深圳楼市尽管经历了一波豪宅抢房热，但市场热度并未传导到刚需市场，分化依然存在。
《每日经济新闻》记者查询深圳房地产信息平台数据发现，从今年5月份以来，深圳入市的项目正明显增加，累计18个项目入市，而今年1-5月，深圳仅入市22个项目入市。
“现在开发商的竞争也很激烈，目前有折扣的新盘主要集中在坪山，光明也有部分新盘有折扣，但并不普遍。”6月13日，在深圳从业多年的房产中介许经理在微信对记者表示，“目前深圳楼市并没出现全面回暖，虽说楼市调控在松绑，房贷利率在下调，但整体市场信心仍偏弱，以前有新盘开盘去化6成觉得很一般，但现在来看其实已经很不错，很多楼盘开盘去化还不到4成。”
与此同时，记者也注意到，自6月以来，深圳部分新房项目也开始通过打折的方式吸引客源。6月2日拿到预售证的光明区观月台项目，开盘就打出了9.1折；还有6月10日拿预售证的深业云筑，打出9.9/9.7/9.7折的开盘折扣组合拳。
深圳光明区某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
开发商“血拼”价格
根据深圳房地产信息网数据，深圳新房成交整体疲惫。2022年5月，深圳新房住宅成交为1877套，环比跌幅为37.28%；二手房住宅成交量2318套，环比涨幅24.62%，接近2021年7月份数据，今年首次超过新房成交。
具体到各区域的网签情况，整体而言呈现出显著环比下滑趋势。网签第一的是新房供应量较为充足的龙华，5月一手住宅网签405套，环比下跌33%。此外南山、宝安、光明与深汕环比跌幅均超4成。
市场整体成交疲惫，开发商的日子不好过，对项目价格也开始“较真”了。
在光明就有两个新盘，通过开盘折扣的方式吸引客源。
6月2日，位于光明片区的特发观月台拿到预售证，共推出359套房源，预售备案均价约4.69万元/平方米，住宅面积段为建面约78-108平方米，原本销售总价的区间约337万-550万元。但6月7日开盘当天，该项目以9.1折销售，折后均价约4.28万元/平方米，折后最低总价约307万元起，相当于一套78平方米的房源便宜了30万元。
6月8日，特发观月台项目官方发布意向登记人名册，项目可售的356套房源共入围了218批购房客，认筹比率达到61%。
(资料图片仅供参考)
记者注意到，今年以来，光明区总共入市了3个住宅新盘，分别为安联尚璄府、星河天地华邸和特发观月台。除特发观月台外，安联尚璄府备案套数为353套，开盘认筹33套；星河天地华邸备案套数248套，开盘认筹人数240套。
特发观月台项目折扣开盘并非个例，开发商通过释放优惠信息来吸引客源的方式，在深业云筑（光明）、碧湖春天（坪山）、新城燕澜和鸣（坪山）等项目均有采用。
从中介发给记者的折扣房源宣传海报看，多数项目优惠力度基本在10余万元，相当于开盘价9.7折。比如深业云筑项目，备案价为4.38万元/平方米，折后均价4.37万元/平方米，相当于优惠了1000元/平方米，以一套143平方米的房源计算，折后可优惠14.3万元。
“现在开发商为拓展客源已经很费心了，除了新房打折外，给到中介的佣金也有所增加，目前我们代理的住宅项目佣金约在两个点左右。”6月12日下午，在光明区公明片区某项目现场，资深房产中介许经理对记者表示，“虽说开发商给到我们的佣金比之前有所增加，但房子比以前更难卖了也是事实。以前成交一单周期可能是1个月，现在基本要3-5个月。部分开发商选择通过折扣的方式开盘，本质上也是想通过让利的方式吸引客源。”
去年入不了围的积分，今年轻松进场
深圳购房者热衷于打新的背后，是因为之前很多项目新房价格和二手房价格存在一个剪刀差，但自去年2月出台二手房指导价后，这种价差正在缩小。
据深圳乐有家数据，在今年4月深圳楼市成交排名前20的二手楼盘中，有超过5成的小区业主下调了报价，在整体成交低位徘徊的大背景下，如果有业主想要急卖，只有通过让利的方式来促进成交。
6月13日下午，去年年中以来就一直在深圳看房的王俊怀通过微信向记者表示，“现在市场没以前火热，看房的焦虑心态比以前少了很多。比如去年打新了星河天地华府、宏发万悦山等项目，第一次因为积分不够没入围，后来因为入围又没摇中，当时还很焦虑，但现在没有这样的想法了，不会担心房子没买到或者会马上涨，有更多时间去看房、选房。”
事实上，王俊怀所言不无道理，比如在很多热门项目，去年入不了围的积分，今年也能轻轻松松进场，新盘可供选择的余地越来越大。
比如今年深圳日光的海德园A区项目，该项目共推出项目239套住宅，入围686批客户，入围最低积分为53.5分。而海德园B区于去年11月26日开盘，181套房源登记了504批客户，最低入围积分为62.2分。
记者查询近10年深圳楼市成交情况发现，在2012年初、2014年初、2021年底等时间段，深圳楼市都曾进入低迷期（市场成交不活跃，二手房月成交量低于3000套）。“市场下行背景下，如果购房者没有看到市场明显回暖，一般买房都会趋于谨慎，这很正常。”一位华南区房企营销负责人6月14日上午通过微信向记者表示，对于深圳楼市的分化现象，作为项目方，早已习惯，项目与项目之间也存在很大差异，不排除有部分位置不好、房价偏高的楼盘未来继续通过降价走量。
深圳中原研究中心总经理郑叔伦在深圳楼市月报中分析认为，目前深圳项目的到访量、上门量及中原找房的来电量，其实变化并不算大，5月基本跟4月差不多，但5月市场的观望量增加了。观望的人群多以刚需客为主，如果口袋里钱比较多，观望会少一点，做决定会快一点。所以，对比刚需、刚改，5月豪宅的表现还是好很多，海德园、招商仕林臻邸两个豪宅盘表现不错，深圳日光盘再现，但这只是个案，在深圳楼市未全面回暖的情况下，分化必然存在。
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