大家好，我是卢俊

今天和大家聊一个略带悲观的话题，也是很多朋友会问我的问题：

(资料图片)

就是现在的房地产本身，后面会不会出事，要不要有最坏的打算

说实话听到这个问题的时候我陷入了沉思

一来我们确实看到了一些不太好的现象，但是与此同时我还在这个行当并且持续深耕

按照道理来说也是看到足够多的希望才会如此

所以对于行业本身到底是怎么样的存在

其实行业会不会变化不重要，这不妨碍我们可以提前看到一些变化和预期

能够看到最坏，也就做好准备迎接否极泰来

我是一个悲观主义者，但这不妨碍我在悲观中找寻机会

今天和大家聊聊问题，也和大家分享一些我的应对态度和建议

01、购买力重度依赖置换，那么这个内循环的托底是什么

这其实是最重要的一个问题

说的好听一点就是置换为王，说的难听一点就是刚需乏力

为什么刚需乏力，因为外来人口导入的不足，因为出生率下降，因为首付购买力积蓄的问题

当然很多人说：改善当道不是挺好的么，本来行业已经到这个阶段了，就应该改善

确实，城市发展超过20年的周期，不论用户的成熟阶段还是城市发展，都将集中性针对改善为主进行释放

这是不可逆的趋势

但是我们需要思考一个问题：改善的本质就是置换，而置换就是卖掉房子买房子

而购买力就是卖掉房子的钱变成买房子的钱

当一个人卖掉不如意的房子去买更好的房子，那么中间的金字塔就会出现问题

什么意思

一个客户想要购买1000万总价的房子，可能就是卖掉自己700万的房子然后加点钱变成首付完成购买

而买这套700万房子的人，可能自己现在住的是500万的房子，他也要卖掉自己500万的房子

而买500万房子的客户，或许就是300万老破小居住的客户，那么问题来了，当刚需比例不足的时候

谁来接手这300万的老破小

如果刚需购买力不足的时候，就没人愿意接手老破小

如果没有这个最后闭环，那么后面500万、700万、1000万的轮动就没有了推进的动力

所以这就是蝴蝶效应

这也是为什么国外整体的房产成交量低的原因，因为没有那么多刚需作为托底

对于我们而言，过去20年其实是不存在这个问题的，因为城镇化，也因为庞大的人口基数，但是这件事在未来20年就有了问题

一线和新一线没有问题，还会有人口导入，那么三线呢，那么县城呢，那么乡镇呢

02、供应的存量厮杀

什么是存量厮杀

就是未来整体的供应陷入一个同质化的魔咒里面，那么互相之间就开始厮杀，只有通过降价这种红海方式才能够突围

这是最惨烈的，也是有可能出现的

前段时间我去到苏州，苏州的小伙伴和我说：现在当地什么样的房子最好卖

200㎡的房子最好卖

几乎每个盘只要拥有200㎡的房子，拿出来几乎都是抢的

为什么会有这样的趋势

背后代表着一个现象，过去可能很长时间这个城市没有供应过这个面积段了，从而导致极大的供不应求

这个问题其实具备普适性

大量的城市在土地出让阶段已经明确规定了套数和单位面积，很多城市为了保证市场有足够供应也希望小户型为城市主导

这个政策当然有他客观意义，但也确实导致了市场上产生大量的90平米三房

一说90平米的小三房几乎所有人都能在脑海里唤醒出一个空间格局：就是三开间朝南的标准户型

这个户型很好用，但是在未来的二手房市场也就导致了重度的存量同质化竞争

并且当一手房价预售制之后，定价和利润空间也基本恒定，这也导致了开发商对一个项目的投入程度也是差不多的

换句话来说很有可能一个城市的90平米的小三房，不论是空间还是装修长的都是差不多的

这也导致以后的房子都只能比拼地段，对于产品溢价这件事也就不存在了

如果房产想变现，要么靠地段，要么靠价格，大概就是如此

03、城市概念透支

是的，大量城市如今遇到的近况就是

