讯息：对房贷、RMBS和断供潮的思考：虽有风险，但是完全可控

来源：风财讯时间：2022-07-14 05:33:25

（来源：债市邦）

01银行的主要生息资产

【资料图】

从资产负债报来看，商业银行左侧的生息资产主要有两个组成部分，分别是债券投资和信贷投放，这两大部分中又各有一个压舱石品种。

债券投资方面。商业银行的持仓包括国债、地方政府债、政策性金融债这些利率债，还有金融债、公司信用类信用债和ABS等信用品种。

利率债品种中，从收益率角度考量，地方政府债的票面静态收益率要高于国债，而与票面利率更高的国开债等证金债相比，地方政府债又具有免税和低资本占用的优势，税后收益率还是碾压证金债。总体来看已经占到商业银行自营债券投资持仓规模的60%以上。

信用品种？主要国股行的自营盘基本不会主动投资信用债了。

“收益率又低、还有暴雷风险，如果不是分行X行长力推，我才不会买一分钱信用债呢。”——某大行自营投资经理小王如是说。

回想2010年前后，蓝兴银行资金运营中心在上海滩异军突起，依托于丰富的同业资源，主动投资城投债获取大量超额收益的故事，现在再难重现。

现在银行自营投资的去能力化、通道化、被动化的趋势越来越明显，配置地方债躺赢即可，从业人员专业能力滞后于行业发展，未来恐成为中资银行与同行同台竞争的一大短板。

信贷投放方面。从贷款人的角度可以分为对公贷款和个人贷款两大类，其中个人贷款中的住房抵押贷款又是银行盈利的主要来源。

从资本占用来看，个人住房抵押贷款的风险资本占用只有50%，而对公贷款则需要100%占用，这块能多出来几十bp的收益率。

从风险角度来看，个人住房抵押贷款是信贷产品中不良率最低的品种。不到万不得已的时候，我们国人是断然不会违约断供，让银行把自己的安身立命的房子给收走的。

以建设银行为例，2021年其个人住房抵押贷款的不良率仅有0.2%，最为对比公司类贷款的不良率则是达到了2.27%。

从收益角度来看，个人住房抵押贷款更是远超对公贷款。

在降低实体经济融资成本和“房住不炒”的大环境下，相关主管机构和商业银行对个人贷款和对公贷款采取了区别对待、分别定价的模式。

一方面是响应国家加大对实体经济信贷投放的政策号召，通过贴息以及内部FTP定价，牢牢将对对公贷款压在地板价。

目前央企本部纯信用的3年期流动资金贷款的利率能到3%以下；优质国企民企拿到按照1年期LPR价格3.7%下浮30bp的价格也能轻松融到资；小微企业更是政策受益者，只要有抵押物，按照1年期LPR价格3.7%拿到融资不成问题。

另一方面是坚持执行“房住不炒”政策，即使最近价格有所松动，但是定价的锚还是基本按照5年期LPR价格4.45%，即使按照下浮20bp的下限4.25%来执行，还是要远高于对公贷款，并且二套房贷款依然需要上浮，平均下来的贷款利率更是要远高于对公贷款。

统计了下四大行2021年年报的贷款结构，可以看到个贷利率平均要比对公贷款利率高出将近70个bp，可以说是个贷撑起了银行贷款业务的一大半边天。没有这种差异化定价的个贷业务的支持，那银行业的ROE还得往下走1个点。

因为个人贷款和对公贷款的定价割裂产生的利差，也使得套利行为屡禁不止。二套房的抵押贷款利率可能需要5%，而注册一个新公司就可以按照小微贷款的优惠利率拿到4%以内的融资。

02 最主要的ABS底层资产

个人住房抵押贷款不仅是商业银行的最爱，也是资产证券化最钟爱的资产，因为底层资产足够分散、收益率高、违约还低，非常适合通过结构化的方式进行打包重新定价出售。

目前1.5万亿的银行间信贷ABS存量中，底层资产为住房抵押贷款的ABS，即RMBS，规模达到了1.2万亿，占比接近80%。

从发行规模上来看，在过去4年RMBS每年发行规模都超过4000亿元，为市场各类主体提供了诸多的便利。但是2022年已经过去了大半年了，RMBS发行量居然只有百亿元的水平，可能现在资产荒的环境下，银行都不舍得把这块优质资产拿出来给市场了，“好苹果要一个人吃完”。

对于商业银行而言，除了自持继续涉入部分，大部分的底层资产都可以出表，进而通过降低分母的方式提高银行资本充足率，在TLAC这把达摩克利斯之剑落下前，让商业银行可以能多喘口气。如建设银行通过RMBS提高了资本充足率大概0.6个百分点。

对于投资机构而言，RMBS为其提供了低风险的投资品种，到目前为止还没有一笔RMBS出现过违约的情况，根据相关税收规定，ABS投资可以免增值税，与购买一般信用债相比，自营机构买abs可以多出来票面利率*6%大概20个bp的收益，资管机构实行简易征税方法，也能多出来下来票面利率*3%大概10几个bp的收益。

