看到单价每平方米6万多元的刚需楼盘，都用上了吉博力同层排水，何骞（化名）不由感叹，这次终于“卷”对了方向。
何骞是一名地产从业者。从业时间不长，却完整地见证了一个购房者从“闭眼入”到回归理性的变化周期。
两年前，深圳楼市一房难求，买房堪比“打新”。而现在，随着调控深入，市场回归理性，开发商的竞争逐渐回归本质，从竞速度转向竞品质。
开发商战略重心转变，与房地产市场变化相关。
国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，销售额18.19万亿元，双双创下历史新高。
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不过，2021年中国房地产开发投资、销售、融资等指标增速，均呈下滑趋势。业内人士认为，按照当前的政策趋势和市场走势，近18亿平方米的销售规模，有可能成为历史峰值。
东兴证券分析师陈刚表示，随着住房更多地回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，未来行业将逐渐告别粗放的“三高”模式，走向高质量发展。
高杠杆、快周转走向黄昏，房地产的下半场，将是由优质房企用产品力开启的长期主义时代。
土拍“竞品质”时代
房地产销售规模见顶的2021年，被易居企业集团首席执行官丁祖昱认为是一个非常重要的转折点，“中国房地产又回到了真正的产品时代，企业也把产品初心放到更加重要的位置。”
无论是政策导向，还是房企的经营战略，都已经从“量”的广度转变为“质”的深度。
“竞品质模式”，是近年推出的一种土拍规则。
房企参与土地竞拍的时候，需要根据要求提报未来的建设方案，方案得分越高意味着建设品质越高，根据分数高低确定竞得人。
据时代周报记者不完全统计，全国已有北京、杭州、成都、南京、合肥、青岛、苏州、沈阳等多个城市采用竞品质模式进行土拍。
北京先“竞地价”再“竞品质”，参拍单位投报住宅建设方案，按照一套包含建筑品质和规划建筑设计的评分准则打分，得分高者为最终竞得人。杭州先线下“竞品质”，再线上“竞地价”。成都、苏州则制定了住宅品质提升的条件，对新建商品住宅在共用部分、套内空间、室外环境都提出了具体要求。
今年3月，合肥首批集中供地落幕，超过40家房企参与15宗地块的竞品质方案投报，均成功出让。合肥本地媒体认为，竞品质模式最大的改变将是“品质至上”的购房新时代到来。在同等区域条件、同等配套建设的情况下，产品力将成为竞争核心，市场回归本质，真正的居住时代来临。
“‘竞品质’方案或成为土拍市场的标配。”中指研究院分析师认为，“竞品质”将引导市场供应高品质住宅，而对于拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企，将有利于提高产品的利润空间。
“竞品质模式”也带动了非招拍挂市场的项目的良性竞争。
克而瑞研究中心指出，越来越多的房企意识到产品系的战略意义，打造和升级产品系。据不完全统计，2021年，百强房企中有近40家房企迭代升级产品系，通过梳理、调整、转型等方式，打造更成熟化、差异化、多元化的产品系，满足消费者个性化需求。
品质为王
房地产市场告别野蛮生长，地产价值生态链被重新建构，“居住”取代“升值”，成为买房的最大权重。当居住空间被郑重审视，产品力，正在影响购房者的选择。
近日，媒体发布的调查数据显示，在品质为王的时代，随着生活水平的提升，购房需求也在发生变化。当前购房者已经不再单凭价格为导向盲目选房，而是更加注重房屋的建筑质量、能否如期交房以及物业服务等多个方面。
克而瑞研究中心认为，随着新生代购房群体占比提升，舒适、社交、品质及高颜值住宅产品需求越来越旺盛，无论是大厅小卧、舒适多阳台、自定义空间还是全龄社区、健身空间等，都展示了房企为适应客户需求而进行的产品力迭代升级。
产品力的关注重点，也逐渐延伸至社区空间的设计与运营。
位于广州的雅居乐天际715，尝试将老厂区的美好记忆糅合进新城市的生命中，延续坡屋顶、红瓦砖等元素，在保留原有历史底蕴的同时，用新的语言创造出新的形式，打造为新社交时代的第三空间。
湖心金茂悦的亲子成长生活体系，着重体验空间的打造。童趣广场、阳光大草坪、健康步道为业主提供互动休闲活动的场所，最终形成一个鲜活的居住空间。
当房地产行业步入平稳发展轨道，当房价不再挤压、裹挟一切，当房子回归居住的本质，当产品力成为房地产下半场的护城河，给了开发商打磨产品的从容，也给了消费者放心安家的宽慰。
（应受访者要求，何骞为化名）
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