5年前喊的口号没办法兑现或者打折严重

这也让用户怀疑到底作为城市股票般存在的房子，是否也能够兑现当初的预期价值

某种程度上这也是城市发展后期出现的非常典型的问题，也是影响楼市下半场一个最重要的问题

能够产生这样的问题根本也是因为城市基于营收没有除了卖地以外的其他创收手段

这也导致了必须要依赖一个概念需要另一个更宏大概念的掩盖才会持续推进

我们都说最金贵的是信心，但是信心的背后是信用

好的信用体系才能催生绝对的市场信心，这个环节不解决那么城市概念就会被透支

透支也就意味着行业发展的后继乏力

04、二手房的价格兑现是一个长期的达摩斯剑

如今大量的一手房市场火热依赖着一个核心元素，就是一二手倒挂

一个更新更好的一手房产品，比周边的二手房更加便宜，这也就促进了很多购买力的购买

这个逻辑没有问题

一来保持一手房成交均价的温和，二来带动了土地市场成交足够的热度，三来对于民生来说也是一个让利于民的好信号

严格意义上来说都是好事

但是我们需要注意到另一件事

这件事需要一个环节，就是一手房在未来交付之后变成二手房的时候，这个二手房能够兑现足够好的价格

这才是一二手倒挂的完整闭环

而这需要一个动力就是：二手房的价格不能跌

如果二手房的价格开始下跌，大家对于一二手倒挂的意识也就没那么强烈

特别是当二手房的存量开始变多的时候，二手房的价格还能够稳住，这就很关键了

很多时候价格坚挺的一个很重要逻辑就是供不应求

而当二手房存量越来越多的时候，我们就需要反问，这个城市二手房的购买力是否也足够充沛

如果没有，那么价格也就没有了坚挺的理由

如今一二手倒挂的现象严格意义上在大量的城市落地还不满三年，换句话来说大量的一手房尚未到完全交付阶段

也就是说问题还没有暴露

但是再往后两年一切的现状都将呈现，对于一个城市来说有没有能力持续的引入人口，就成为了核心关键了

这就是长期悬在脑袋上的一个问题，如果解决不好，那么对于一手房市场就要去想下一个动力是什么

05、一线城市的天价个案本质上就是一次资产避险

最近非常明显的现象，我想大家或许经常会看到个案爆出天价，什么深圳湾一号30万，翠湖天地20万，诸如此类

明明整体市场行情没那么热，为什么顶级豪宅可以卖出天价

这背后有很多原因，但是归根到底这就是一次资产避险行为

顶级豪宅卖的越贵，大宗资产交易越强烈，越说明大家对于大盘的不看好

其他城市越有问题，资产就越想进入一线城市

刚需品类越多，大家就越想买塔尖

所以大家不要因为豪宅的成交雀跃，如果你所生活的城市，大户型好卖，最好的那个小区一直有人在买，一定要去关注刚需住宅是否同步起量

为什么要买一线，为什么一线要买核心，这背后都是资产避险首选的区域

好的资产能够对冲，就是在最坏的时候也能够得到一定程度的价值保障

06、城市是否有坚定的房企支持者

有段时间一个外地政府的朋友和我聊天，说其实他挺羡慕杭州的

因为杭州有一个坚定不移支持他的开发商：滨江

什么意思，不论再难再难，滨江总是愿意坚定不移持续的在这个城市拿地，对外释放出极强的信心和口号

我反问：你们城市没有么，那么多城投企业，那么多国企央企，这些不是么

他意味深长的和我说：并不算

这样的企业存在本身就没有足够的说服力，所有人都知道城投企业拿地都是托底，或者为了明面上的好看

他们持续性的拿地反而说明了城市存在着更大的问题

并且城市发展这么多年来，企业来了走了，所有的深耕无非只是一个项目一个项目的持续而已

说到底都是生意，没有看到对城市的热爱

他和我说到这我也想了很多，对于房地产而言，企业和城市之间的关系确实微妙

项目开发完成只是一个环节，大量的城市信心和预期其实都来自开发商本身，购房者对城市认知态度的重要端口也是来自于此