可别小看这免增值税多出来的收益，现在投资那么卷，为了那一点点利差，投资机构都可以闭着眼睛做信用下沉或是拉长久期的操作，这投资abs轻松就实现了，不香吗。

对于中介结构而言，那更是海天盛筵，评级机构、信托公司、基金子公司、证券投行都通过参与RMBS的承销发行获得了自己想要的东西。

03 烂尾楼断供潮的挑战

商业银行将住房抵押贷款通过资产证券化的方式推向市场，一方面是将收益让渡给了市场机构，另一方面也是转移了部分的风险。

理论上，RMBS超过发起机构自持次级的部分（一般为5%~10%）的损失，需要由投资人自行承担。

从过去的数据来看，资产包的累计违约率最高也不超过1.5%，这5%的安全垫已经是妥妥足够了，也没有发生过RMBS违约的情况，但是近期冒出来的各地烂尾楼业主拒绝继续供楼的消息，可能会稍微提高RMBS底层资产的不良率。

近日，郑州、武汉等二线城市的诸多烂尾楼业主联合在网上晒出的《强制停贷告知书》，涉及，从告知书内容来看，在房子正式交付前，这些业主将不再履行还本付息业务。

站在这些业主的角度来看，还房贷就是为了拿到属于自己的住房，既然现在房子拿不了，那我们不还钱也是天经地义的。逻辑乍一看很顺，其实经不起推敲，因为购房合同是和房地产商签的，而贷款合同是和银行签的。

根据《民商法》等相关法律，房地产商对购房者的违约，不够成购房者对贷款银行违约的依据。如果法律支持“强制停贷”行为，那整个市场经济就乱套了，任何企业都可以以下游客户违约为理由来对抗自己对上游供应商的付款义务。

所以说，情绪归情绪，但是监管部门和司法机构必须冷静。

但是这些烂尾楼业主的经历很容易形成共情，经过抖音、微信公众号等各类媒介渠道传播后，隐约有形成燎原之势的趋势。根据民间统计已经有广东、河南、江苏、山东、福建等地的超过100个烂尾楼盘业主在相应号召强制停贷。

各地烂尾楼业主纷纷响应，以不还抵押贷款的方式对抗违约的地产商。虽然美其名曰“强制停贷”，但其实就是违约，是会上人行征信的，影响个人坐高铁飞机出行，甚至子女教育都会受到牵连，阿邦建议如果个人还有财力，轻易不要走到这一步，可能是被人当了枪使还在帮人数钱，我们还是要在法律的框架下去维护自己的权益。04 不会成为中国的雷曼时刻

随着舆情的发酵，居然有一些朋友将这次断供潮隐喻成中国的雷曼时刻，这就有点扯淡了。要发展到雷曼时刻那个情况，需要满足下面三个条件，缺一不可

一是底层资产发生系统性风险，比如美国07年时候出现老百姓大量的断贷短供行为，少量的违约不会对住房抵押贷款那么大的市场形成系统性冲击；

二是风险从底层资产的风险经过资产证券化方式，将风险收益充分转移到资本市场，成为市场主流投资品种；

三是资产证券后的RMBS成为金融机构之间拆借的主要担保品，使得底层资产风险具有传染性。

目前上述三个条件一个都不满足。

从底层风险来看，目前爆出风险的楼盘的贷款余额不过200亿元，而根据天风证券的测算，潜在风险断供规模可能在3600亿元~7300亿元之间，占房贷余额不过0.9%~1.9%之间，难以形成系统性冲击。

并且中国RMBS的底层资产质量要好于抵押贷款的平均水平，目前RMBS发行人还是集中在建行、工行、中行、招行等国股银行，其中建行工行的RMBS存量占比超过了50%。

与地方性银行相比，全国性的国有银行和股份制银行，底层资产可以实现区域的高度分散，部分区域的部分楼盘的贷款成为坏账，不会对整个组合形成什么冲击。

而发起银行在挑选底层抵押贷款资产时，也是经过精细挑选的，毕竟是公开市场产品，还是要将好果子摆上去，大银行对声誉风险还是非常在意的。

从资产证券化角度看，中国的住房抵押贷款的证券化率还是比较低的，目前1.2万亿元的RMBS存量，占38万亿的个人住房贷款余额的比例只有3.13%左右，远低于发达国家的规模占比。作为对比，美国RMBS的存量规模占其房贷的占比已经超过了60%。

并且RMBS从来就不是中国债券市场的主流品种，现在中国债券市场138万亿元的存量规模，1.2万亿元的RMBS的余额，占比不到1%，是金融机构的边缘持仓品种。而美国那边RMBS的规模超过12万亿美元，占美国债券市场比重22.4%，是所有债券类别中最重要的投资品种。

从担保品角度来看，目前银行间的质押式回购还是以利率债为主要担保品，大部分资金融出机构不接受RMBS作为担保品，这意味着这有限的1.2万亿元RMBS，没有通过风险传播的链条。还是那句老话，No debt No problem!