10年前，温州房价比深圳还要高。

10年前，温州人均收入要高于全国。

(相关资料图)

甚至于温州商人、温州炒房团都可以大杀四方，有钱成为当时整个温州市最大的名片。

但是在时代的浪潮之下，在产业升级的腾挪之间，当年让全国人民大吃一惊的温州，多达900多万的温州人，却逐渐消失在岁月的暗影之间。

我试图在时代、楼市、产业三者之间，为温州失落的10年的找寻到合理的答案。

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当我调研完温州这座城市之后，浮现在我脑海中的词汇只有一个：

分裂。

一种非常直接却又不可名状的分裂。

一种穿梭于时代、城市、金钱之间的分裂。

特别明显，特别晃眼，而温州的一切秘密皆藏于此。

1、过去与现在的分裂。

2、10年前房价最高10万 ，与10年后房价集中在2-4万之间的分裂。

3、一超多强的格局，与组团内部新与旧的割裂。

4、市府板块/瓯海区府板块/万达板块与五马街、永中镇、瓯北的分裂。

5、主城3-4万越贵越好卖与远郊越低越降价的分裂。

6、温州低溢价、小作坊式的制造业与迫切想要科技智能转型的分裂。

7、GDP倒数/人均人均倒数与本外币存款高达1万亿的分裂。

一切的一切，全都打上了温州本身的烙印：

贫与富。

低端制造业与高端互联网。

新与旧。

温州的分裂与挣扎，写满了时代的注脚。

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温州楼市相对简单：

1、多山，空地少，平地更少。

2、一超多强。

市府第一。

城市向东。

鹿城区优于龙湾优于瓯海。

3、温州买房最重要的4个逻辑。

向东第一。

滨江第一。

学区第一。

主城第一。

4、老掉牙的放弃郊区。

经开区，地缘自住，1万1，降价。

瓯北板块，永嘉县，老城区，便宜1万出头，看江2万 ，降价。

瓯江口，填海造陆，1万4，降价。

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温州房价真贵。

滨江豪宅，5-7万，不聊这个。

顶级学区，5-7万，不聊这个。

市府豪宅，5-7万，不聊这个。

因为这些与普通人无关，我们看了一些主城的刚改、改善，位置稍微好点的楼盘，价格基本上都在2万-3万 ，总价都在200-400万之间，要知道，温州只是一个三线城市。

1、保利大境堂悦。瓯海区景山板块，特价2万4，车位原价25万，现在优惠24万，等于1万一个，精装，装修一般。

2、弘阳上坤西湖四季。精装2万4，瓯海高桥板块，今年3月和6月交房，周边二手房2万7。

3、铁建未来世界。黄龙板块，鹿城核心区，界面一般，附近二手万科城市之光2万9，片区均价3万 ，没有倒挂。

4、远洋泊云庭。瓯海区，2万4精装，95/105/125。

5、建发翰林九境。瓯海奥体，高端盘，均价3万4简装，装标1000，77/95/125/145，装修太差了。

6、华董璞丽湾。瓯海东梧田板块，距离S1线龙霞站，精装2万4。

7、绿城凤起玉鸣。豪宅，最低230平，4万3。

8、中梁鹿城一号。鹿城吕蒲商圈，市政府西，片区比较成熟，中梁、金茂、滨江、绿城联合开发，精装3890，均价4万45。

9、融创凯迪博学园。永嘉瓯北板块，毛坯2万，100-130平。

10、德信新希望江屿云庄。永嘉瓯江北岸瞰景房，瞰江楼栋2.5-2.8，中间2.2-2.4，后排1.8-2.0。

11、银城玖珑天祝。龙湾永中板块，精装2万4，装标一般。

12、龙湖揽境。龙湾核心区，浙南科技城板块，北斗信息产业园，大唐5G，国科大产业园等，2万2精装。

13、祥生城建九玥府。龙湾东富春板块，均价2万8，送车位，返油卡。

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温州挣扎的第一点：

房价高低的分裂与城市新旧的分裂。

1、房价高低的价差。

看两个城市的数据，你就知道温州的房价又多么的割裂了。

宁波：远郊2万，主城4-5万，价差一倍。

金华：远郊1万4，主城2万4，价差一倍以内。

温州呢？

瓯北、经开、瓯江口等板块的价格都在1万上下，贵的1万4、5，便宜一点的不到1万，而温州主城的的新房价格则在4万以上，整个城市的价差至少在3倍以上，这还没有计算滨江豪宅、顶级学区、市府豪宅动辄5-7万的超级价格，如果这样计算的话，温州的房价价差至少在3-5倍之间。

