■方圆豪美云山诗意沙盘图
(相关资料图)
■方圆豪美云山诗意宣传资料
清远方圆豪美云山诗意涉嫌虚假宣传
“品牌酒店经营托管，会赚钱的好房子”……开发商以“售房返租，保底收益”的形式作招徕，但业主真的能得到稳定的租金回报？近日清远方圆豪美云山诗意公寓业主向记者反映称，公寓在销售时引入第三方管理公司向部分业主承租房屋，承诺交付3.88万元的软装费后，以“2000元/月保底 收益五五分成”的形式返租。但该管理公司近日以“酒店存在经营压力为由”，要求“保底返租”约定改为以“营业额分成”。
业主：
冲着“保底返租”买房后被告知“不保底”
倒贴“3.88万元配置费”？
“每月‘保底2000元 利润分红’模式，以租抵供，真正0月供”，“下一个长隆效应爆发地！这里房价能复制433%涨幅？”在方圆豪美云山诗意的公众号上，保底托管返租的宣传语句多次出现，甚至在宣传文章中列出周边酒店房价，表示“能让业主收获一笔不错的收入”。诱人的“售房保底返租”形式，让不少购房者动了心。方圆豪美云山诗意靠近清远长隆乐园和广清轻轨站，大型文旅配套叠加交通利好因素，楼盘在宣传上也有意强化项目的投资属性，承诺以保证收益的租金回报，让业主“以租养供”。
于2020年购入方圆豪美云山诗意公寓的业主王小姐，当时和不少业主一样，选择与第三方管理公司——广东新景物业投资发展有限公司签署《委托租赁协议》，委托期6年，期间由新景物业提供线上线下租赁服务，并向业主支付租金收益。业主向记者提供的协议显示，业主缴纳3.88万元/套的家私家电配置费后，新景物业便需提供2000元/月/套的固定租金 经营净利润收益5：5分成的经营利润分成。如果按照协议约定返租，王小姐应该每月有稳定的房租进账，可以覆盖大部分房贷。“当时均价比周围楼盘贵了至少3000多元”，王小姐告诉记者，当时就是冲着“售后保底返租”这卖点选择购买的。
谁知道，近日新景物业发出沟通函，表示将改变给业主的返租收益方式。根据广东新景物业投资发展有限公司给业主发出的《沟通函》，新景物业表示，“项目于5月21日开业，受限于长隆开业时间一再延后，消费者的信心及市场低迷，希望重新协商与业主的合作模式。”新方案中已没有“保底收益”的说法，而是采用“营业额分成”的形式代替。
“交了几万元钱，新景物业却不履行约定。”王小姐告诉记者，“我们的房子连续几个月已被新景公司安排人居住过，已经产生了水电费。”记者从生活电商平台了解到，目前云山诗意已有酒店处于营业状态，租金从155-300元/晚不等，记者致电咨询酒店工作人员，工作人员表示：“酒店可以正常入住。”
管理公司：
市场低迷
希望用“营业额分成”代替“保底收益”
根据新景物业的《沟通函》所示，将对返租收益方式给出两套新方案供业主选择。方案一为“双方的合作期限由六年调整为八年；合同约定的每月2000元的固定租金，调整为营业额分成，模式为业主占百分之五十五，经营方占百分之四十五”。方案二为“双方将合作起租日期延后至清远长隆开园之后的第四个月开始，业主可以选择暂停，业主拿走房屋自用，待起租前一个月交回经营方。业主也可以选择不保底交给经营方代管”。
从“保底租金 分成”，变为“营业额分成”，开发商与托管公司当初承诺的保底返租已完全改变。这一变动在业主看来与当初的宣传存在很大偏差，不少业主表示难以接受管理公司提出的方案，部分业主更对于管理公司提出的经营困难，持怀疑的态度。“账目在人家手里，你怎么知道真正盈利情况？”截至目前，新景物业并未向业主公示经营账单。
记者多次拨打新景物业相关人员电话，截至发稿，对方一直处于无人接听状态。
律师：
“保底返租”揽客
存在误导及虚假宣传
对于开发商的公寓产品用“托管返租”揽客，广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋在接受新快报记者采访时表示，“开发商以售后保底返租或者托管返租来进行销售，以此作为噱头，是不被允许的。在行政法规管理监管中，不允许以这种方式进行误导消费者进行销售，开发商需要承担相应的行政责任，行政监管部门可以对开发商进行行政处罚。”
根据2001年国家建设部出台的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式，销售未竣工的商品房。”
廖建勋进一步指出，开发商在宣传中，出现高额的回报的字句，后期如果兑现不了，从广告的角度来说，也属于以虚假广告去欺诈消费者的行为。
而托管公司方面，廖建勋指出，“第三方托管公司没有履行托管协议义务，以所谓的市场环境等理由来进行违约，这个理由是不成立的，需承担合同上的违约责任。”对于购房者不同意管理方提出的新方案，廖建勋建议购房者，一方面可以向行政监管部门提出行政投诉，要求监管部门介入调查调解；另一方面可向消费者协会提出要求调解；还可以向法院提起民事诉讼，要求这个第三方监管公司承担违约责任。
廖建勋告诉记者，对于购房者来说，购买这类“托管返租”“保底返租”的公寓存在不少风险。“在我们所见的案例当中，经常会见到前期开发商承诺售后返租，托管返租有高额的利益回报，但往往是经过半年、一年，公寓经营不下去，就令消费者受到实质的损失。如果公寓自己不适合住，也没办法出租和经营，那所购买的公寓，有机会成为负资产。”
营业执照公示信息