来源：梵高先生的地产观
2022年深圳的第一轮土拍大戏，前几日终于落下帷幕。
【资料图】
戏剧性的是，拿地的几乎都是国企、央企，清一色的国家队，不由得令人担扰深圳房地产市场的未来。
债务压顶、不敢拿地、人员裁撤，似乎已成民企、私企当下的主旋律。拿地是国企、央企的，他们什么也没有、也不敢有。
2022 年以来 ，企业债务违约事件仍然高频多发。恒大就不说了，一季度出现债务违约的企业还有世茂集团、祥生控股、禹洲集团和上置集团。
房企腾笼换鸟，低价出售资产包以求度过至暗时刻的方式屡见不鲜，接盘者如履薄冰，几进几出、几经易主，浮浮沉沉。
01
许家印薛定谔的缺钱
和京基陈华做了笔小交易
2021年4月9日，恒大汽车宣布公司完成了一笔新能源汽车产业史上规模最大的股权融资，260亿港元款项已全部到账，增发新股圆满结束。
定增方案是1月24日对外公布的。彼时，恒大汽车以27.30港元/股的价格非公开发行9.52亿股，向其“朋友圈”募资260亿港元。
其中京基集团董事长陈华，以成宇控股有限公司的名义，获得价值50亿港元的股票，成为恒大汽车股东，持股比例为1.875%。
据财新网记者报道：这笔股权交易的实质，是恒大汽车实控人许家印与陈华商议，由陈华出让京基地产在建项目“京基御景荟都”给恒大地产，所得资金用于定增，换取恒大汽车上述份额的股权。
京基御景荟都是京基南约旧改的一部分，实际上南约炳坑村旧改占地面积达15.38㎡，建筑面积则达102.53万㎡，物业类型涵盖商业、住宅、办公。
恒大缺钱，京基有钱，双方合作无间。当时就有人测算：这一项目未来可带来的收益应该在20亿元至40亿元之间。陈华将这一项目置换成了恒大汽车的股权，获益难以估量。
时隔3个多月，有眼尖的深圳网友发现：京基龙岗南约项目京基御景荟都营销中心内的案名，也悄然更替，正式换上了“恒大悦玺”的招牌。
而在家在论坛，关于“14号线宝荷站京基商业综合体转让给恒大了？”类的帖子引发网友们的热烈讨论。
还有网友拍到，当时的工程字样都没了。
当时就有网友提出质疑：恒大是接盘还是合作呢？营销中心都在做了，名为“恒大悦玺”。这没有住宅的项目恒大也接啊？这是不是最后的疯狂？
随后，恒大接盘的京基南约项目，开始在全城进行了铺天盖地的宣传。我甚至找出了当时的的宣传海报——
一时间，这个楼盘热度无限。地铁14号宝荷站、大运旁、开盘特价60万起这样的大卖点，让很多热心市民怦然心动。
一切，似乎大局已定。
02
几经易主、浮浮沉沉
难产的“京基御景荟都”
如果这个事情到此为止，也算一段“楼市佳话”。不过，可惜的是，资本是喷血的：京基南约项目，最终没能成为恒大的“白衣骑士”。
仅仅相隔半年时间，轮回轮回又轮回。
2022年3月份，“恒大悦玺”字眼已不见，曾经被拆除了的“京基御景荟都”，再无恒大的痕迹，又被重新挂了上去。
再看看重新出街的广告语：同样的配方，同样的味道，同样的户型，案名一变，重新上市出新。
有评论指出：这次基本完成装修的营销中心，为原恒大悦玺营销中心，在恒大撤离后就一直关门，而且相关宣传画也没有了。
说起来，这个地方挺有意思，已经相继做过多个地产项目的营销中心了，开始是顺泽阳光公馆，然后是中海阳光橡树园，再后来就是恒大悦玺。现在完成装修，只是项目名称变成了御景荟都。
唯一合理的解释是：这个地段的风水可能真的不好。
说好的一起到白头，你却偷偷换回了“头”。送给恒大的“金子”，京基还是毫无保留的要了回来。是金子太难啃，还是恒大自身问题？这里面不得而知。
回看京基龙岗南约项目御景荟都，真的“难约”，几经易主、停工复工、三进三出、浮浮沉沉，波折不断。
03
优缺点明显
京基御景荟都你会买吗？
京基集团成立于1994年，历经27年发展，房地产开发经营作为集团的核心主导产业，在过往多年发展中积累了相当一批旧改项目。
据媒体不完全统计，京基目前公布的项目储备就包括木棉湾旧改、水贝村旧改、长源村旧改、沙一村旧改、上下屋及田心旧村片区旧改、珠光村旧改、蔡屋围城市更新统筹片区、南约旧改等。
此次的难产的京基御荟都，就是南约旧改项目的一部分。南约旧改项目实际是南约炳坑村旧改，占地面积达15.38万平，建筑面积则达102.53万平，物业类型涵盖商业、住宅、办公。
有媒体统计：京基宝荷项目参照附近楼盘售价估算，原项目中御景荟都包含的两栋商务公寓可售货值约为52亿元，除此之外包含写字楼、商业街商铺等在内项目合计收益约为一二百亿元。
早在2017年11月，京基宝荷项目就已获得深圳规土委龙岗管理局审批通过，在2020年4月30日举行开工仪式，施工走走停停，进度缓慢。而御景荟都，预计要2025年才能交付。
此次推售的产品，主力户型依旧为33-75平的公寓产品，项目优缺点很明显：备案均价3.2万/平米很便宜、直连即将开通的地铁14号线宝荷站、自带10万平京基商业、3.6米的公寓层高。
但缺点也很明显：离CBD福田较远，距离福田中心区约有35公里，离相对较近的罗湖中心区也有24公里。因地铁尚未开通，安静实地测算了一下，从福田开车前往宝荷时，即使不堵车，也要1个多小时的时间。
虽然便宜，但也不掩片区偏远、中心疏离、地段尴尬的问题。宝荷片区不仅是在深圳，在龙岗也缺乏存在感。而且项目一路之隔就是比亚迪，不由得令人在意废气的排放问题。
这样的产品，你会买嘛？
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