2、城市新旧的分裂。

不止是我们吐槽温州老城又旧又小，更关键的是在刚需聚集地等板块，集中了大量城市界面非常差的板块，这是我们在城市最核心的滨江位置拍摄的一张照片，以及在潘岱村厂房拍摄的一张照片，两张照片非常明显的展示了城市新旧的分裂。

最关键的是，这种新旧的分裂，不是绝对的分开，而是犬牙交错，全部交织在一块，哪怕是最核心的市府板块，就在旁边机会有一些棚改没有拆迁，哪怕是滨江豪宅的旁边，也照样会有一些老房子拆掉，更不要说老城的高额拆迁成本了。

这是一线滨江豪宅附近：

这是岱村工业园附近：

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温州挣扎的第二点：

低端制造业与高端互联网之间的分裂。

这一点，已经触及温州城市的内核。

温州靠什么起家？

全靠温州人的敢打敢拼，从最开始做一些低端的制造业开始，那个时候，只要你敢做，你要只有渠道，你就一定能挣钱，而且是挣大钱，躺着挣钱。

这也是为什么前几年温州人这么有钱的原因。

但是现在呢？

出口贸易，全球大环境都差。

人工成本、原材料成本、运输成本，全部上涨。

都在玩互联网，谁还搞低端。

就算高溢价制造业，怎么做？谁来做？

我们开车专门沿着温州的工业园，全部转了一圈，从最低端的小作坊、到初具规模的厂房，再到正规化的工业园，再到有一些稍微好点的科技园，温州全部都有，可是到底怎么样？纳税多少？能持续多久？未来结果如何？

变数很大。

我跟大家说一下我的想法。

我跟宋富贵晚上8点多开车到潘岱村，以及我们经过的很多村子，没有所谓的工业园，最多是一些厂房，甚至作坊式的工厂，这里全部都是年轻人，这里非常非常热闹，他们充满了年轻人的激情与活力，在这里挥洒着青春与活力。

最关键的是，8点左右的时候，一到路口，乌央乌央的人全部骑着电车，一辆接着一辆的穿过红绿灯，场景非常壮观。

这一点，温州的工厂还是充满了活力。

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温州挣扎的第三点：

穷与富的分裂。

看一个数据：

除去省会大城市的优势，温州的本外地存款数额仅次于宁波、南通、东莞、佛山。

也许你对这个数据无感，你看另外几个数据：

1、GDP总量7585亿，增速倒数第一。

2、人均GDP垫底，仅高于金华、丽水。

要知道，2005年之前的温州到底有多牛逼？

1、1978年-1999年，温州GDP平均年增速达到15.57%，位居浙江之首；

2、温州GDP占全省的比重，从10.69%一路升至13.35%，达到改革开放之后的最高点。

但是，之后的温州，一路下滑。

2005年-2014年，温州GDP平均年增速仅有9.9%排在浙江倒数第一。

温州GDP总量（7585亿）至今仍未突破万亿，只相当于杭州（18109亿）、宁波（14595亿）的42%和52%，与新世纪之初相比差距明显拉大。温州的经济首位度一路降至10.32%，已经是1994年以来的最低值。

2016年之前，温州一直是浙江第一人口大市，2016年开始被杭州反超，退居第二。

2010-2020年，杭州常住人口增加323.56万人，人口首位度从15.99%上升至18.49%；温州则仅增长45.08万人，人口首位度从16.76%降至14.83%。2021年，宁波与温州之间的人口差距已经缩小至10万人，反超温州也只是时间问题。

你觉得住在单价7万的绿城滨江豪宅，市府棕榈树的金茂府的有钱人，跟住在农民自建房的小年轻人，跟刚刚进入温州打工的年轻人，他们有共同语言吗？

一辈子，几乎不可能。

7

温州的命运，完美阐释了一个词：

脱实向虚。

进入新世纪后，温州经济走向了“脱实向虚”的迷途。大量民间资本辗转于房地产、棉花、煤炭等领域，游离于实体经济之外。随着金融危机的爆发以及货币政策的收紧，温州粗放增长优势不再、产业转型滞后、企业空心化严重等问题日益凸显，错过了新世纪中国经济的“黄金十年”。

当我在感叹温州这座城市在衰落的时候，却又非常明显的发现，温州的房价虽然经历了一波腰斩，但是那已经是10年前的笑谈了，目前温州的房价也不低，想要在主城买一套品质稍微不错的房子，动辄3万以上，全国有几座城市的购房者具备这样的资金实力？

那么，我想问几个问题：

温州没地，拿什么吸引企业？

温州没学校，拿什么去掐尖？

温州不多的互联网甚至高溢价制造业，拿什么吸引年轻人？

温州没有民生房价，拿什么吸引年轻人？

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