“价值重估”，是6月广州楼市的关键词。先有增城朱村、番禺莲花湾等外围板块项目低价“抢客”，后有天河奥体板块出现一波促销单位，天河高端大平层门槛大幅降低。有业内人士坦言，即使是天河，部分板块也存在一定的购买力跟进不足，个别项目此前开售价格过高，市场恢复理性后，板块便容易出现价格重塑的情况。
【资料图】
奥体板块有楼盘“高开低走”，推新价回落至8万
刺破10万 的奥体板块，曾是众多改善购房者敲不开的门，但如今，“以价换量”这招也用在了该板块。近期成为天河奥体板块焦点的合景臻颐府，日前迎来第二批推货，价格8.5万元/平方米起。而在年初时，该项目开盘售价为11万-14万元/平方米，需要验资1000万元才可看样板房。
这个推新价格的诚意，可通过土拍价来“表达”。2020年底，天河奥体上演了宅地争夺战，吸引了至少十家房企竞拍，激战21轮，最终合景以总价48.6亿元拿下，折合楼面价51463元/平方米，溢价率19.7%。有业内人士告诉记者，约5万元/平方米的楼面价，理论上卖8万元/平方米也能保本，但如果去化较慢，融资成本高，就要约10万元/平方米才能保本。
房地产市场研究专家邓浩志认为，这次奥体板块内有项目大幅回调价格，有三个方面的原因叠加。“首先过去一段时间，板块价格上升幅度过大。奥体板块从4万 变动到6万 ，用了几年时间；但从6万 变动到10万 却只用了半年时间，所以存在一定的购买力跟进不足和价格泡沫。市场恢复理性后，板块便容易出现价格重塑的情况。”邓浩志指出，某些楼盘开价过高，也是价格回调的原因之一。“例如科韵路的一高端项目，价格是12万-14万元/平方米，奥体个别项目也对标这个价格开盘，所以价格出现了高开低走。而最后一个原因，则是目前大市还在调整期。”
也有业内人士认为，这与开发商的资金需求有关。公开信息显示，合景2022年将有120亿元人民币债务到期。7月有18亿元的商业抵押贷款支持证券；8月有18亿在岸债券；9月，美元债约9亿元。
“天河供应依然稀缺，后续价格调整空间不大”
价格博弈背后是沉重的去化压力。阳光家缘数据显示，今年1月29日取得预售证的合景臻颐府，目前已售房源仅7套。而另一方面，奥体板块内，不同的一手项目价格也较为参差，例如流量盘保利天汇，均价仅6.5万-7万元/平方米。
“从板块库存来看，包括奥体在内的东圃板块，截至5月末的可售货量不过748套，去化周期在珠江花城、保利天汇这两个流量盘的带动下也不过5个月，库存数据并不高。不过由此也可以看出，板块内不同楼盘由于定位不同，去化速度也迥异。”克而瑞广佛首席分析师肖文晓向记者表示，从1-5月的数据来看，奥体板块热销项目的均价都在6字头，而备案价再往上流速会慢很多，“这也说明即便是天河区，非核心地段也不是随随便便就可以奔10万 而去。”
奥体板块除了不在天河的核心地段，配套同样在完善阶段。例如合景臻颐府最近的地铁站，是2公里外的21号线大观南站；最近的商业中心，是3公里外的奥体商圈。“奥体板块教育配套是可以的，但商业配套待完善，交通更是短板。”在邓浩志看来，项目附近并未有规划地铁线路，这个片区的整体配套仍有待逐步发展。
而在教育资源方面，板块内的执信中学去年摇号中签率100%，今年摇号中签已无法满足所有业主，明年奥体东小学毕业班1个、牛奶厂灵秀小学毕业班4个、吉山小学3个班、珠村小学4个班，合计共12个毕业班，预计摇号中签率将继续下降。对于一直预期着“名牌小学” “执信中学”学位组合的买家来说，相信未来入市将更为谨慎。
虽然配套尚在兑现中，但邓浩志认为，后续该板块价格调整空间不大。“广州不少外围区域都已开始调整价格，例如增村朱村板块、番禺莲花湾板块等。外围区的价格重估，是因为销售较为缓慢，成交量跟不上。现时整个天河的供应依然稀缺，在售货源较少，所以价格相对来说还是比较坚挺。”
天河大平层门槛降低，分流中心四区竞品客户
今年作为高端项目大年，广州迎来了多个大平层项目上新，中心四区高端项目众多，如海珠琶洲南TOD、保利湖光悦色；荔湾的广州幸福湾、广船滨江上都、中海保利朗阅，价格在7万-11万元/平方米不等。这次奥体板块大平层项目的价格调整，对整个大平层又有什么影响？
负责天河区域的中原地产置业顾问廖烈凤认为，这次合景臻颐府的价格调整，确实令一些想买其他区域的大平层项目的买家，转投选择门槛变得稍低的天河。“我们有客户本来已在海珠区某大平层项目下了筹，那边楼盘大概卖7.5万-8万元/平方米，后来客户看到合景臻颐府卖8万 ，又马上转买这边了。”廖烈凤表示，本来那些客户未考虑天河10万 的项目，现在奥体板块则分流了其他区域的部分客流。
板块内二手盘大多“8字头”，四房户型较受关注
在焦点盘的促销推货下，奥体板块内的价格敏感情绪，会否由一手市场传导到二手市场？廖烈凤告诉记者，目前奥体板块二手价格大概在“8万出头”。“7万多的笋盘也有，特别是一些高端业主，急着置换，对经济行情把握比较准，想着‘低卖低买’，比较好谈价，基本上目前可以有约5%的议价空间。龙湖首开天宸原著、招商雍华府、华润天合等楼盘目前较为活跃。”
“之前有邻居说成交到9万元/平方米，最近有业主说8万多元/平方米成交，虽然回落了，但还是比我3万多元/平方米多买入的时候，翻了两倍多……”奥体板块兰亭盛荟的业主阿月表示，项目最早开盘的时候3万元/平方米不到，一期第2批大概3.2万元/平方米，然后到了2020年就一直在拉升。
记者在安居客查阅到，同样是兰亭盛荟65平方米的南向中层单位，在2021年3月的成交价格为468万元，在2021年7月成交价格则为563万元，差价近100万元。
在廖烈凤看来，近年板块内的二手市场之所以热度快速升高，很大一个因素是片区内很少次新房。“从华景新城沿着中山大道一路过来，整个天河没有多少这种次新房，周边很多是将近20年楼龄的项目。目前板块内120-140平方米的四房户型，比较受板块内改善型业主的关注。其次，低密度项目由于2000万元的总价门槛，也吸引了想在天河置业的不少高端买家。”
邓浩志表示，板块二手市场，在去年成交超过10万元/平方米后，价格就开始有所回调，近段时间“8字头”成交，显示片区二手价开始松动。“从整个天河区来说，之前二手市场价格变动比较急的板块，预计都会回调。部分资金需求较大的业主客户，相信都会调整报价。”
营业执照公示信息