坚定的拥护者背后也说明城市有比较好的营商环境让一些地头蛇能够有生存的土壤

大企业会制造规模，但是患难与共的往往就是这样的小企业

所以一个城市能够培养出一个和他患难与共的开发商确实重要，如今我们看到大量的企业不如意

在郑州、在昆明，很多坚定单点城市布局的房企如今也遇到了困境，这样的困境也让大家对于预期的态度产生了悲观情绪

城市发展必须要重视情绪，只有情绪的问题才会让很多的事情解决不陷入内耗之中

07、未来楼市发展，一二手应该怎么选

作为一个城市，一手和二手如果只能保一个，那应该怎么选

为什么一二手只能保一个

因为如果一二手房同时热，意味着整个市场的房产正在快速的流动，那么房价将进入不可控的上升通路，泡沫也会快速的叠加

这严重违背房住不炒的逻辑

所以很多时候为了保经济但是同时防止房价过热，一二手其实意味着必须要管一个控一个

这会更加稳妥

而相比较而言，一手房市场因为涉及土地价值，开发商交付以及民生事件，整体来说这一直是政府关注的重点

而对于二手房而言已经流入到个人家庭资产范畴，严格意义上已经不存在系统性风险

所以对于楼市而言其实一直存在一条暗线：

希望一手房热，通过预售证的方式控制价格，但是不希望二手房过热

这也是如今上海楼市的主旋律

二手房虽然放贷很快但是首付比和核验价的关系，本质意义上整体市场的流速已经被关的很小了

但是二手房如果流动性过慢本质意义上也决定了一手想要热也存在问题

因为一手的购买力就是很多人卖掉二手房才去买的

所以行业本身就是处在这样微妙的平衡中，这种平衡能力其实非常考验管理层的能力

我认为很多地方都忽略了这种管理的难度

从而始终没有建立起秩序一直存在治标不治本的状态

如何让二手房温和，如何让一手房有序，如何让土地市场稳定，而这三者之间其实就是一个问题

当然这件事还有一个破题方案，就是单个城市的经济异常繁荣，个体在这里不用通过卖房，单纯的个人收入就足够支撑，那么一二手也就不会存在这样的囚徒困境

但是这件事的难度，本质上比另一件更难

08、

所以以上七件，几乎每一件都有他的节奏趋势在发展

所以看完之后你会不会对行业有着最坏的打算

问题都存在，但似乎也都有解决的时间

关键就看后面怎么解决了

对我而言希望看到最坏的，但也要做好对应的准备

每一轮调控都是一次资产的重新洗牌，就像一手房积分模式下谁都没想到一手房会有这样的分配

就像一些房企的暴雷也成就了一些品质二手房的市场溢价，这些都是混沌氛围中创造的机会

大环境是给经济学家研究的，那么作为个体来说应该怎么自我保护

这个话题感觉可以开一期直播聊聊

但是在文字层面我可以有几个建议分享给大家

1、自己唯一居住的那一套，要尽可能让自己住的好，拼了命的换房，让保障自己舒适度的住宅也能够成为抗通胀的利器，两全其美

2、远离老破小，拥抱品质改善

3、所有的房子都要想过自己去住的可能，哪怕是投资如果没人住那么资产属性都会直线下滑

4、去碰主流地段的品质产品，去买你觉得有点贵的房子，不买你觉得性价比高的房子

5、很多时候不输就是赢，能住的房子就不会输，不住的房子也努力有人住

6、保证工作保持收入，拥有除了卖房之外其他的收入来源

7、最后的最后，大盘再坏和大部分个体都没什么关系，盘子很大，拼过别人才是所有中产最需要做的

后来，我把这篇文章的标题发给我一位好朋友，看完之后对方就回了一句

“嗯，要。”

好了，文章写到这里

祝福大家成为新中产，能够拥有固定居所，拥有睡后收入，从此拥抱美好人生，孤单时候身边总有人

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