（来源|凤凰网问渠人物）
近日，2022清华五道口全球金融论坛和2022清华五道口首席经济学家论坛相继在京闭幕。
作为今年规格最高的系列经济论坛之一，来自政府单位、全球金融机构、海内外高等院校的领军学者，对中国与世界经济的发展趋势做出了研判。
其中房地产受到广泛关注，尤其同一时段房贷降息“靴子落地”；而1-4月居民房贷余额却第二次出现月度净减少，企业贷款也同比少增3754亿。
疫情下中国房地产还有上涨空间吗？
居民存款投资房产还有前途吗？
改变房企资金监管方式，银行怎么想？
用REITs化解地产风险时，如何平衡民企国企？
众多备受关注的话题，引起热烈讨论。凤凰网《问渠人物》基于论坛全程实况，希望让多种声音为你带来一些有价值的思考。
01
应考虑在适当监督下，让企业把预售监管资金用活
中国银行业协会党委书记邢炜认为，银行业一直存在做好风险防控和支持企业融资的平衡问题。在房地产金融风险、中小企业风险方面，对银行把握客户业务真实性、事后监测能力提出了更高的要求。预售监管资金账户便是这一高要求下的产物。
很多地区对房地产企业的相关销售资金划定存款账户，贷款银行对其进行控制，房企动用则需要征得地方政府相关部门的同意。
“估计这样的资金还不少，一家排在全国十几位的房企董事长告诉我，公司趴在这样账户上的资金有200亿。”
邢炜坦言，这种做法的思路，大概是看住这块真金白银，就守住了风险底线，就可以落实风险防控责任。但应该更深入思考的是，如果在适当监督下，让企业把这部分资金用活，对于增强市场的流动性会有很大的积极意义。
“在当前的新形势下，需要金融机构高标准兼顾防范风险与促进发展的平衡，提升市场适应性和敏感度，进一步优化完善相关制度机制。”
邢炜认为，金融管理部门可以有针对性地制定出台相关政策指引，激发银行业支持高质量发展的内在动能，包括统一金融标准、强化金融激励机制、提高监管的风险容忍度、持续加大不良资产处置力度、设立金融稳定保障基金等。
02
宽松政策刺激效果尚不明显，短期高度关注风险过度蔓延
野村证券首席经济学家陆挺认为，今年进入抗疫的第三年，居民的消费能力和消费意愿在下降，在房地产方面的投资意愿能力也会下降。在房地产这一块现在也确实面临新房销售几乎腰斩的状态，影响了地方政府的收入，对基层政府稳定的运行和基建投资造成压力。
近期，“一行两会”以及各地区都在放松房地产管控政策，恢复市场信心。但目前房地产宽松刺激政策的效果还很不明显。最重要的指标就是新房销售，在4月份的时候百强房企的销售额同比下降了59%。
在陆挺看来，一是，因为前面几年尤其一线城市很多需求是被前置了；二是，很多调控政策像三道红线、两道红线还在，对销售和其他的指标还有一些负面影响；三是，地方政府对预收款的管理不会放松，房地产面临的资金非常紧张。
陆挺认为，房地产短期之内应该要高度关注风险，由房地产行业下行带来的金融风险和经济下行的风险，不能让有些方面的问题过度蔓延。
“从中长期看来，在房住不炒的基本原则之下应该以供给侧改革作为思路。公共保障做好，要建在人口流入真正有需求的地方；更好地发挥市场的机制，尤其是要推动土地要素的改革；可以适度给新市民，包括外来民工和毕业大学生一些优惠，户籍方面也可以取消一些不必要的限制。”
03
美元债到期成二季度风险点，房地产调控可以继续放松
中欧国际工商学院经济学与金融学兼职教授，中国人民银行调查统计司原司长,上海财经大学教授、博士生导师，清华大学五道口金融学院博士生导师盛松成表示，疫情对房地产最大冲击在于复苏态势可能因此而受堵，降低了房地产开发增速，严重冲击了房地产销售。
“当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加，头部民营企业的风险仍然在继续，现在房地产的负债有10%大概是美元债，二季度大量房企美元债到期成为又一个风险点。”
盛松成建议，第一，房地产调控可以继续放松，比如说适当延长去杠杆周期，适当放松限售、限贷、限购还有利率等需求端的限制，但是重点城市的放松仍然需要谨慎，要优化预售资金监管。
关于预售资金监管的优化，盛松成认为，关键在于三点：
第一，在确保资金用途合理前提下，可以适当降低预售资金的冻结比例，现在房地产预收资金甚至有的冻结100%，这种情况下房地产企业资金将很难周转。
第二，一定行政区域内，资金可以跨项目调剂。
第三，财政政策要更加积极参与，稳健的货币政策予以稳步提升，让私营经济恢复发展。
04
需求不足是房地产长期趋势，要增加保障房建设
中泰证券首席经济学家李迅雷称，当前公布的一季度GDP增速4.8%，但分项数据显现出不少隐忧。例如，在固定资产投资方面，除了基建投资增速大幅回升外，制造业和房地产投资增速都显著回落。从四月份的社会融资额数据中可知，企业贷款大幅新增的主要支撑为票据冲量，剔除票据后企业贷款仅新增704亿，同比大幅少增3754亿。而且今年居民房贷余额月度数据第二次出现了净减少。
