民营房企融资迎来新的变化。
日前，碧桂园、龙湖和美的置业3家民企被选为示范企业，利用信用衍生品恢复民营房企融资功能。随后新城控股、旭辉集团和中梁控股等民企相继公布发债计划，民营房企融资规模略有恢复。
民营房企数量占整个市场的2/3左右，发债额度却日渐减少。
2022年1至4月，地产企业债券发行量1763.99亿元，民企仅发86亿元，占比仅4.88%。其中4月无民营房地产企业发行境内信用债。
“此次三家民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其他房企和市场注入信心。”东方金诚指出，不过，此次选定的房企均属于民营房企中基本面较好的主体，本身市场认可度较高，发债难度相对较小。
这也意味着民营房企融资进入到了两级分化时代，只有财务基本面稳健，且具备持续经营能力的优质房企，才能在未来的融资赛道上，获得更多主动权和资源倾斜。
亿翰智库指出，支持经营稳健的碧桂园、龙湖、美的置业等房企作为示范企业，给予融资支持，并率先试水通过“债券发行 信用保护”的方案进行融资，表明监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可，是对缓解民营企业融资难问题的落实。
信达证券指出，被选为示范房企一定程度上也可以增强购房者对企业的信心，恢复企业的信用，不仅促进了债券的发行和购买，还可能促进企业销售的恢复。
优质房企价值凸显
虽然成立时间和运营模式各不相同，但碧桂园、龙湖和美的置业3家民企，却在发展价值观上有着诸多共同点。碧桂园提出归零思维，坚持行稳致远；龙湖强调底线思维，拒绝短期行为；美的置业早早预见了行业变局，提出用制造业逻辑应对市场变化。
由此可见，财务上保持纪律性，发展上遵循长期主义，是这三家房企得以被监管部门和市场认同的理由之一，也是它们经历多个房地产周期依然屹立不倒的重要凭借。
“碧桂园、龙湖等民企被选为示范企业，是情理之中的事。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，监管层的本意就是通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道，而碧桂园、龙湖和美的置业这3家民企，恰恰是民营房企中财务稳健以及确定性强的优秀代表。
三家优质民营房企中，碧桂园成立时间最早，至今已整整跨越30个春秋。
有业内人士表示，作为目前国内最大的房地产企业，碧桂园能否成功在一级市场发行债券，是衡量国内房地产债券市场回归正常的重要标志。
碧桂园亦不负众望，2021年至今，在房地产行业融资持续收紧的背景下，公司始终保持融资渠道畅通，展现出较强的经营韧性，被认为是“少数几家在流动性紧缩中基本未受影响的大型优质民营开发商之一”。
公告显示，2021年9月份之前，碧桂园抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，公司在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。
2022年3月，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度。5月20日，碧桂园成功发行5亿元公司债，票面利率仅4.5%。在信用保护合约的支持下，其发行吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。
低息畅通发债背后，得益于碧桂园稳健的财务状况，以及持续优化的债务结构。
财报显示，截至2021年底，碧桂园现金余额约为1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%，现金短债比约2.3倍、长短期债务比3.02，流动性相对充裕、负债结构健康；净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点；加权平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点。净负债率、现金短债比均优于“三道红线”要求，且处在行业较优水平。
与此同时，碧桂园一直非常注重与资本市场的沟通，且非常成功。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。充足的授信额度增强了公司经营的灵活性和稳定性，可以更好地把握市场上所呈现的收并购机会。当前，三大国际评级机构之一的标普维持碧桂园现有的“BB＋”长期发行人信用评级；穆迪和惠誉亦确认维持碧桂园的投资级信用评级。
亿翰智库指出，对碧桂园来讲，公司销售保持较强的韧性，在五大城市圈大量的投资布局为公司缔造业绩增长潜力，并且公司通过积极的债务偿还，偿债压力剧减，让碧桂园在可持续发展方面没有后顾之忧。
行业出清仍在持续
自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，2021年整体呈现房企融资供需两端持续收紧的态势。据克而瑞统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。
据统计，2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平。克而瑞指出，房企频频出现债务违约，一方面在于在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境；另一方面在于房企当前并未实现真正的降杠杆。
与陷入流动性较紧的企业相反的是，优质房企迎来率先发展的机会。特别是2022年政策回暖中，诸多机构和银行和优质房企加强了融资方面的合作。
2022年3月，碧桂园先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。同月，美的置业与中国农业银行签署220亿战略合作协议，其中包括120亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》和100亿元《按揭战略合作协议》。
对于房地产未来格局，德勤指出，在稳地价、稳房价、稳预期政策引导下，预计商业银行将面向稳健经营的优质房企进行有序投放，房企结构动态调整，风险出清，优质房企的集中度或将有所提升。
中国指数研究院表示，从不同企业看，未来融资表现将两极分化。
随着这一轮行业调整，一方面以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了上年的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。因此，预计资金流向将出现两极分化情况：资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，未来碧桂园等优质房企会凭借更加稳健的财务状况稳步拓展融资空间。
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