作者：子非鱼
长沙过去一年，住宅价格和房价，呈现了两种不同的走势。
住宅价格，步步为营，不断慢涨。
公寓价格，久久为功，一个接一个地跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
上图是长沙去年一年新房与二手房价格走势，即便在下半年，楼市冷场之后，大多数中心城市都开始调整的时候，长沙的房价也没有停止上涨。
国家统计局最新公布的4月份数据，长沙新房环比上涨0.3%，二手房环比下跌0.5%。直到4月份，长沙的新房还在涨，二手房才转涨为跌。
而公寓方面，每日经济新闻最新爆料，长沙的公寓正在组团降价，开启了亏本甩卖模式。
据不完全统计，近段时间长沙宣传降价的公寓项目超20个，有项目更是打出“特价房4000元/平起”口号，不断刷新长沙公寓价格新低。
长沙公寓，其实去年下半年开始就进入了持续下跌过程。在楼市冷场之后，住宅价格虽然坚挺，公寓价格却一泻千里。
去年9月份，长沙公寓价格开始大跳水。时代财经当时披露：
“雨花区的金地铂悦价格已从2020年的万字头下调到5888元/平方米起。岳麓区的北辰时光里，2020年11月单价最高1.5万元/平方米，6月份跌到了8400至9200元/平方米，如今最高封顶只要8000元，跌幅高达46.7%。
同样位于岳麓区的金茂建发泊悦6月份的价格还是12700元至13000元/平方米，现在最低可以做到7288元/平方米，跌幅高达43.9%。”
此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
同样是冷场，长沙为何住宅强势上涨，公寓却不扛揍？
长沙的住宅扛揍，主要是长沙至全国为数不多的楼市没有啥泡沫的城市。
过去多年，长沙一方面依靠强硬调控，另一方面依仗着市场合理的供需调节，将房价控制得非常不错。
尽管其房价也是一直在涨，但没有出现其他中心城市那般动辄翻倍的涨幅，且房价涨幅远远低于GDP增速和人均可支配收入增速。到目前，长沙整体均价也不过1.2万元左右，在中心城市中，属于倒数。
房价虽然上涨，但大幅跑输了GDP和收入，最终让长沙登上了最幸福城市的宝座，因为在重点城市中，长沙的人均可支配收入最低，只有6.2。
也即一个在长沙拿着平均薪酬的人，在长沙买一套平均大小的房子，只需不吃不喝6.2年即可。这与深圳的40年，北上广厦的30年左右相比，有云泥之别。
正因如此，长沙楼市基本没有泡沫。没有泡沫的城市，抗击打能力才最强。长沙人民也明白这一点，所以即便市场寒冷，只要有实力购房，基本不会犹豫，才有了长沙住宅价格的坚挺。
长沙的公寓为何不抗跌？因为存在三个诱跌因素。
第一，公寓本身相比于住宅，存在诸多短板。
比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签，但公寓到期，那就不一定了。
再比如不带学位，水电费比住宅高，交易的税费种类多，且税率高。这些相比于住宅最致命的短板。
唯一的看似比住宅有优势的地方，就是不限购，但首付高，一般都要50%的首付。
正因如此，同一片区的公寓单价要比住宅低很多，一般只有住宅价格的60%左右。
完全可以理解，相比之下短板那么多，就只能打价格优势了。
第二，长沙公寓价格虚高。
正如上面所说，公寓相比于住宅存在诸多短板，所以价格一般比住宅低很多，然而长沙的公寓，却很例外。
在去年三季度长沙公寓还没有引发跳水之前，长沙的公寓价格基本与住宅价格并肩而行。
长沙公寓是2021年9月份拉开下跌大幕的，8月份时，根据湖南中原地产数据研究院披露：
“8月份长沙5区住宅价格一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，在中部六省会中垫底，而同期的5区公寓价格为12286元/平方米，公寓居然和住宅价格相平。”
长沙的住宅没有问题，有问题的只能是公寓，虚高太多，当时，本号就预测，长沙的公寓，拥有至少40%的下跌空间。
如今回过头来看，我错了，如今长沙不少公寓的价格，相比于去年8月份，已经跌去了一半左右。
第三，让人瞠目结舌的库存。
短板和价格虚高之外，最大的诱跌因素，是公寓惊人的库存量。
去年八月份，本号曾梳理过长沙的公寓库存数据，整体去化周期，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
制图：城市财经
去年下半年楼市整体冷场以来，无论是住宅还是公寓，消化周期又拉长了不少。
湖南中原数据披露，截至今年4月底，长沙的公寓库存量持续突破历史最高水平，超过476万平方米，去化周期增加至46.8个月，约4年。
天量的库存，虚高的价格，焉能不跌？
住宅和公寓库存高企，是当下包括很多中心在内普遍存在的问题，其中又以公寓为甚。
根据本号此前梳理过的城市来看，除了长沙，沈阳、昆明的公寓库存同样高得吓人。
截至2021年6月底，沈阳公寓存量为254万平方米，其去化周期达到了95个月。
锐理数据显示，截止到2021年11月，昆明商业物业库存面积697万平方米，去化周期高达14.94年。
这三个城市如此，其他同级别的城市，能好到哪儿去？
这就是为何，我一直奉劝大家最好不要买公寓的原因。
尽管去年湖南省对下辖的城市开启了全面去非住宅房屋库存的行动，今年4月份长沙市也发布了推动非住宅物业去化的文件，昆明不久前也发布了系统性文件推动商业物业去库存。
然显然已经晚了，来不及了，长沙公寓依旧跌跌不休的现状，基本已经宣告了对非住宅物业去库存的失败。
如今的环境下，住宅都难卖，遑论公寓。
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