因此，最近稳房价的政策也频繁出台，如央行推出差别化的房贷政策来支持刚性和改善性住房需求，房贷利率最低可至4.4%。
在他看来，中国的房地产已经持续繁荣了20余年，随着人口老龄化的加速，尤其是今年可能首次出现我国总人口数量的下降，未来房地产行业需求不足将形成长期趋势。为此，今后政府应该在保障房建设、危房改造等方面增加投入，至少不要让房地产开发投资持续负增长。
站在“需求收缩”的经济发展压力下，“促进消费的长期目标，首先应该是增加居民可支配收入在GDP中的占比，增加政府财政支出中用于居民部门的占比；其次，增加居民部门内部中低收入家庭组的收入占比；第三，提高社会保障水平，尤其在医疗和教育领域；扩大住房用地供给，有效抑制大城市的房价过快上涨，实行特定对人群的住房补贴，提高保障房的比重，降低居民部门的购房支出比例。”李迅雷指出，这才能达到国家提出的“让群众能消费、敢消费、愿消费”的目标。
05
房地产分化严重，未来可能易冷难热
中国社会科学院世界经济与政冶研究所副所长、研究员、博士生导师张斌认为，房地产一手拖着住房的抵押贷款，另外一手通过卖地收入渠道拖着基建。如果房地产市场过度下行，哪怕金融市场看起来很稳定，但它会带来信贷的塌方。信贷塌方带来的是什么？就是社会需求不稳定。
央行包括其他监管部门一直在采取措施解决房地产市场的问题，但是到目前为止，并没有太多实质性地好转。
张斌认为，解决房地产问题需要一揽子措施。但是仅就货币政策而言，重点还是降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争。如此，对提升住房销售，改善房企现金流是有帮助的，而且目前这方面也有政策空间。
“有一种担心就是降低利率会不会刺激房价进一步上涨？不能排除这种可能，但是也应该看到现在的房价上涨分化程度很高，大部分城市面临了销售房价不景气，只有极个别的大城市可能有房价上涨的压力。”
张斌表示，房地产市场已经出现了非常严重的分化，如果拉长一点时间看，过去大部分时间房地产市场是易热难冷，但是未来相当长时间可能就是易冷难热。不能因为控制了几个大城市的房价问题，制约了全国的房地产市场和宏观经济。对个别城市的房价更应该是因城施策。
06
居民所有存款投资房产不安全，中国需要REITs市场
Demographia最新的《2022年国际住房可负担性报告》显示，在这一报告中，2021年中国香港“房价中位数”是“当地家庭平均收入”的23.2倍，位居榜单第一。
“北京是25倍到30倍，上海是23倍以上，深圳是33倍。”
美国威斯康星商学院杰出讲席教授、原新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒指出，现在中国的家庭没有太多的选择，只有把所有的存款都放到投资房地产上，这是很高的风险，而且是不安全的。
中国需要开发一个长期的可持续的住房市场，比如REITs市场。
邓永恒认为，过去22年，REITs在年度收益上排名第二，在所有的房地产投资里面REITs也有着最高的不固定收入风险调整回报。而且，和私人房地产相较，REITs能够提供更多的流动性。
07
REIT能明显化解房地产风险，应该国企民企平衡发展
中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇表示，目前大部分推出REITs的国家，都跟当地房地产市场风险相挂钩。经验也表明，REITs在帮助化解房地产市场风险上，能起到比较明显的效果。
“简单来说，REITs是一个权益品种的融资，降低杠杆；而且它是直接挂钩于资产定价的，它通过收益率法去厘定资产价格，而不是通过市场比较法。”
张宇认为，使用REITs可以促资产价格回归经营优劣、回归资产评价本质，真实反映资产应有的价格，避免经济在波动过程当中对于资产价格在市场比较法之下容易出现的放大波动的效果。这是一个稳定器。
不过从目前来看，国内成功发行REITs的主体，多集中在国资企业，民营企业的参与则相对偏低。
“在一个有效的、活跃的资本市场上，一个主流金融品种不可能也不应该国企份额独大，而应该是国企和民企平衡发展。”
张宇谈到，当前REITs政策并没有限制民企，而在不限制的基础上，也值得更加鼓励民企。比如，为民企在发行REITs上提供更优厚的产业政策和税收政策；有意识专门推动一批民企发行REITs，以更好地落实加快推进中国基础设施公募REITs的目标等。
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