。
在很多城市，都出现了购买一手新房的困难，有些项目，即使你手握几千万现金，你可能仍然买不到房。
一手房如此火爆，而一些二手房却出现有价无市的状态。本来，人们买一手房，就是为了解决自己居住的需求，可是由于限价，极大地放大了一手新房的投资属性，造成大家都想尽办法去买一手新房。
我们知道，一些城市对一手新房进行限价是希望人们不要因为高房价而推高生活成本。但从实践的效果来看，如何进行一手新房的管理仍然有很多工作要做。
03 从消费者角度，如何思考二手房的价值变化？
【划重点】从消费者角度思考二手房的价值，这些影响因素不容忽视：一是二手房周边新开发量的影响；二是要在更大范围之内去思考房子的价格和价值；三是区域成长性的影响；四是区域整体规划开发建设的影响。
二手房的投资价值也在发生变化。影响二手房投资价值的因素有很多，我们前面已经提到了，比如一手新房限价对二手房的影响，购买者需求发生的变化对于二手房投资价值的影响等等。除了这些，我觉得从消费者角度，思考二手房的价值，以下几个因素也是重要的影响因素。
一是二手房周边新开发量的影响
我们观察到很多小区，可能品质都是不错的，但是由于所处成熟中心区，很少有新盘入市，很少有新的开发量出现，它们的价格相比其它区域，就显得不是那么高。
二是要在更大范围之内去思考房子的价格和价值
上海的嘉定新城大概在4-5万/平米，南翔要到6-7万/平米，而长宁大概在10-12万/平米，我觉得这个极差是正常的，也应该体现着上海的正常水平。但如果前滩是17-18万/平米，那新天地应该是多少钱呢？徐汇滨江应该是多少钱呢？杨浦滨江应该是多少钱呢？
很多人问我某个区域的房子价格是贵还是不贵？就某单个项目来看，其实无所谓贵不贵，但是放在更多的区域、更大的范围来看，就大概可以形成参照。
比如同样是中环附近的房子，大虹桥区域应该是多少钱？张江应该是多少钱？金桥应该是多少钱？前滩应该是多少钱？
三是区域成长性的影响
土地价差虽然反映着二手房的投资价值，但从成长性的角度看，我们还是需要注意区域成长性、小区成长性对于二手房投资价值的影响。就像七宝，20年前的时候，可能那里也就是3000-4000元/平米，但是现在七宝的价值是很高的。也就是说，如果你在20年前买七宝的房子，你现在价值的成长性还是不错的。
相反，有些成熟的区域，可能地段很好，所以你在购买的时候，就已经将这个地段的价值包含进去了，但你发现这个区域后续的成长性并不那么好，这就影响了二手房的价值提升。比如，你过去8万/平米买的房子，相较于那些以前单价、总价低的房子的上涨幅度，你要让房子在购买基础上涨很多，则是很难的事情。
四是区域整体规划开发建设的影响
经常有人问我前滩的房子如何？我看好前滩，因为前滩的整体打造的能力和水平是相当高的，所以前滩的二手房达到17-18万/平米，这个价格不是简单的区位的问题，而是整个区域整体推动的结果。
当然，从购房者的角度看，是不是要用这个价格去买二手房，那是不同的需求不同配置的问题。但总体上，区域整体规划开发建设对于房子价值的升值是十分明显的。
同样的原理，我们可以去观察上海乃至全国很多大城市重点发展的区域，其未来的房地产的价值都是和这个区域的整体打造水平息息相关的。
由于篇幅原因，本篇，作者从改善性需求内涵的变化、限价对于住房价值的影响、消费者如何思考二手房的价值变化三个方面阐述了住房的价值演进及其对房地产的影响。
下周，作者将继续从另外3个方面继续为大家解读，请持续关注
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